Jak przebierać w tysiącach ofert

– Nie kupiłbym przede wszystkim mieszkania z ceną oderwaną od rzeczywistości. A wiele inwestycji rozpoczynanych w szczycie hossy, a teraz oddawanych do użytku, ma właśnie takie ceny. Moim zdaniem w Warszawie stawka przekraczająca – w przypadku segmentu o podwyższonym standardzie – 10 – 11 tys. za mkw., jest przesadzona. Dla segmentu popularnego nie powinna być wyższa niż 7 – 8 tys. zł – uważa Przemysław Pączek z firmy doradczej ProDevelopment. – Poza tym trzeba pamiętać, że planując inwestycje w czasie hossy, deweloperzy nie przykładali wielkiej wagi do jakości rozkładu mieszkań czy do wykończenia części wspólnych, licząc, że i tak wszystko sprzeda się na pniu.

[srodtytul]Mieszkania z haczykiem[/srodtytul]

Marcin Gołębiowski z firmy doradczej redNet Consulting uważa, że nie warto kupować mieszkań zbyt drogich w stosunku do porównywanej oferty na rynku, ale także najtańszych.

– Cena powinna być odpowiednio skorelowana z jakością. Oczywiście, są nabywcy poszukujący jak najtańszego lokum, lecz najbardziej rozsądne jest wyszukiwanie projektów o jak najkorzystniejszej relacji jakości do ceny. Na przykład: są mieszkania na Białołęce czy np. w Ząbkach, za które trzeba zapłacić często ponad 7 tys. zł za mkw. Tymczasem na Wilanowie, gdzie obecnie mamy do czynienia z bardzo dużą podażą mieszkań, cena może być taka sama lub czasem niższa. Wiem, że ważną rolę odgrywają preferencje dotyczące lokalizacji, jednak jakość mieszkań w tych dwóch przykładach jest nieporównywalna – przekonuje Marcin Gołębiowski.

Kolejnym czynnikiem, na który trzeba zwrócić uwagę już na początku oceny osiedla, jest lokalizacja.

– Wiele projektów będących dziś w sprzedaży powstało w bezpośrednim sąsiedztwie bardzo ruchliwych i hałaśliwych ulic, jak Al. Jerozolimskie, Puławska, Sobieskiego. Nie należy oczekiwać, że mieszkanie w nich będzie ciche i komfortowe – przestrzega Przemysław Pączek i wymienia projekty z uciążliwościami: – Trudno więc sprzedać mieszkania przy trasach szybkiego ruchu, istniejących lub planowanych, np.: w projekcie CityZen przy ul. Sikorskiego, Vermera przy Bitwy Warszawskiej i Al. Jerozolimskich czy Banderii – bardzo blisko Prymasa Tysiąclecia.

Natomiast Marcin Gołębiowski dodaje: – Złota 44 to nierynkowy projekt, ma duże mieszkania bez balkonów, dziesięć pięter niżej niż budynki obok, po 4 miliony złotych. Podobnie osiedle Górczewska, gdzie ceny zupełnie nie odzwierciedlają lokalizacji i jakości projektu – tłumaczy.

Z kolei Marcin Jańczuk z Metrohouse zwraca uwagę, że problemy w sprzedaży mieszkań w poszczególnych inwestycjach wynikają nie tylko z bliskości trasy szybkiego ruchu.

– Kłopotliwe jest sąsiedztwo terenów poprzemysłowych, linii kolejowych, linii wysokiego napięcia. Na mieszkania zbyt duże, źle zaprojektowane, z wysokimi cenami, nieadekwatnymi do oferty okolicznych deweloperów, też trudno będzie znaleźć amatorów. Szczególnie gdy za deweloperem ciągnie się zła opinia z jego poprzednich inwestycji – wyjaśnia Marcin Jańczuk.

Zdaniem doradców kupujący mieszkanie przede wszystkim powinien mieć 100-procentowe przekonanie, że wie, na co się decyduje. Ale nie zawsze jest to możliwe.

– Bo np. przy zakupie dziury w ziemi nie można mieć pewności co do dokończenia inwestycji. Powód kłopotów? Problemy finansowe dewelopera czy firma-oszust jak w Niepołomicach – wyjaśnia Marcin Gołębiowski. Przestrzega też przed zauroczeniem reklamą i nieskonfrontowaniem obietnic w niej zawartych z rzeczywistością. – Trzeba samemu sprawdzić, czy wokół faktycznie jest zielono, czy nieplanowana jest jakaś droga pod oknami, czy sąsiednie działki nie mają pozwolenia na budowę lub nie przewiduje tego plan miejscowy, szczególnie budynków wyższych, zasłaniających widok lub światło.

[srodtytul]Domy bez przyszłości[/srodtytul]

A jakiego domu, w jakiej okolicy i na jakim etapie budowy nie warto kupować?

– Nie obawiałbym się niskiego zaawansowania budowy. W przeciwieństwie do budynków wielorodzinnych w przypadku domu stosunkowo łatwo jest wyobrazić sobie, jak będzie wyglądać budynek z zewnątrz oraz jakie odczucie będzie dawać rozkład pomieszczeń wewnątrz. Jednak przy wyborze projektu kierowałbym się doświadczeniem dewelopera – podkreśla Przemysław Pączek. – Wystrzegałbym się osiedli realizowanych przez firmy niezwiązane uprzednio w żaden sposób z rynkiem nieruchomości, traktującym go jako dodatkowy rodzaj działalności. Łatwo wtedy o błędy i niedociągnięcia wynikające z nieznajomości potrzeb klientów.

Zdaniem Przemysława Pączka złym pomysłem jest kupowanie domu szeregowego w cenie ok. miliona zł, a tego typu ofert nie brakuje pod Warszawą. – Taka cena powinna się odnosić do domu wolnostojącego, ewentualnie bliźniaczego, które gwarantują wyższy komfort i poczucie prywatności – zwraca uwagę Pączek. – Istotna jest również dostępność w okolicy infrastruktury, takiej jak sklepy, szkoły itp. Osobom przeprowadzającym się z Warszawy poza to miasto ciężko będzie się przyzwyczaić do konieczności dojazdu samochodem.

Także Marcin Gołębiowski zwraca szczególną uwagę na infrastrukturę wokół kupowanego domu. – Warto kupić dom tam, gdzie dojazd do miasta będzie się poprawiał. W przypadku Warszawy wiemy, że takie tereny to południowo-zachodnie granice stolicy – uważa Gołębiowski.

Natomiast Marcin Jańczuk przestrzega przed kupowaniem domów we wczesnej fazie realizacji (np. na etapie robót fundamentowych). – Największe kłopoty mogą być wtedy, gdy deweloper nie ma doświadczenia w budowie domów oraz profesjonalnie przygotowanej oferty, dokumentacja projektowa jest niepełna, a na dodatek brakuje możliwości negocjacji warunków umowy i ceny – wylicza Jańczuk. – Kłopotliwy może też być brak możliwości zmian projektowych i materiałowych oraz używanie przez wykonawcę materiałów o niskiej jakości – dodaje.