Przypomnijmy, że jeżeli liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali w budynku nie przekracza siedmiu (tzw. mała wspólnota), to do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]Kodeksu cywilnego[/link] i [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70930]Kodeksu postępowania cywilnego[/link] o współwłasności (art. 19 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]; dalej uwl). Pozostałe wspólnoty stosują uwl: wybierają zarząd, podejmują istotne decyzje większością głosów. Jednak zarówno małe i jak duże wspólnoty mogą odmiennie niż ustawy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, co wynika z zasady swobody umów oraz z art. 18 ust. 1 uwl. Mała wspólnota może zatem zdecydować się na stosowanie wszystkich lub wybranych przepisów uwl i np. zasadę jednomyślności przy podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zastąpić zasadą większości głosów liczonej według wielkości udziałów.
[b]Jednak na przejście pod reżim uwl muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele, a wolę swą powinni wyrazić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie w formie aktu notarialnego. [/b]Wymaga tego czego przepis art. 18 ust. 1 uwl, która w tym zakresie dotyczy zarówno małych jak i dużych wspólnot. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 7 października 2009 r. (sygn. akt III CZP 60/09): [i]„Do zarządu nieruchomością wspólną w małych wspólnotach wystarczające jest odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, co nie wyłącza możliwości innego określenia sposobu zarządu w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 u.w.l).”[/i]
Jeśli we wspólnocie czytelnika nie doszło do notarialnej umowy wszystkich współwłaścicieli i ustanowienia sposobu zarządu, to w myśl art. 73 § 2 k.c. ich uchwała – choćby jednomyślna – jest nieważna.
Należy również zaznaczyć, że jeśli w umowie o sposobie zarządu współwłaściciele tylko ogólnie poddadzą się reżimowi uwl, to – moim zdaniem – nie uprawnia ich to do wprowadzenia zasady „jeden właściciel = jeden głos” z góry, dla wszystkich podejmowania uchwał. Zgodnie z art. 23 ust. 2 uwl zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Ustawodawca zezwala na odstępstwo od tej zasady, jeśli w umowie lub w uchwale podjętej większością liczoną według udziałów właściciele postanowili, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Oznacza to, że w praktyce decyzja o innym niż zasadniczy sposobie liczenia głosów powinna być podejmowana odrębnie dla każdej uchwały. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Wtedy głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a uwl).
[b]Trudno jednoznacznie odpowiedzieć, czy decyzja o remoncie dachu powinna być podjęta przez wszystkich właścicieli lokali, czy wystarczy zgoda większości. Wydaje się, że remont lub naprawę dachu należy zaliczyć do czynności zwykłego zarządu jako mających na celu przywrócenie wartości użytkowej, odtworzenie stanu pierwotnego. W takiej sytuacji wystarczyłaby zgoda większości właścicieli.[/b] Jeśli jej nie będzie - każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Spotykany jest jednak pogląd, że zgoda na tzw. remont planowy (nie wynikający z sytuacji awaryjnej) jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i w małej wspólnocie wymaga jednomyślności. Przy braku jednomyślnej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ten musi wydać orzeczenie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc)
Czytelnik pyta też o możliwość naliczania odsetek od zaległych opłat na rzecz wspólnoty. Oczywiście wspólnota ma prawo je naliczać na podstawie art. 481 kc. Decyzję w tej sprawie współwłaściciele powinni podjąć w taki sposób, jaki narzuca ustawa lub umowa o sposobie zarządu. W małej wspólnocie, rządzącej się kodeksem cywilnym, każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa (art. 209 kc). Nie musi być zatem uchwały większości. Dotyczy to również roszczeń z tytułu niezapłaconych kwot na utrzymanie nieruchomości wspólnej. W przypadku zaś wspólnoty działającej w oparciu o uwl, bezpieczna będzie decyzja w formie uchwały podjętej większością głosów. W uchwale można określić wysokość odsetek (nie muszą to być bowiem odsetki ustawowe, których naliczanie nie wymaga uchwały), pamiętając by nie przekroczyły one maksymalnego pułapu - w stosunku rocznym to czterokrotność wysokości stopy kredytu lombardowego NBP (art. 359 § 2[sup]1[/sup] kc).
