Autorzy artykułu "Prawo najmu? lokatorzy kupują mieszkania na niewłaściwych warunkach" ("Rz" z 19 lipca) wysunęli śmiałą tezę, że "dla usunięcia skutków niewłaściwych oszacowań ustawodawca nakazał stosowanie z czasem coraz wyższych bonifikat". Ich zdaniem rzeczoznawca majątkowy (dalej: rzeczoznawca) przy określaniu wartości lokali sprzedawanych przez gminy najemcom tych lokali powinni odejmować od ich rynkowej wartości wartość prawa najmu jako prawa do korzystania z lokali.
Oznaczałoby to, że zamiast rady gminy o przyznawaniu bonifikaty decydowałby rzeczoznawca sporządzający operat szacunkowy lokalu. Gdyby jego cena była oparta na tak określonej wartości, lokal ten mógłby posiadać dwie znacznie różniące się ceny: wynikającą z umowy sprzedaży najemcom i wynikającą z umowy sprzedaży tego samego lokalu przez najemcę, ale już jako jego właściciela.
Można oczywiście dyskutować o słuszności i celowości zwrotu bonifikaty przy wtórnym zbyciu lokalu nabytego od gminy. Nie może jednak decydować o tym rzeczoznawca, gdyż kompetencja ta słusznie należy do ustawodawcy oraz władzy samorządowej.
Brakuje przesłanek prawnych do tego, by rzeczoznawcy przy określaniu rynkowej wartości lokali będących przedmiotem najmu, sprzedawanych najemcom, odejmowali od niej wartość prawa najmu.
Przepisy dopuszczające taką możliwość mogą mieć zastosowanie tylko, gdy umowa najmu ma wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Generalnie umowy najmu takiego wpływu nie mają. Szczególna jest tylko sytuacja, w której umowa taka jest zawarta na czas określony. Wtedy rzeczoznawca, określając wartość rynkową, np. w podejściu dochodowym, powinien do wyceny przyjąć obowiązujące w takiej umowie stawki czynszu. Nie jest tak przy sprzedaży lokali mieszkalnych przez gminy, gdyż najemcy mogą korzystać z prawa pierwokupu tylko wtedy, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
