Handel rezerwacjami lokali: jak sprawdzić umowę, żeby nie stracić

Wiele osób ma wątpliwości, czy handel prawami z umów rezerwacyjnych jest w ogóle legalny. Zbycie takiej rezerwacji jest jednak zgodne z prawem, gdyż wynika z zasady swobody umów, ale na kupujących czyha sporo pułapek.

Deweloperzy nie kryją, że nie są zachwyceni nowym pomysłem na swoistą spekulację mieszkaniami.

-Takie praktyki jeszcze bardziej windują ceny mieszkań, co wcale nas nie cieszy - mówi Marek Poddany, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Ceny wzrosły już do pułapu, który dla wielu osób staje się nieosiągalny.

Dlatego deweloperzy zastrzegają w niektórych umowach rezerwacyjnych, że sprzedaż praw z nich wynikających nie może się odbyć bez ich zgody. Bywa, że za taką zgodę trzeba zapłacić nawet kilka tysięcy złotych. To dodatkowa opłata pobierana oprócz kaucji rezerwacyjnej, którą w efekcie zapłaci osoba odkupująca rezerwację. Opłata za zgodę na cesję praw jest bezzwrotna, inaczej niż kaucja zaliczana na poczet ceny mieszkania.

Co może zrobić nabywca rezerwacji, który odkupił ją bez wymaganej zgody dewelopera? Zdaniem Katarzyny Czwartosz, radcy prawnego w kancelarii White & Case, miałby on w takim wypadku ewentualnie roszczenie odszkodowawcze wobec zbywcy.

Strony umowy nie mogą również zapomnieć o należnościach podatkowych.

- Taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, poza tym po stronie zbywcy powstaje przychód opodatkowany na zasadach ogólnych - mówi Paweł Wójcik, radca prawny w kancelarii Grynhoff, Woźny i Wspólnicy.

- Przed nabyciem praw wynikających z rezerwacji na pewno trzeba sprawdzić, czy zbywca wywiązał się z obowiązków wynikających z umowy rezerwacyjnej, np. czy wpłacił kaucję - mówi Maciej Węgiełek, radca prawny w kancelarii Magnusson. -Warto się również przyjrzeć, czy z takiej umowy wywiązuje się deweloper, np. czy dotrzymał terminu, w jakim miał uzyskać pozwolenie na budowę.

Należy dokładnie przeanalizować wszystkie postanowienia umowy rezerwacyjnej, gdyż przyjmują one różne formy.

- Jedne stanowią jedynie oświadczenie o zainteresowaniuklienta ofertą dewelopera, czyli nie regulują praw i obowiązków stron, inne zawierają konkretne zobowiązania -mówi radca prawny Maciej Ryniewicz z kancelarii Clifford Chance.

Warto dokładnie sprawdzić, jak długo ważna jest rezerwacja i w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa przedwstępna. Mogą się z tym wiązać dodatkowe obowiązki osoby odkupującej rezerwację, np. udokumentowania deweloperowi, że ma ona zdolność kredytową.