Co czeka kredytobiorców – opinie ekspertów

W ubiegłym roku można było zauważyć kilka ciekawych tendencji w zakresie popytu na kredyty hipoteczne, które wciąż – z wyjątkiem ostatnich miesięcy – sprzedawały się rewelacyjnie. Po pierwsze, odnotowaliśmy wzmożony popyt na finansowanie zakupu działek. Klienci indywidualni niezwiązani z rolnictwem coraz częściej zakupują grunty, licząc na ich odrolnienie. Ze zmianą przeznaczenia ziemi wiązać się może istotny wzrost jej wartości, co sprawia, że jest to ciekawa alternatywa dla bardziej tradycyjnych form inwestowania w nieruchomości. Po drugie, obserwowaliśmy istotny wzrost znaczenia rynku wtórnego. Wynika on z wciąż niewystarczającej podaży na rynku pierwotnym oraz rosnącej nieufności wobec niepierwszoligowych deweloperów: coraz trudniej sprzedać przysłowiową dziurę w ziemi. Po trzecie, coraz więcej sprzedawano kredytów złotowych. Nie tylko w ujęciu absolutnym, lecz także, a raczej przede wszystkim, w relacji do kredytów walutowych. Przypisać to należy działającej od lipca 2006 r. rekomendacji S oraz rekordowo niskiemu jeszcze do niedawna poziomowi stóp procentowych w Polsce.

Przyszły rok będzie zapewne trudniejszy. Nie da się utrzymać tempa wzrostu z lat ubiegłych. Skutkiem kryzysu w USA i jego reperkusji w innych częściach świata będzie zaostrzenie polityki kredytowej przez banki oraz wzrost cen. Być może i regulatorzy zechcą podjąć pewne działania zaradcze. Do obniżenia dostępności kredytów przyczyniać się będzie w dalszym ciągu wzrost stóp procentowych banku centralnego. Przeciwwagę dla tych zjawisk stanowić będzie rosnąca zamożność społeczeństwa.

Prognozuje się, że po wyhamowaniu dynamiki cen nieruchomości w roku 2007 i rekordowym wzroście płac, które będą rosły szybciej niż ceny nieruchomości, powstanie istotny impuls popytowy. Wzrośnie konkurencja, co przy spadku akcji sprzedażowej oznacza nasilenie podkupowania klientów za pomocą coraz ciekawszych ofert skłaniających do przeniesienia relacji z jednego banku do drugiego.

Agnieszka Nachyła

, dyr. Depart. Marketingu i Rozwoju Bankowości Hipotecznej w Millennium

Ten rok był rekordowy dla całego sektora bankowości hipotecznej. Mimo że ostatnie miesiące przyniosły wyhamowanie dynamiki na rynku mieszkaniowym i w sektorze bankowości hipotecznej, w długim okresie zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych powinno nadal rosnąć, choć spodziewamy się, że będzie to bardziej zrównoważony wzrost.Ze względu na deficyt mieszkań szacowany obecnie na poziomie ok. 1,5 mln lokali ciągle mamy w Polsce do czynienia z dużym realnym popytem na mieszkania i domy. Zaspokojenie tego zapotrzebowania w ciągu kilku najbliższych lat może być trudne z uwagi na szereg barier, takich jak brak planów zagospodarowania przestrzennego czy brak uzbrojonych gruntów pod zabudowę. Będzie to więc zapewne proces stopniowy i długotrwały. Na dalszy stabilny rozwój sektora bankowości hipotecznej powinna jednak wpływać systematyczna poprawa kondycji finansowej obywateli – wzrost poziomu wynagrodzeń i zatrudnienia. Obecnie zadłużenie gospodarstw domowych z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce wynosi tylko 10 proc. PKB, podczas gdy w strefie euro sięga przeciętnie 41 proc. Na skutek stopniowego zacierania się dysproporcji między polskim i europejskim poziomem życia powinno dojść do wyrównania tych zaległości, choć w najbliższych miesiącach może w tym przeszkadzać rosnący poziom stóp procentowych, a co za tym idzie – wzrost oprocentowania kredytów.

