Czy taką małą wspólnotę, jak nasza, trzeba usankcjonować prawnie, tzn. wystąpić o NIP i REGON i podejmować działania zgodne z przepisami, czy też można działać na zasadzie dogadania się pomiędzy sąsiadami, poza prawnie usankcjonowaną wspólnotą?
(B.M., Warszawa)
Odpowiada Krzysztof Dziewior, Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego
– Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu z nieruchomości. Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mała to taka, w której zgodnie z projektem wydzielenia jest maksymalnie siedem lokali (w tym mieszkalne i użytkowe). Jeśli natomiast wspólnota liczy sobie osiem i więcej lokali, to jest już wspólnotą dużą. Przy czym – dla określenia, z jaką wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia, nie jest ważne, ile lokali zostało wyodrębnionych, tylko ile lokali w danej nieruchomości możliwych jest do wyodrębnienia.
Jedynie sposób sprawowania zarządu taką wspólnotą odbywa się na innych zasadach niż te obowiązujące w ustawie o własności lokali. Jeżeli więc w danej nieruchomości jest na przykład dziewięć lokali możliwych do wyodrębnienia, to dla określenia, w jaki sposób ma być sprawowany zarząd, sięgnąć należy nie do przepisów kodeksu cywilnego dotyczących współwłasności, lecz do ustawy o własności lokali.
Bez względu na wszystko każda wspólnota mieszkaniowa niezależnie od liczby lokali powinna mieć swój numer REGON oraz NIP. Nawet jeśli w budynku został sprzedany chociaż jeden lokal – wspólnota powinna być zarejestrowana w GUS i urzędzie skarbowym.
W przypadku małej wspólnoty wszelkie decyzje muszą być podejmowane jednomyślnie, a jeżeli jest to wspólnota duża – większością głosów.
Każdy właściciel ma obowiązek ponosić koszty utrzymania części wspólnych proporcjonalnie do wysokości posiadanych udziałów. Trzeba wtedy uważać na postawę gminy. Wiele z nich stoi na stanowisku, że nie wnoszą miesięcznych zaliczek na fundusze remontowe, aby nie zamrażać pieniędzy, a w przypadku remontu wnoszą jednorazowo przypadającą udziałem ich część. Nie jest to zgodne z przepisami i wspólnota powinna protestować przeciwko takim praktykom.
