Kryzysowa korekta cen

Ostatnie lata przyzwyczaiły inwestorów do błyskawicznych zwrotów z nieruchomości i ogromnego zysku w bardzo krótkiej perspektywie. Dzięki dużemu zainteresowaniu inwestycjami firmy zajmujące się działalnością deweloperską notowały kilkukrotny wzrost obrotów. Pomagały im w tym banki, które chętnie udzielały kredytów, zwłaszcza na zakup gruntów (których ceny również gwałtownie wzrosły, zwłaszcza w dużych miastach). Funduszy jednak nadal było zbyt mało, dlatego w szczycie „budowlanej górki” deweloperzy sprzedawali tzw. dziury w ziemi, czasem nie mając nawet pozwolenia na budowę. Po cichu liczyli bowiem, że wzrost cen i marża ze sprzedaży pozwolą im na sfinansowanie kolejnej inwestycji. A ponieważ nabywców nie brakowało, interes jakoś się kręcił. W efekcie ostatni kwartał ubiegłego roku i pierwsza połowa bieżącego roku przyniosły znaczący wzrost podaży na rynku nieruchomości. Nowych mieszkań zrobiło się bardzo dużo, więc i klienci stali się bardziej wybredni. Podobnie banki, które – przestraszone kryzysem finansowym na Zachodzie – zaczęły być bardziej ostrożne w finansowaniu inwestorów. Ta zmiana sytuacji na rynku nieruchomości wymusiła na deweloperach o w miarę stabilnej sytuacji finansowej obniżki cen i bonusy (wyższy standard wykończeniowy, gratisowe miejsce parkingowe itp.). Natomiast firmy deweloperskie, które całą swoją działalność opierały na przyszłych zyskach od klientów lub liczyły na kredyt bankowy, stanęły przed groźbą upadłości.

[srodtytul]Stagnacja czy kryzys?[/srodtytul]

Nowe okoliczności zmusiły firmy operujące na rynku nieruchomości do zmiany prognoz dotyczących długoterminowych wzrostów. Za sprawą inflacji realne ceny nieruchomości poszły w dół, a rosnące ceny kredytów sprawiły, że coraz większa liczba nieruchomości jest warta mniej, niż zaciągnięte pod nie pożyczki bankowe. Rosną też stopy procentowe uchwalane przez Radę Polityki Pieniężnej i oprocentowanie pożyczek międzybankowych. Na giełdach światowych dominują spadki,a analitycy zapowiadają spowolnienie wzrostu PKB w Polsce. Tymczasem na rynku mamy coraz więcej nowych mieszkań, których budowę rozpoczęto kilkanaście miesięcy temu. Mieszkania bezpośrednio od deweloperów konkurują ze spekulacyjnymi, które zostały oddane rok, dwa lata temu. Zdaniem Barbary Stępkowskiej z agencji nieruchomości Goldhaus & Gold Open Money kłopoty deweloperów ze sprzedażą i finansowaniem inwestycji nie mają wiele wspólnego ze światowym kryzysem bankowym, lecz z ich wiarą, że sprzeda się wszystko, szybko i za każdą cenę. – To nie kryzys, lecz zdrowe prawa rynku spowodowały, że inwestorzy, chcąc sprzedać to, co wybudowali, zmuszeni są ograniczyć zarobki. I właśnie teraz to robią – mówi Barbara Stępkowska.

Niektórzy deweloperzy już wstrzymali swoje inwestycje mieszkaniowe. Chcą przeczekać najgorsze, bo nie zamierzają obniżać cen. Część firm zastanawia się też nad przerobieniem budynków mieszkalnych na biura i hotele. – Wielu deweloperów, sprawdzonych i uwiarygodnionych wykonanymi obiektami budowlanymi, nie tylko nie nabywa nowych terenów, ale wręcz poszukuje nabywców, aby odsprzedać posiadane już grunty lub całe przygotowane dokumentacyjnie projekty, w tym nawet te rozpoczęte i będące w trakcie realizacji prac budowlano-montażowych – zauważa prof. dr hab. Andrzej Bień z firmy konsultingowej Aband Consultants.

Ponieważ rynek nie lubi próżni, przy zmniejszonym popycie na nowe mieszkania bardzo wzmocnił się sektor najmów. – W ostatnim roku miesięczne stawki za wynajem mieszkania wzrosły w zależności od miasta od 15% nawet do 45%. Najwyższy wskaźnik dotyczy oczywiście Warszawy. Tu tylko ostatnie dwa miesiące przyniosły 5% podwyżki – mówi Barbara Stępkowska. Dlatego osoby, które dotychczas nie miały własnego mieszkania, a nosiły się z zamiarem zakupu, przyspieszą swoją decyzję. Dla niektórych z nich zaostrzenie polityki kredytowej będzie jednak oznaczaćw dalszym ciągu brak mieszkania i skazanie na wynajem.

[srodtytul]Na skalę USA?[/srodtytul]

Atmosfera kryzysu w gospodarce globalnej czy wręcz paniki na giełdach papierów wartościowych powstrzymuje ludzi od wydawania pieniędzy, nie tylko tych pochodzących z kredytów. Nie chcą oni również inwestować w nieruchomości, których płynność lokacyjna, a więc możliwość uzyskania z ich sprzedaży gotówki włożonej w zakup, staje się wątpliwa. – Dlatego w okresie krótkim i średnim sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce raczej nie będzie rodziła korzyści inwestycyjnych, a może nawet narażać inwestorów na poważne straty – twierdzi prof. dr hab. Andrzej Bień.

Odczuwalną w tym momencie na polskim rynku nieruchomości konsekwencją światowego kryzysu finansowego jest skokowe zaostrzanie warunków udzielania kredytów hipotecznych. Zaostrzeniu uległy m.in. kryteria naliczania zdolności kredytowej kredytobiorcy, co w efekcie obniża kwotę stawianą mu przez bank do dyspozycji. Banki podnoszą koszty kredytów hipotecznych poprzez zwiększenie poziomu marż od postawienia kredytu do dyspozycji kredytobiorcy oraz marż banków narzucanych ponad stopy WIBOR, które ostatnimi czasy rosną do rekordowych poziomów. – Przyczyną wzrostu stóp procentowych w Polsce jest brak odpowiedniej płynności międzybankowego rynku depozytowego. Banki nie chcą pożyczać sobie pieniędzy, ponieważ boją się utraty własnej wypłacalności – tłumaczy prof. dr hab. Andrzej Bień.

Deweloperzy i analitycy są jednak zgodni, że polskiemu rynkowi nieruchomości daleko do kryzysu w USA. W naszym kraju np. wartość kredytów w stosunku do PKB wynosi 37%, podczas gdy w USA to aż 172%. Dodatkowo polska wartość kredytów jest zrównoważona z wartością depozytów, a w USA jest od wartości depozytów ponadtrzykrotnie większa. Nawet w porównaniu z Europą Zachodnią nasze proporcje są kilkukrotnie lepsze. – Kryzys na rynku nieruchomości na miarę tego w USA nam nie grozi, bo przyznawaniem naszych kredytów rządziły zupełnie inne zasady – uważa Barbara Stępkowska. Jej zdaniem nie czeka nas żadna gwałtowna przecena wartości nieruchomości,a w perspektywie następnych lat ceny będą ciągle rosły, choć już nie w takim tempie jak do niedawna. Jeszcze lepiej ocenia przyszłość polskiego rynku nieruchomości Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development SA. – Fundamentalnie rynek nieruchomości w Polsce jest zdrowy i ma dobre perspektywy. Należy również podkreślić, że jest w zupełnie innej fazie cyklu koniunkturalnego niż rynek w USA – zaznacza, a Józef Wojciechowski, przewodniczący Rady Nadzorczej J.W. Construction Holding SA, dodaje: – O takim kryzysie, jak w USA, w Polsce nie ma mowy. U nas polityka kredytowa banków jest inna niż za oceanem. Banki nie udzielają kredytów typu subprime, które de facto doprowadziły do kryzysu w USA.

Wśród tych optymistycznych prognoz pojawiają się też głosy, że obecny kryzys spowoduje przyhamowanie inwestycji. Wpłynie na to przede wszystkim wzrost kosztów kredytów, i to zarówno hipotecznych, udzielanych indywidualnym nabywcom mieszkań, jak i inwestycyjnych, przyznawanych firmom. Potrwa to prawdopodobnie około półtora roku. – Liczymy, że po tym okresie sytuacja się uspokoi, ustabilizuje i wzrośnie popyt na mieszkania. W Polsce, jak się szacuje, wciąż brakuje od 1,5 mln do 2 mln mieszkań. Brakuje też powierzchni komercyjnych – biurowych i handlowych. Jest więc duży potencjał rozwojowy, ale jest też zachwiane zaufanie do instytucji finansowych, które powinny kredytować przyszłe inwestycje. Gdy to się zmieni, wrócą dobre czasy dla deweloperów – uważa Wojciech Ciurzyński z firmy deweloperskiej POL-NORD SA.