Problemy związane z obsługą zadłużenia hipotecznego na świecie nie powinny wpływać na spadek popytu na kredyty hipoteczne w Polsce. Rynek finansowania nieruchomości w Polsce służy realizacji własnych, rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych kredytobiorców i w relatywnie małym stopniu zorientowany jest na spekulację czy inwestycje. Warto także zauważyć, że jakość portfela kredytów hipotecznych jest tu nieporównanie lepsza niż np. w USA, gdzie za obserwowane obecnie zawirowania odpowiedzialny jest stosunkowo duży segment kredytów subprime, tj. udzielanych klientom bez zdolności kredytowej.

Hubert Pałgan,

wicedyr. Departamentu Produktów Hipotecznych w MultiBanku

– Wzrost cen nieruchomości i chęć dokonania inwestycji przed kolejnymi podwyżkami skutecznie zmotywowały Polaków do korzystania z kredytów hipotecznych. Rok 2007 okaże się zapewne dla wielu banków rekordowy, jeżeli spojrzymy na sprzedaż kredytów zabezpieczonych nieruchomością. Obserwowana ostatnio korekta cen nieruchomości nie oznacza jednak stałego odwrócenia trendu i w 2008 roku powinniśmy dalej obserwować wzrost cen mieszkań i gruntów, szczególnie w mniejszych miastach. Nie będzie on jednak tak spektakularny jak w 2007 roku, co powinno się przełożyć na mniejszą liczbę inwestycji krótkoterminowych w celach spekulacyjnych. Popularność kredytów hipotecznych nie powinna się obniżyć dzięki temu, że rosną wynagrodzenia i, co za tym idzie, grupa Polaków, którzy będą mogli pozwolić sobie na zakup mieszkania, wspierając inwestycję środkami z banku.

Myślę, że czarnym koniem na rynku będą w 2008 roku pożyczki hipoteczne, które umożliwiają pełną dowolność w wyborze celu inwestycji. Polacy coraz chętniej zwiększają swoją płynność finansową, korzystając z tego typu rozwiązań, i angażują pozyskane środki w ambitne cele inwestycyjne.

Wystąpienie u nas komplikacji analogicznych do obserwowanych w USA wydaje się mało prawdopodobne.

aor

Bartosz Michałek,

analityk portalu eHipoteka.com

– Wciąż najdroższym wariantem finansowania pozostaje kredyt w dolarach (603 punkty). Jednak różnica w koszcie w porównaniu z kredytami w euro (591 punktów) i złotych (581 punktów) jest coraz mniejsza.

Grudzień był miesiącem już mniej dynamicznych zmian wartości barometru hipotecznego, w szczególności dla kredytów udzielonych w CHF i USD. W przypadku kredytów w EUR i PLN zmiany były nieco większe i – niestety – na niekorzyść kredytobiorców.

Barometr dla kredytów w CHF wyniósł 458 punktów i wzrósł tylko o jeden punkt w porównaniu z poprzednim miesiącem. Był to efekt utrzymania kursu franka (2,18) i jego stopy LIBOR (2,78 proc.) na niezmienionym poziomie. Bank Szwajcarii zdecydował o pozostawieniu stóp procentowych bez zmian, dając jednocześnie sygnał, że nie powinny rosnąć w najbliższym czasie. Była to zdecydowanie dobra wiadomość dla posiadających zadłużenie w tej walucie.

Z kolei Zarząd Rezerwy Federalnej postanowił obniżyć stopy procentowe, co przełożyło się na spadek stopy LIBOR dla dolara z ok. 5,13 do 4,93 proc. w skali miesiąca. W tym czasie doszło jednak do umocnienia kursu dolara w stosunku do złotego, co w efekcie przyniosło niewielką zmianę baromteru dla kredytów dolarowych – z poziomu 601 wzrost do 603. Grudzień był pierwszym miesiącem od dłuższego czasu, kiedy kredyty dolarowe zdrożały.

Drożały również kredyty w rodzimej walucie oraz w EUR. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z oczekiwaniem rynku podniesienia przez RPP (Rada Polityki Pieniężnej) stóp procentowych w Polsce, co przynosi wzrost stawki WIBOR, a tym samym oprocentowania kredytów. W efekcie barometr dla kredytów w PLN odnotował kolejny raz wzrost, tym razem do poziomu 581 punktów.

