Odpowiada Michał Niemirowicz-Szczytt, Kancelaria bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy
– Kwestia ewentualnej eksmisji lokatora (najemcy) może być rozpatrywana tylko w przypadku, gdyby zamieszkiwał on w lokalu czytelnika (wynajmującego) bez tytułu prawnego. Z sytuacją taką mielibyśmy do czynienia, gdyby łącząca strony pierwotnie umowa najmu została przez czytelnika skutecznie wypowiedziana.
W tym kontekście należy wskazać, że z uwagi na ochronę praw lokatorów prawo wynajmującego do rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego za wypowiedzeniem jest mocno ograniczone, a skuteczność wypowiedzenia zależy od łącznego spełnienia wielu przesłanek. Kwestie te reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów (tekst jednolity: DzU z 2005 r., nr 31, poz. 266 ze zm.). W szczątkowym zakresie stosuje się ona również do tzw. okazjonalnego najmu lokali, tj. wówczas, gdy przedmiotem najmu jest lokal, z którego właściciel (wynajmujący) jedynie przejściowo nie korzysta w całości lub w części dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. W sytuacji takiej stosuje się m.in. niektóre przepisy powyższej ustawy dotyczące procedury i przesłanek wypowiedzenia stosunku najmu.
Zgodnie ustawą o ochronie praw lokatorów (art. 11 ust. 1 i 2) właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w szczególności wówczas, gdy lokator zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia.
Z opisanego przez czytelnika stanu faktycznego zdaje się wynikać, że w niniejszym przypadku spełniona została przesłanka dotycząca wymaganej kwoty zaległości najemcy z płatnością czynszu (o ile strony uzgodniły w niniejszym przypadku, że czynsz będzie płatny miesięcznie). Wymóg zaległości płatniczej w wysokości co najmniej trzech pełnych okresów płatności spełniony byłby w powyższym przypadku nie tylko wówczas, gdyby niechciany lokator – co oczywiste – przez sześć miesięcy nie dokonywał żadnych płatności na poczet czynszu, ale także wówczas, gdyby w tym czasie dokonywał tylko częściowych płatności, a suma zaległości z tego okresu stanowiła kwotę równą czynszowi z co najmniej trzech pełnych okresów płatności.
