Przed kupnem mieszkania sprawdź księgę

Księga wieczysta to urzędowy rejestr prowadzony przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Określa stan prawny nieruchomości. Z niego więc można się dowiedzieć, czy np. sprzedający rzeczywiście jest właścicielem lub czy przysługuje mu własnościowe prawo do lokalu (jeżeli ma on założoną księgę).

Najczęściej załatwiane sprawy w wydziałach wieczystoksięgowych to: zakładanie ksiąg wieczystych, wpisy praw oraz odpisy.

Oznacza to, że formalności wieczystoksięgowe załatwia się w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.

W tej chwili sądy prowadzą dwa rodzaje ksiąg wieczystych: papierowe oraz elektroniczne. Tych pierwszych jest coraz mniej, zastępują je bowiem elektroniczne. Te ostatnie prowadzą już wszystkie duże miasta.

Jeżeli nieruchomość ma założoną elektroniczną księgę, to można wystąpić o odpis za pośrednictwem sądu w innej części Polski (pod warunkiem że sąd, w którym planuje się załatwienie formalności, też prowadzi księgi w systemie elektronicznym).

Uwaga!

Od czerwca tego roku można przeglądać księgi wieczyste online, ale tylko te, które posiadają wersję elektroniczną. Trzeba znać numer tej księgi wieczystej. Przeglądanie jest możliwe za pośrednictwem strony Ministerstwa Sprawiedliwości: http://ekw.ms.gov.pl/ pdcbdkw/pdcbdkw.html).

Zdarza się, że sądy przez jakiś czas nie dokonują wpisów ani nie dają odpisów. Dzieje się tak wtedy, kiedy trzeba właśnie stworzyć wersję elektroniczną papierowych ksiąg wieczystych, czyli przeprowadzić tzw. migrację.

Dopóki taka księga nie ma wersji elektronicznej, dopóty nie można z niej korzystać.

Przede wszystkim z księgi można się dowiedzieć, czy np. sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości. Aby to sprawdzić, trzeba wystąpić o odpis. Utarło się, że odpis z księgi jest ważny tylko miesiąc. To nieprawda. Nie ma ograniczeń czasowych. Im jednak odpis jest świeższy, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem aktualniejszy stan wpisów. Warto też pamiętać, że księgi wieczyste nie zawsze są aktualne, wpisy mogą też rozmijać się z prawdą.

Nabywcę nieruchomości, który w dobrej wierze działa na podstawie treści księgi wieczystej, chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to bardzo ważna instytucja. Jeśli bowiem pojawi się niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem, to kupujący nieruchomość od osoby wpisanej w księdze staje się jej właścicielem, nawet jeśli sprzedający nie miał do niej pełnych praw. Na rękojmię nie mogą jednak liczyć np. osoby działające w złej wierze, które wiedziały, że mieszkanie należy do obojga małżonków, a nie tylko do skonfliktowanego z żoną męża, który po cichu postanowił je sprzedać.

Uwaga!

Każdy może w obecności pracownika sądu zapoznać się z treścią księgi wieczystej, nie można się więc zasłaniać nieznajomością wpisów w niej dokonanych ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Zasada ta nie rozciąga się jednak na dokumenty będące podstawą dokonanych wpisów – przeglądać je może jedynie osoba mająca interes prawny lub notariusz.

W sądach wieczystoksięgowych decydujące znaczenie ma data wpływu wniosku.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl