Komputerowa księga wieczysta nie taka łatwa do odczytania

Od kilku lat wdrażane są elektroniczne księgi wieczyste. Z roku na rok jest ich coraz więcej. Tam, gdzie się pojawiają, szybciej można załatwić formalności. Mają one jednak nie tylko zalety, lecz także wady. Tak zgodnie twierdzą sędziowie, notariusze i prawnicy. Główny zarzut to nieczytelność.

- Sądy nie mają wpływu na wygląd odpisu, decyduje o tym program przygotowany przez ministra sprawiedliwości -mówi Małgorzata Kluziak, prezes Sądu Rejonowego dla Warszawy-Mokotowa.

Odpis z księgi papierowej to zazwyczaj jedna strona. Mieszczą się na niej wszystkie najważniejsze informacje o danej nieruchomości. Inaczej jest wypadku ksiąg elektronicznych.

-Sama objętość odpisu ksiąg wielotomowych jest przytłaczająca, nierzadko to gruba książka - tłumaczy Małgorzata Kluziak. -Dla podziemnego garażu 200 czy 800 stron to standard. Łatwo się więc w takim odpisie zgubić. Poza tym mnóstwo w nim niepotrzebnych pustych rubryk.

- Nasi klienci odnajdują w nim bez problemu swoje imię i nazwisko. Często nie są już jednak w stanie sprawdzić niczego więcej -mówi Małgorzata Poddany z firmy deweloperskiej Sedno. - Proszą nas więc o pomoc w rozszyfrowaniu odpisu.

Jej zdaniem brak czytelności jest niebezpieczny, naraża bowiem kupujących nieruchomości na błędy. Można mylnie odczytać informacje o nieruchomości lub je zwyczajnie przeoczyć i nie zauważyć na przykład, że nieruchomość jest obciążona służebnością gruntową lub kredytem.

Problemy ze zrozumieniem odpisu mają także osoby z wykształceniem prawniczym, jak notariusze czy pracownicy kancelarii, którzy specjalizują się w nieruchomościach.

- Księga wieczysta jest podzielona na działy, w każdym są rubryki do wpisywania wprowadzanych zmian -mówi notariusz Małgorzata Socha. -Są one pełne wzmianek, ale bardzo lakonicznych, jak data złożenia wniosku wdanej sprawie czy numer wzmianki. To wszystko. Z odpisu nie można się więc dowiedzieć, kto złożył wniosek i w jakiej sprawie. Tymczasem są to bardzo ważne informacje i powinny się w takiej wzmiance znajdować -twierdzi.

Nieruchomość może być obciążona służebnością gruntową, kredytem lub roszczeniami osób trzecich. Dokładne dane można wprawdzie uzyskać, ale jest to benedyktyńska praca. Osoba, której na tym zależy, musi zajrzeć do akt gromadzonych w archiwach sądowych wydziałów wieczystoksięgowych. Pół biedy, kiedy w księdze jest jedna tylko wzmianka, ale zazwyczaj jest ich znacznie więcej. Księgi istniejące od wielu lat mają ich dziesiątki, a księgi zakładane dla garaży lub dróg - setki. Jako współwłaściciele garażu lub drogi osiedlowej widnieją właściciele mieszkań. Często banki, udzielając im kredytu na zakup mieszkania, wpisują hipotekę także do księgi garażu lub drogi.

Takich problemów nie ma z księgami papierowymi - wzmianki zawierają komplet informacji. - Dużą zaletą elektronicznych ksiąg jest to, że odpis z nich można otrzymać od ręki - mówi sędzia Wojciech Gołębiewski, prezes Sądu Rejonowego we Włocławku. - Nie zawsze jednak jest to możliwe. Szwankuje program do obsługi ksiąg. Zawiesza się. Trzeba czekać, aż zacznie na nowo pracować. Ostatnio czekaliśmy dwa dni. Gdy natomiast dana księga nie ma jeszcze wersji elektronicznej, wysyłamy ją do ośrodka migracyjnego. Wtedy na odpis trzeba czekać dwa, trzy tygodnie.

W wypadku dużych ksiąg wieczystych zawierających wiele informacji, np. garażu, otrzymanie odpisu od ręki nie jest możliwe. Trzeba zamówić go w sądzie z kilkudniowym wyprzedzeniem.

- Elektroniczne księgi są pełne błędów, począwszy od zwyczajnych literówek, mylnych danych osobowych po wadliwe obciążanie hipoteką -mówi Małgorzata Poddany. - Mieliśmy przypadek, że hipoteka nieruchomości została obciążona kredytem, którego nie zaciągaliśmy. Oczywiście takie pomyłki można sprostować, to jednak niepotrzebna strata czasu i nerwów.

-Niestety błędy są nieuniknione. Najczęściej popełnia się je w trakcie tworzenia wersji elektronicznych papierowych ksiąg, czyli tzw. migracji - uważa sędzia Wojciech Gołębiewski. Całe szczęście, że w miarę upływu czasu jest ich coraz mniej.

Dział I zawiera informacje o położeniu, powierzchni, oznaczeniu geodezyjnym oraz o sposobie użytkowania nieruchomości.

Dział II zawiera informacje o właścicielu, użytkowniku wieczystym oraz osobach, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dział III mówi o ograniczonych prawach rzeczowych (z wyjątkiem własnościowego prawa do lokalu), czyli np. służebnościach obciążających nieruchomość oraz innych ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisach rozmaitych roszczeń.

Dział IV - tu wpisuje się hipoteki; jeżeli więc dana osoba zaciągnęła kredyt hipoteczny, to informacje na temat wysokości tego zabezpieczenia będą wynikały z tego właśnie działu.

Trzeba czytać odpis działami, wtedy trudniej się w nim pogubić. Jeżeli znajdzie się w odpisie wzmianki o złożonych, a nierozpoznanych jeszcze wnioskach, trzeba koniecznie poprosić pracownika sądu o wyjaśnienie, kto ich dokonał oraz w jakim celu. Jeżeli znalazło się błąd, składa się wniosek o sprostowanie. W sądzie są jego formularze. Prostowanie mylnej informacji trwa kilka dni i jest bezpłatne.

- o nieruchomości: opis, powierzchnia, rodzaj (mieszkanie, działka, dom), położenie (miasto, gmina),

- o właścicielu: jego dane osobowe, wysokość udziału we własności,

- o ograniczonych prawach rzeczowych: służebnościach ustanowionych na nieruchomości, np. drogi koniecznej, ustanowionych hipotekach oraz prawach wynikających z umów, takich jak dzierżawa, najem.

Pierwsze księgi elektroniczne pojawiły się na jesieni 2003 roku. Na pierwszy ogień poszło pięć wydziałów wieczystoksięgowych sądów rejonowych w: Bytomiu, Olsztynie, Płocku, Wejherowie oraz dla Warszawy-Mokotowa. Sukcesywnie dołączają do nich kolejne wydziały sądowe. Proces komputeryzacji ksiąg ma potrwać 10 lat.