Wspólnota może wystawiać faktury na media

[b]Tak orzekł NSA 5 sierpnia 2010 r. (I FSK 1343/09).[/b]

Wspólnota mieszkaniowa ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym i wodociągowym umowy na dostawę mediów. Na te usługi wystawia właścicielom lokali faktury (refaktury), deklarując VAT należny i odliczając VAT naliczony.

Ponadto wystawia właścicielom faktury na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, opodatkowując je 22-proc. stawką VAT. Deklaruje z tego tytułu podatek należny, a otrzymując faktury od dostawców z tytułu zakupu materiałów i usług mających związek z tymi kosztami, rozlicza VAT naliczony.

Wspólnota zapytała, czy z tytułu czynności zarządzania nieruchomością wspólną i pobierania opłat za dostawy mediów do lokali jest podatnikiem VAT.

Organ podatkowy uznał, że zaliczki wpłacane przez członków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i poszczególnych lokali nie są obrotem w rozumieniu [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=17D1F175CBC1000681743E9D550EDE8C?n=1&id=172827&wid=337454]ustawy o VAT[/link]. Wpłaty te stanowią partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej przez jej członków.

Sprawa trafiła do WSA. Sąd podzielił stanowisko organu. Ponadto stwierdził, że refakturowanie reguluje art. 28 dyrektywy 112, zgodnie z którym jednym z warunków, jakich muszą dochować kontrahenci, jest umieszczenie zastrzeżenia możliwości refakturowania usług w umowie, co w rozpatrywanej sprawie nie miało miejsca.

Wspólnota wniosła skargę kasacyjną. NSA uchylił wyrok. Uznał, że gdy wspólnota działa jako całość i obsługuje części wspólne nieruchomości, to nie może być podatnikiem VAT. Jednak gdy działa na zewnątrz i ponosi wydatki na utrzymanie poszczególnych lokali (m.in. z tytułu zakupu mediów), które może im przyporządkować, to w takim zakresie jest podatnikiem VAT. Rozliczenia za dostarczane do lokali media (według rzeczywistych kosztów) nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz wspólnoty i nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samej siebie.

[i]Autorka jest członkiem Zespołu Zarządzania Wiedzą Podatkową firmy Deloitte[/i]

[ramka][b]Komentuje Rafał Zajączkowski, starszy konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego firmy Deloitte (biuro w Warszawie)[/b]

Wyrok NSA ma bardzo duże znaczenie dla ustalenia, jak należy potraktować dla celów VAT wzajemne rozliczenia wspólnot mieszkaniowych i ich członków. NSA uznał, że należy odróżnić sytuację, gdy wspólnota działa w imieniu wszystkich swoich członków i sprawuje zarząd częściami wspólnymi nieruchomości, od sytuacji, w której pełni ona rolę pośrednika między właścicielami poszczególnych lokali a dostawcami usług dla tych konkretnych lokali.

W pierwszej sytuacji wspólnota działa jako reprezentant swoich członków. Można powiedzieć, że za pośrednictwem wspólnoty to członkowie, proporcjonalnie do swoich udziałów, uczestniczą w sprawowaniu zarządu częściami wspólnymi nieruchomości.

W drugiej sytuacji wspólnota wykracza już poza swoje podstawowe zadania. Nabywając usługi służące poszczególnym lokalom, przestaje reprezentować ogół właścicieli nieruchomości, zaczyna natomiast działać na rzecz właścicieli poszczególnych lokali. Dostarczając np. media czy usługi komunalne dla konkretnych lokali, zaczyna funkcjonować jako usługodawca, podmiot, który nabył usługę, aby ją następnie odsprzedać jednemu ze swoich członków.

Warto zauważyć, że tego typu forma rozliczeń nie powinna wpływać na koszty zaopatrzenia w media członków wspólnoty. Jeśli wspólnota nie będzie pobierać od swoich członków dodatkowej prowizji za świadczone usługi, wtedy naliczony przez nią VAT może być potrącony z podatkiem, który wspólnota zapłaci, nabywając odsprzedawane następnie usługi. Taka forma rozliczeń jest w istocie neutralna zarówno dla wspólnoty, jak i dla jej członków.

Oczywiście konieczność opodatkowania VAT rodzi dodatkowe koszty administracyjne po stronie wspólnoty związane z rozliczeniem VAT. Warto jednak pamiętać, co może być szczególnie interesujące dla małych wspólnot mieszkaniowych, że do momentu osiągnięcia obrotu rzędu 100 tys. zł w 2010 r. a 150 tys. zł w 2011 r. (ustawa o VAT przewiduje szczegółowe zasady obliczania tych progów) mają one prawo skorzystać ze zwolnienia z VAT (wtedy jednak nie będą też miały prawa do odliczenia podatku naliczonego).

Można więc uznać, że wyrok NSA powinien uporządkować zasady wzajemnych rozliczeń wspólnot mieszkaniowych i ich członków, jasno wskazując, kiedy te rozliczenia powinny być opodatkowane VAT. Jednocześnie, ze względu na możliwość potrącenia przez wspólnotę ewentualnego VAT naliczonego przy odsprzedaży świadczonych usług z VAT zapłaconym przy nabyciu tych usług, przyjęta przez NSA wykładnia nie powinna prowadzić do dodatkowego opodatkowania VAT wspólnot ani ich członków.[/ramka]

Podatki Finanse w Firmie Orzecznictwo Sądów i Trybunałów Wspólnoty Mieszkaniowe

[b]Tak orzekł NSA 5 sierpnia 2010 r. (I FSK 1343/09).[/b]

Pozostało 94% artykułu