Wspólnota mieszkaniowa przed rocznym zebraniem

Przedstawiamy relację z dyżuru telefonicznego o wspólnotach mieszkaniowych. Na pytania czytelników odpowiadał Aleksander Snarski, doradca ds. rynku nieruchomości, prawnik z Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości

Aktualizacja: 19.01.2007 09:00 Publikacja: 19.01.2007 00:01

Aleksander Snarski

Aleksander Snarski

Foto: Nieznane, Raf Rafał Guz

Wspólnota istnieje w budynku, w którym część lokali należy do gminy. Czy gmina może wybrać do zarządu swojego pełnomocnika?

Nie

Właściciele mogą wybrać do zarządu tylko osobę fizyczną, czyli zwykłego Kowalskiego, a nie Kowalskiego jako pełnomocnika. Patrz art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Czy wspólnota może zwiększyć zaliczkę właścicielom sklepów?

Tak

Na zebraniu właściciele mogą podjąć uchwałę w tej sprawie. Taka podwyżka musi być jednak uzasadniona, np. zwiększeniem kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, związanych z wywozem śmieci, utrzymaniem porządku itp. Mówi o tym art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy zarząd wspólnoty ma prawo zmienić zaliczkę w ciągu roku i ustalić nową jej wysokość?

Nie

Sprawy ustalania wysokości opłat nie są czynnością zwykłego zarządu, czyli wykraczają poza bieżącą eksploatację nieruchomości. Dlatego nie może zmienić ich zarząd, tym bardziej zarządca, a jedynie sami właściciele. W tym celu powinni podjąć uchwałę, w której wyrażą na to zgodę. Patrz art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Czy właściciele mieszkań, które znajdują się na klatce schodowej pozbawionej windy, muszą płacić za te, które znajdują się na innych klatkach schodowych?

Tak

Każdy właściciel ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Jej częścią są m.in. windy. Nie ma znaczenia, czy są na ich klatce. Patrz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Wspólnota ma duże nadpłaty za wodę. Zarząd postanowił więc zaksięgować je na poczet przyszłych zobowiązań wspólnoty. Czy postąpiliśmy prawidłowo?

Nie

Nadpłata za wodę, tak jak każda nadwyżka przychodów nad kosztami, powinna być zwrócona poszczególnym właścicielom lokali po rozliczeniu roku kalendarzowego. Jest jednak wyjście, ale muszą na to zgodzić się właściciele. Powinni podjąć uchwałę, że swoje nadpłaty przeznaczają na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej. Patrz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Wspólnota otrzymała odszkodowanie za szkody wyrządzone przez gradobicie. Czy można zarachować otrzymaną z tego tytułu kwotę na fundusz remontowy?

Tak

Wspólnota powinna przeznaczyć otrzymane odszkodowanie na fundusz remontowy i za uzyskane środki usunąć powstałe w wyniku gradobicia szkody w nieruchomości.

W ewidencji księgowej wspólnoty są dwa konta: funduszu remontowego oraz środki funduszu remontowego. Czy istnieje obowiązek ewidencji funduszu remontowego na poszczególnych właścicieli?

Tak

Wnoszone wpłaty na remonty stanowią jeden ze składników zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną, i tak jak wszystkie składniki zaliczki podlegają rozliczeniu (ewidencji) również na poszczególnych właścicieli lokali.

Właściciel nie płaci zaliczek od kilku lat. Wspólnota dysponuje nakazami zapłaty, ale komornikowi nie udało się nic odzyskać. Czy jest jeszcze jakiś inny sposób wyegzekwowania długu?

Tak

Jeżeli właściciel nie płaci i jego dług wobec wspólnoty rośnie, to wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 921 i następne kodeksu postępowania cywilnego). Do wytoczenia tego powództwa wymagana jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Z uzyskanych ze sprzedaży środków wspólnota odzyska swoje należności, a resztę komornik po potrąceniu kosztów odda właścicielowi.

Jestem w sporze z zarządem wspólnoty. Jego zdaniem powinienem za własne środki wyremontować balkon. Czy ma rację?

Tak

Nieruchomością wspólną jest grunt oraz część budynku i urządzenia (np. winda), które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Wynika to z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Z balkonu korzysta natomiast wyłącznie właściciel mieszkania. To on odpowiada za jego stan techniczny (patrz wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2002 r., sygn. IIIRN153/01) oraz płaci za jego remont.

Czy właściciel lokalu pokrywa koszty remontów, nawet te, które uważa za zawyżone?

Tak

Sami właściciele ustalają, ile chcą płacić w danym roku na remont budynku. Uchwałę w tej sprawie podejmują na corocznym zebraniu, które powinno być zwołane do końca marca każdego roku. Decydują w niej o treści planu gospodarczego na dany rok, kosztach zarządu, wysokości zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a także o potrzebach remontowych i źródłach ich finansowania. We wspólnotach mieszkaniowych powyżej siedmiu lokali uchwały podejmuje większość właścicieli liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Może zdarzyć się więc, że któryś z nich nie głosował albo był przeciwko uchwale, lecz go przegłosowano. Patrz art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Wspólnota istnieje w budynku, w którym część lokali należy do gminy. Czy gmina może wybrać do zarządu swojego pełnomocnika?

Nie

Pozostało 97% artykułu
Konsumenci
Pozew grupowy oszukanych na pompy ciepła. Sąd wydał zabezpieczenie
https://track.adform.net/adfserve/?bn=77855207;1x1inv=1;srctype=3;gdpr=${gdpr};gdpr_consent=${gdpr_consent_50};ord=[timestamp]
Prawo dla Ciebie
PiS wygrywa w Sądzie Najwyższym. Uchwała PKW o rozliczeniu kampanii uchylona
W sądzie i w urzędzie
Już za trzy tygodnie list polecony z urzędu przyjdzie on-line
Dane osobowe
Rekord wyłudzeń kredytów. Eksperci ostrzegają: będzie jeszcze więcej
Materiał Promocyjny
Bank Pekao wchodzi w świat gamingu ze swoją planszą w Fortnite
Prawnicy
Ewa Wrzosek musi odejść. Uderzyła publicznie w ministra Bodnara