W naszym budynku 58 proc. lokali mieszkalnych i pomieszczeń przynależnych (piwnice i komórki) należy do spółdzielni mieszkaniowej, a 42 proc. powierzchni mieszkalnej oraz garaże pod budynkiem - do poszczególnych właścicieli, którzy nigdy członkami spółdzielni nie byli, a garaże i mieszkania bez pomieszczeń przynależnych wykupili wcześniej od innego właściciela, kiedy budynek ten nie był własnością spółdzielni mieszkaniowej. Administratorem nieruchomości wspólnej jest spółdzielnia mieszkaniowa. Udział właścicieli w nieruchomości wspólnej został sporządzony i w związku z tym administracja spółdzielni kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej obciąża właścicieli według powierzchni lokali mieszkalnych i garaży, natomiast nie bierze pod uwagę powierzchni pomieszczeń przynależnych należących w całości do spółdzielni. Czy to jest prawidłowe?
(nazwisko znane redakcji)
- Należy wyrazić sceptycyzm co do tego, czy do spółdzielni mieszkaniowej należą wszystkie pomieszczenia przynależne (piwnice i komórki). Musiałby być popełniony kardynalny błąd przy przekazywaniu spółdzielni niewykupionych lokali w budynku. Pomieszczenie przynależne to pomieszczenie poza lokalem (przyległe do niego lub nie), które z punktu widzenia prawa stało się częścią lokalu i przy zakupie (przeniesieniu własności lokalu) zostało wymienione jako przynależne w akcie notarialnym. Powierzchnia pomieszczenia przynależnego na równi z powierzchnią lokalu staje się podstawą do określenia udziału w nieruchomości wspólnej, a także do określenia wysokości zaliczek i do rozliczenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.
System sprzedaży poszczególnych lokali nie powinien ulegać zmianie w trakcie sprzedaży czy przekazywania poszczególnych lokali. Jeżeli zatem lokale sprzedawane były indywidualnym nabywcom bez pomieszczeń przynależnych, to poprzedni właściciel powinien przekazać spółdzielni pozostałe lokale również bez pomieszczeń przynależnych. Jeżeli zaś przyjęto zasadę przekazywania spółdzielni lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi, to równolegle część z tych pomieszczeń powinna zostać przekazana indywidualnym właścicielom. Pamiętać należy, że indywidualni właściciele nabyli wcześniej udziały w nieruchomości wspólnej, a więc udziały raz sprzedane nie mogą być sprzedawane lub przekazywane po raz wtóry innemu nabywcy.
Gdyby jednak taki błąd został popełniony, należy go jak najszybciej skorygować. Podstawą tej korekty powinny być uzgodnienia właścicieli (w tym spółdzielni), w wyniku których pomieszczenia przynależne zostaną przypisane do poszczególnych lokali. Po dokonaniu tych uzgodnień właściciele lokali powinni w obecności notariusza podjąć uchwałę określającą własność poszczególnych pomieszczeń oraz nowe udziały w nieruchomości wspólnej. Akt notarialny z zawartą w nim uchwałą zostanie przez notariusza przekazany do sądu prowadzącego księgi wieczyste w celu dokonania korekty zapisów. Wspólnocie mieszkaniowej przysługiwać będzie roszczenie o zwrot kosztów związanych z korektą udziałów w stosunku do osoby lub jednostki winnej powstałych nieprawidłowości.