W przypadku kredytów w EUR zaczynamy obserwować spadek rynkowych stóp procentowych, przy jednoczesnym lekkim wzmocnieniu waluty. Dlatego notujemy wzrost barometru do poziomu 591 punktów.

Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych w Polsce wynosi tylko 10 proc. PKB

Barometr hipoteczny jest wyliczany dla kredytu w wysokości 250 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat

Wskaźnik pokazuje średni poziom kosztu kredytu dla 10 najtańszych na rynku ofert banków

Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta, czyli prowizję, wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez banki), odsetki, spread (w przypadku kredytów walutowych), wycenę nieruchomości

W przypadku kredytów walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy

Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1000 zł kosztu to jeden punkt dla wskaźnika – np. jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. zł, to wysokość wskaźnika wyniesie 300 pkt

barometr powstaje na podstawie wyliczeń portalu eHipoteka.com

Założenia:

Wysokość kredytu 250 000 zł

Wartość nieruchomości 300 000 zł

Okres spłaty 30 lat

Raty równe

Przelicznik 1 punkt = 1000 zł

Bank BPH

oferuje kredyt z marżą od 0,45 proc. w całym okresie kredytowania. Marża obowiązuje dla kredytów w złotych, w kwocie powyżej 200 tys. zł‚ z wkładem własnym powyżej 50 proc. kosztów inwestycji. Dla kredytów udzielanych bez wkładu własnego lub gdy wynosi on do 50 proc. kosztów inwestycji, marża wynosi od 0,75 proc. Dodatkowo wszystkie osoby, które zaciągną w ramach promocji kredyt o zmiennym oprocentowaniu, będą zwolnione z prowizji za wcześniejszą spłatę po trzech latach kredytowania. Bank nie pobiera prowizji za podwyższenie kwoty kredytu. Istnieje możliwość sfinansowania zakupu działki rolnej oraz łączenie celu mieszkaniowego z celem dowolnym.

Bank Millennium

w ramach promocji kredytów refinansowych nie pobiera prowizji za udzielenie kredytu, a maksymalna marża wynosi 1 punkt procentowy. Maksymalny okres kredytowania to 50 lat dla kredytów w PLN oraz 45 lat dla kredytów w walutach obcych. Bank nie pobiera opłaty za przewalutowanie kredytu na PLN.

Istnieje możliwość uzyskania dodatkowych środków na dowolny cel. Bank umożliwia finansowanie do 100 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Jeśli klient przez ostatnie 12 miesięcy terminowo spłacał kredyt w innym banku, powinien przedstawić w banku oświadczenie o zatrudnieniu lub dokumenty potwierdzające prowadzenie działalności gospodarczej, i brak zaległości w płaceniu podatków i w ZUS oraz informację o wysokości raty spłacanego kredytu (np. wyciąg bankowy lub wykonany w obecności pracownika banku wydruk z rachunku internetowego). Bank nie wymaga też dostarczania zaświadczenia o aktualnej wysokości zadłużenia w innym banku.

Nordea Bank

oferuje do 15 stycznia promocyjne warunki sprzedaży kredytów hipotecznych w złotych i w walutach obcych. Każdy, kto złoży kompletny wniosek o kredyt złotowy i do momentu podpisania umowy kredytowej otworzy w banku konto osobiste oraz złoży wniosek o przyznanie karty kredytowej, przez rok nie zapłaci marży od kredytu hipotecznego. Po upływie roku przez cały pozostały okres kredytowania marża wynosić będzie 1 proc.

W przypadku kredytów hipotecznych denominowanych w walutach obcych (CHF, EUR, USD, SEK, NOK, DKK) dla klientów, którzy dysponują wkładem własnym od 0 do 30 proc. i wykażą dochód brutto głównego kredytobiorcy w wysokości minimum 5000 złotych (lub 3300 złotych netto) bądź łączny dochód brutto wszystkich kredytobiorców minimum 8000 złotych (lub 5500 złotych netto), bank proponuje marżę:– 1,70 proc. – przy kwocie kredytu poniżej 100 000 zł,– 1,40 proc. – przy kwocie kredytu od 100 000 do 300 000 zł,– 1,20 proc. – przy kwocie kredytu powyżej 300 000 zł.

Kredyty Banki

Pozostało 90% artykułu