Jak znieść współwłasność i podzielić działkę rolną

[b][i]Jestem posiadaczem udziału w działce rolnej, która ma w sumie dziewięciu udziałowców. Planuje odkupić część udziału od jednego z nich. Potrzebuje porady, co powinienem zrobić. Wiem tylko, że muszę podzielić działkę i mieć zgodę wszystkich udziałowców. Nie wiem, jak odnaleźć wszystkich i jak powinny wyglądać zgody na podział.[/i][/b]

- K.P.

Udziałowiec nieruchomości to inaczej jej współwłaściciel. Jest to tzw. współwłasność w częściach ułamkowych, uregulowana w przepisach [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]kodeksu cywilnego[/link].

Współwłasność w częściach ułamkowych nie oznacza bynajmniej, że współwłaściciel ma prawo wyłącznego korzystania z fragmentu działki odpowiadającego udziałowi. Z istoty współwłasności wynika bowiem niepodzielność rzeczy i prawo wszystkich udziałowców do jej współposiadania oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Gdyby nawet wyrazili oni zgodę np. na zabudowanie jakiejś części działki, to i tak czytelnik nie byłby wyłącznym właścicielem budynku. Budynek stałby się współwłasnością wszystkich udziałowców, w takich samych proporcjach, jak grunt.

[b]Współwłaściciel nie może decydować o całej nieruchomości bez porozumienia z innymi współwłaścicielami.[/b] Na wiele czynności muszą zgodzić się wszyscy - chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu np. sprzedaż nieruchomości, podział, zabudowa. Inne, nieprzekraczające zwykłego zarządu, wymagają zgody większości. Wtedy znaczenie ma wielkość udziałów, gdyż większość liczona jest właśnie według wielkości udziałów (art. 199-204 k.c).

[b]Sprzedaż udziału przez jednego ze współwłaścicieli to czynność niewymagająca zgody pozostałych [/b](art. 198 kc: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych”). Nabywca i zbywca muszą po prostu zawrzeć umowę sprzedaży udziału w prawie własności nieruchomości. Umowa wymaga formy aktu notarialnego, gdyż chodzi o udział w nieruchomości.

Z listu czytelnika wynika jednak, że wykup udziału to tylko środek do celu, którym ma być wydzielenie się z nieruchomości.

[b]W każdym momencie istnienia współwłasności każdy współwłaściciel może zażądać zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej[/b] (art. 210 i 211 k.c.) Nie będzie to możliwe, jeśli uprawnienie to zostało wcześniej wyłączone w umowie współwłaścicieli na czas nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużania na kolejne okresy pięcioletnie. Podział nie może być sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości i nie może pociągać za sobą istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia jej wartości.

Zniesienia współwłasności mogą dokonać sami współwłaściciele w umowie, a jeśli nie ma między nimi zgody, można wystąpić w tej sprawie do sądu. Więcej o zniesieniu współwłasności piszemy w poradniku: [link=http://www.rp.pl/temat/428563_Wspolwlasnosc_nieruchomosci.html]Współwłasność nieruchomości[/link].

[b]Jeśli chodzi o odnalezienie współwłaścicieli nieruchomości, to ich dane i adresy powinny być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości albo w ewidencji gruntów dostępnej w starostwie powiatowym.[/b] Pomocy w tej sprawie można też szukać w gminie, która pobiera podatek rolny za grunt. W ostateczności można dać ogłoszenie w prasie o poszukiwaniu właścicieli.

Może się okazać, że osoby ujawnione w księdze albo w ewidencji gruntów już nie żyją, a postępowanie spadkowe po nich nie zostało przeprowadzone. Tym samym ich następcy prawni nie mogli zostać ujawnieni. Jeśli tak jest, to bez uprzedniego przeprowadzenia postępowania spadkowego nie będzie można znieść współwłasności ani podzielić działki. Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po nieżyjącym współwłaścicielu ma prawo złożyć również inny współwłaściciel.