[srodtytul]Spekulanci, żegnajcie[/srodtytul]

Pozytywną stroną zaostrzenia wymogów banków jest zniknięcie z rynku nieruchomości kupców spekulantów. – Banki skupią się na kredytowaniu rzeczywistych inwestycji deweloperskich, a nie projektów spekulacyjnych. Innymi słowy, skorzysta ostateczny właściciel, który otrzyma produkt lepszej jakości – zapewnia Jeffrey Utterback, Managing Director, Griffin Real Estate. Według Piotra Olbrysia, dyrektora zarządzającego Menolly Poland,rynek nieruchomości w Polsce,a szczególnie ten w Warszawie, się obroni. – Obserwujemy duże zainteresowanie kupujących. Jest ono niższe niż na początku roku, jednak wartość poszczególnych transakcji jest wysoka – twierdzi Olbryś. Jego zdaniem, jeżeli sytuacja na rynkach się ustabilizuje, należy przypuszczać, że rok 2009 będzie rokiem równowagi popytu i podaży, z tym że podaż nowych produktów będzie dużo mniejsza. Zaowocuje to ożywieniem popytu w roku 2010. – Tym samym jest to dobry moment na szukanie ciekawych transakcji, szczególnie w projektach o wysokim standardzie, gdyż te zachowają swoją wartość – radzi Olbryś, a Józef Wojciechowski uspokaja: – W najbliższym czasie ceny inwestycji powinny się ustabilizować. Na pewno nie spodziewałbym się dużych spadków, ale raczej, po okresie stabilizacji, zrównoważonego wzrostu, będącego odpowiedzią na rosnącą siłę nabywczą klientów – przekonuje.

[srodtytul]Kupić, nie kupić...[/srodtytul]

Deweloperzy mają świadomość, że obecnie eksperci nie zalecają inwestorom lokowania pieniędzy w nieruchomości. Zwracają jednak uwagę na fakt, że każda nieruchomość ma własną specyfikę, stanowiącą o jej wartości. Dlatego warto szukać takich okazji, które ciągle jeszcze są na rynku, zwłaszcza że nieruchomości w Polsce, w przeciwieństwie do amerykańskich, nie są tak przeszacowane. Z tego powodu nie należy też oczekiwać daleko idących spadków. – Jednostkowe projekty o unikatowym charakterze z pewnością zachowają swoją wartość, chroniąc tym samym zainwestowane fundusze – zapewnia Piotr Olbryś. Tym bardziej że w sektorze obrotu gruntami, mimo wzrostu cen w poprzednich latach, ich poziom w stosunku do krajów Europy Zachodniej jest nadal niski. – Dalszy wzrost cen ziemi wydaje się zatem oczywisty z prostej przyczyny – ograniczonej podaży – przekonuje Barbara Stępkowska.

Firmy deweloperskie są przygotowane na widoczne ograniczenie podaży nowych mieszkań na rynku, a w konsekwencji na wzrost faktycznego popytu na istniejące już mieszkania. – Efekt ten dodatkowo potęguje fakt, że nowe mieszkania, kupione w celach inwestycyjnych w latach 2006–2007 i wystawiane w ostatnim czasie na sprzedaż, powoli się kończą. Wszystko to sprawia, że właśnie teraz jest dobry moment, aby kupować mieszkania – argumentuje Grażyna Młynarczyk, dyrektor marketingu i sprzedaży Espais w Polsce.

Zdaniem Krzysztofa Oppenheima, eksperta kredytowego i właściciela firmy Oppenheim Enterprise, inwestycję w nieruchomości warto jednak przemyśleć i porównać z innymi dostępnymi na rynku możliwościami inwestowania.

– Jeśli mamy dziś do zainwestowania kwotę np. 300 000 zł i chcemy ją „zamrozić” na dwa–trzy lata, inwestycja w mieszkanie (do wynajęcia) może okazać się słabym posunięciem. Kupimy bowiem mieszkanie maksymalnie 35 m2,a na wynajmie zarobimy pewnie nie więcej niż 1500 zł miesięcznie. Jeśli weźmiemy pod uwagę obecny poziom cen takich nieruchomości (wciąż jesteśmy w okresie cen po boomie, przy małych mieszkaniach nie było istotnej korekty poziomu cen w tym segmencie), to okaże się, że w okresie trzech lat lepszym rozwiązaniem będzie lokata bankowa. Obecnie bez trudu znajdziemy bank, który zapłaci nam 8% rocznie za środki na lokacie. Oznacza to roczny dochód (bez żadnego ryzyka) na poziomie 24 000 zł, czyli 2000 zł miesięcznie. A ze sprzedaży mieszkania (po dwóch–trzech latach) możemy uzyskać cenę podobną do tej, za jaką je nabyliśmy – radzi Oppenheim.