Bezpieczna przystań będzie przyciągać klientów

Deweloperzy z rynku kapitałowego rozpoczęli publikację wyników sprzedaży mieszkań w IV kwartale ub.r., która pozwoli ocenić, czy odbicie zanotowane w III kw. po zmrożonym lockdownem II kw. było chwilowym impulsem, czy wyznaczyło powrót trendu wysokiej sprzedaży.

Według szacunków firmy JLL w 2019 r. w największych sześciu aglomeracjach deweloperzy sprzedawali (licząc z rezerwacjami) średnio ponad 16 tys. mieszkań kwartalnie, by w I kw. 2020 r. wypracować wynik porównywalny z tym ze szczytu boomu, czyli IV kw. 2017 r., znajdując nabywców na 18,9 tys. lokali.

W II kw. lockdown spowodował masowe zamknięcie biur sprzedaży i anulowanie umów rezerwacyjnych, co sprowadziło sprzedaż do poziomu zaledwie 6,9 tys. mieszkań. Z kolei w III kw. zawarto 13,3 tys. umów, a więc nastąpiło odbicie, jednak wynik jest wyraźnie niższy od kwartalnej średniej z ostatnich lat.

Podaż lokali została dość szybko odbudowana. Według danych GUS w „zdrowym" I kw. deweloperzy w całej Polsce ruszali z budową średnio 10,6 tys. lokali miesięcznie, w kwietniu i maju statystyka skurczyła się do 6,2 tys., by w kolejnych miesiącach odbijać, aż do nowego rekordu, 17 tys. we wrześniu. W październiku i listopadzie gorączka zmalała, ale wciąż wskaźniki notowane są na poziomie sprzed pandemii. W ciągu jedenastu miesięcy rozpoczęto budowę 118 tys. lokali, o 9 proc. mniej niż w zdrowym 2019 r.

Pandemia nie wpłynęła na spadek cen. Popyt napędzany jest niskimi stopami, co skłania do nabywania mieszkań jako formy ochrony kapitału. Na rynek trafia gotówka z lokat, ale także banki poluzowały wymogi, dzięki czemu w październiku padł rekord wartości kredytów hipotecznych udzielonych gospodarstwom domowym (ponad 5,7 mld zł).

Kazimierz Kirejczyk, wiceprezes i główny analityk rynku mieszkaniowego w JLL, podkreślił w dorocznym podsumowaniu, że odbicie sprzedaży w III kw. niesione było falą poprawy nastrojów konsumenckich. W IV kw. te nastroje ponownie się pogorszyły, ale druga fala pandemii nie wywołała już takich obaw jak wiosenna – prawdopodobnie więc sprzedaż w ostatnim kwartale 2020 r. będzie nieco niższa niż w trzecim.

Ekspert zaznaczył, że niskie stopy w dalszym ciągu będą wspierać popyt i przyciągać nabywców zainteresowanych ochroną kapitału. Coraz aktywniejsi na polskim rynku są także inwestorzy instytucjonalni. Zdaniem Kirejczyka utrzymanie w 2021 r. sprzedaży na poziomie ubiegłorocznym będzie wyzwaniem, ale do zrealizowania.

– Rynek mieszkaniowy jak dotąd broni się całkiem dobrze. Ludzie nadal kupują lokale, a ceny jeśli spadają, to miejscowo i nieznacznie. Oczekiwanej przez niektórych katastrofy wciąż nie widać na horyzoncie – mówi Marcin Krasoń, eskpert Obido.pl. – Moim zdaniem sprzyja temu kilka czynników, wśród których wymienić należy na pewno niskie stopy procentowe, przez co aktualnie w polskich bankach nie da się ochronić oszczędności przed inflacją. Mieszkanie daje szansę na bezpieczne „zaparkowanie" oszczędności na wiele lat – dodaje.

Ekspert wskazuje na oczywisty strukturalny deficyt mieszkań. – Z danych Eurostatu wynika, że więcej niż jedna trzecia Polaków mieszka w przepełnionym mieszkaniu, a średnia liczba pokoi (izb) na osobę jest najniższa w UE. Pandemia – przez konieczność zdalnej pracy i nauki – tylko te braki mocno uwydatniła. Nic dziwnego, że ci, których nie dotknęły problemy finansowe, często szukają większych mieszkań – mówi Krasoń.

Zastrzega, że obecna dobra sytuacja może szybko się zmienić. – Pojawienie się nowych odmian koronawirusa i sceptyczne podejście polskiego społeczeństwa do szczepień nakazuje daleko idącą ostrożność w optymistycznych prognozach. Należy brać pod uwagę także negatywne scenariusze związane z wieloletnią walką z koronawirusem i zapaścią gospodarczą. Gdyby do tego doszło, to branża budowlana na pewno ucierpi. Rzecz w tym, że w obecnej sytuacji nie sposób wiarygodnie prognozować – mówi Krasoń.

Jarosław Jędrzyński, ekspert Rynekpierwotny.pl, ocenia, że dane GUS o podaży po jedenastu miesiącach 2020 r. sygnalizują utrzymywanie się bardzo dobrej koniunktury inwestycyjnej na rynku pierwotnym. – Wygląda to tak, jakby nic szczególnego się nie działo w otoczeniu mieszkaniówki, a ona sama miała przed sobą świetlaną przyszłość w każdej możliwej perspektywie. Tymczasem docierające na rynek informacje o wciąż bardzo wysokim, jeśli nie wciąż rosnącym, zagrożeniu pandemicznym i wynikających stąd pogłębiających się negatywnych konsekwencjach dla gospodarki stanowią bardzo poważne zagrożenie dla koniunktury – mówi Jędrzyński. – W dalszym ciągu jednak poważne kapitały poszukują bezpiecznej przystani, a wciąż długa perspektywa minimalnych stóp procentowych może ten stan utrwalać. Co więcej, doniesienia o możliwości wprowadzania ujemnych stóp procentowych w bankach mogą wywołać u posiadaczy większych zasobów finansowych poczucie trudnego do akceptacji zagrożenia, będącego kolejną odmianą wody na młyn branży deweloperskiej – podkreśla.