Ceny nieruchomości stale rosną, a wartość początkowa bez zmian

Takie stanowisko przedstawił rzecznik prasowy Ministerstwa Finansów w odpowiedzi na nasze pytania.

[srodtytul]Podatnicy mają wybór[/srodtytul]

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) [b]pozwala przedsiębiorcom na podjęcie decyzji o amortyzowaniu budynków mieszkalnych wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, a także lokali mieszkalnych lub mieszkań wykorzystywanych do celów firmy[/b]. Prawo do ich amortyzacji i zaliczania w koszty uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych mają także osoby wynajmujące je lub wydzierżawiające. Przedsiębiorca czy wynajmujący może podjąć decyzję o amortyzacji w chwili rozpoczęcia używania domu czy mieszkania na potrzeby firmy albo wynajmowania, w trakcie używania czy wynajmowania w dowolnym miesiącu roku.

Przedsiębiorcy ci, a także wynajmujący i wydzierżawiający domy mieszkalne i mieszkania mają wybór co do sposobu ustalania do celów amortyzacji ich wartości początkowej, od której dokonywać będą – w ciężar kosztów – odpisów amortyzacyjnych. Mogą ich wartość ustalić na zasadach ogólnych, czyli w zależności od sposobu nabycia – według ceny nabycia, kosztu wytworzenia, wartości rynkowej. Mogą też ustalić tę wartość w sposób uproszczony, wskazany w art. 22g ust. 10 ustawy o PIT. Polega to na tym, że w każdym roku podatkowym przyjmuje się wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej w działalności gospodarczej powierzchni użytkowej budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Tą metodą można ustalać wartość początkową wszystkich mieszkań i budynków, bez względu na okres, w którym zostały wybudowane, ich stan techniczny itp.

W taki sposób można ustalić również wartość początkową własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, a także użytkowego, oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (art. 22m ust. 4 ustawy o PIT).

Za powierzchnię użytkową uważa się wówczas powierzchnię przyjętą do celów podatku od nieruchomości.

[srodtytul]Od 12 lat bez zmian[/srodtytul]

Jeśli wartość początkowa domu czy lokalu została ustalona metodą uproszczoną, to nie wpisuje się ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Natomiast odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według stawki amortyzacyjnej 1,5 proc. w każdym roku podatkowym w całym okresie wynajmowania, wydzierżawiania albo używania przez właściciela w jego działalności gospodarczej.

Wartość początkowa ustalona przy przyjęciu zryczałtowanej wartości 1 mkw. powierzchni w kwocie 988 zł nijak się ma do rzeczywistych cen 1 mkw. powierzchni domów i mieszkań czy spółdzielczych lokali użytkowych, zwłaszcza w największych miastach. Łatwość w sposobie ustalania wartości początkowej tą metodą polega na tym, że nie trzeba obawiać się dyskusji z urzędem skarbowym na temat prawidłowości jej ustalenia. Rekompensowała ona też swego czasu stosunkowo niewielką różnicę między wartością początkową ustalaną na zasadach ogólnych. Tak było w 1997 r., kiedy to kwotę 988 zł do celów określania wartości początkowej metodą uproszczoną ustalono po raz pierwszy.

Rychło się to zmieniło za przyczyną inflacji, a w ostatnich latach różnica ta stała się wręcz przepastna. [b]Nic dziwnego, że podatnicy, którzy kiedyś wyliczyli wartość początkową przy zastosowaniu tej kwoty, pytają o możliwość ustalenia jej ponownie, tym razem na zasadach ogólnych.[/b] Spowodowałoby to automatycznie, że odpisy amortyzacyjne wzrosłyby kilkakrotnie, dając wymierną oszczędność na podatku.

[srodtytul]Raz na zawsze[/srodtytul]

[b]Zdaniem Ministerstwa Finansów osoba, która ustaliła wartość początkową stosownie do art. 22g ust. 10 ustawy o PIT, a więc metodą uproszczoną, nie może w trakcie amortyzacji zmienić tego i ustalić jej na zasadach ogólnych.[/b]

Negatywnej odpowiedzi udzielił resort na powtarzające się pytanie czytelników: czy w razie kupna używanego mieszkania lub domu mieszkalnego od poprzednika albo nabycia go w drodze spadku lub darowizny mogą oni ustalić wartość początkową metodą uproszczoną i na podstawie art. 22j ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT amortyzować go, przyjmując stawkę indywidualną?

Takie stawki, wyższe od zwykłych, można stosować w odniesieniu do budynków i budowli, w tym budynków mieszkalnych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji środków trwałych (środków ujawnionych), jeśli były używane przed ich nabyciem przez podatnika. Za używane uważa się budynki i lokale, jeśli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem poprzednik używał ich co najmniej przez 60 miesięcy (art. 22j ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT). Stawka indywidualna musi być ustalona w takiej wysokości, by okres ich amortyzacji był nie krótszy niż dziesięć lat, a więc może ona wynosić maksimum 10 proc. rocznie.

[srodtytul]Stawki indywidualne wyłączone[/srodtytul]

Według Ministerstwa Finansów połączenie ustalenia wartości początkowej w sposób uproszczony oraz amortyzacji według stawki indywidualnej jest niedopuszczalne. [b]Podatnik bowiem, wybierając sposób ustalania wartości początkowej na podstawie art. 22g ust. 10, a więc metodą uproszczoną, podejmuje jednocześnie decyzję, że nie mają do niego zastosowania przepisy art. 22j ustawy o PIT dotyczące ustalania stawki amortyzacyjnej w sposób indywidualny.[/b]

Z literalnego brzmienia art. 22j ust. 1 ustawy o PIT wynika – tłumaczy rzecznik prasowy resortu – że można indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla tych środków trwałych, które są wprowadzone do ewidencji po raz pierwszy. „Natomiast stosownie do art. 22n ust. 3 nie podlegają objęciu ewidencją budynki mieszkalne, lokale mieszkalne lub mieszkania, własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, a także spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, których wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10”, a więc metodą uproszczoną. – czytamy w piśmie przesłanym do GPP.

[srodtytul]Nie ma zakazu zmiany[/srodtytul]

Interpretacja resortu w kwestii niedopuszczalności połączenia ustalenia wartości początkowej metodą uproszczoną i amortyzacji według stawek indywidualnych wydaje się przekonująca. Inaczej rzecz się ma, gdy chodzi o możliwość zmiany sposobu ustalania wartości początkowej. Jedyny argument, przytoczony na poparcie tego stanowiska w piśmie ministerstwa, sprowadza się do stwierdzenia, że w świetle przepisów ustawy o PIT poza sytuacją czy raczej sytuacjami określonymi w art. 22g ust. 17, 20 i 21 ustawy o PIT, obejmującymi przede wszystkim ulepszenie środków trwałych, związanymi z amortyzowaniem na zasadach ogólnych, nie wolno zmieniać wartości początkowej.

[ramka] [b]Najpierw wniosek o interpretację, potem skarga do sądu[/b]

Wydaje się, moim zdaniem, że można twierdzić, iż skoro nie ma zakazu zmiany sposobu ustalenia wartości początkowej (z ustalanej w sposób uproszczony na ustaloną na zasadach ogólnych), jest to dopuszczalne.

Zakaz zmian przewidziany w art. 22h ust. 2 ustawy o PIT dotyczy tylko metod amortyzacji (nakazuje on raz wybraną metodę stosować do pełnego zamortyzowania środka trwałego).