Podaż będzie się zmniejszać

Analitycy King Sturge szacują, że w stolicy ok. 20 – 25 proc. oferowanej nowej powierzchni, zarówno gotowej, jak i w trakcie budowy, stanowią biurowce z wysokimi czynszami. Ich udział na stołecznym rynku prawdopodobnie wzrośnie w przyszłym roku, gdyż kilku deweloperów zdecydowało się na uruchomienie projektów z wyższej półki.

– W miastach regionalnych raczej nie stawia się takich biurowców, gdyż większość firm działających w Polsce ma swoje siedziby w stolicy. Natomiast najemcy regionalni to w większości oddziały regionalne, firmy lokalne lub centra usług o rozmaitej charakterystyce – tłumaczy Tomasz Buras, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w King Sturge.

Oferta najmu

W ciągu ostatnich 18 miesięcy firmy, szukając nowego biura, sugerowały się głównie obniżkami kosztów najmu. Prestiż biurowca stał się mało istotnym kryterium. Mimo to deweloperzy nie zaniechali drogich inwestycji. W latach 2011 – 2012 warszawska oferta wzbogaci się o kilka prestiżowych, kameralnych obiektów.

Dziś można podpisać umowy przedwstępne najmu (tzw. pre-let) w takich projektach jak Plac Unii budowany przez Liebrecht & Wood i BBI, Le Palais spółki Warimpex czy Senator stawiany przez Ghelamco.

– Większość z nich to kameralne biurowce, oferujące po kilka tysięcy mkw. powierzchni. Wyjątkiem jest Senator, w którym powstanie ok. 25 tys. mkw. – zauważa Arkadiusz Rudzki z Knight Frank.

Tomasz Buras zaznacza, że na razie nie dochodzi do zbyt wielu transakcji najmu w nowych, powstających biurowcach. Arkadiusz Rudzki przewiduje jednak, że w ciągu najbliższych kilku czy kilkunastu miesięcy stołeczna oferta najmu budynków, zarówno tych tanich, jak i drogich, stopniowo będzie się kurczyć. – W efekcie zachęty takie okresy wolne od czynszu czy udział w wykończeniu powierzchni, oferowane najemcom przez właścicieli budynków, będą coraz skromniejsze – prognozuje Rudzki.

Tylko w stolicy

Najwyższe stawki wywoławcze w prestiżowych biurowcach przy umowach typu pre-let wynoszą dziś od 20 – 28 euro za mkw. miesięcznie w Warszawie. Ich wysokość zależy od stanu zaawansowania projektu, stopnia wynajęcia, wielkości transakcji, standardu projektu, lokalizacji i strategii dewelopera.– Zachęty i upusty, które obniżają transakcyjne stawki od 10 do nawet 20 proc. w stosunku do ceny wywoławczej, spotkamy przy ofertach skierowanych do najemców chętnych na przynajmniej kilka tysięcy metrów kwadratowych – zauważa Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle.

Na największe obniżki może liczyć najemca, który podpisze umowę wtedy, gdy deweloper jest w trakcie pozyskiwania finansowania od banku.

– Im bardziej zaawansowany etap realizacji inwestycji i wyższy poziom obłożenia powierzchni, tym mniejsza skłonność właścicieli do negocjacji. Dlatego też w przypadku obiektów na końcowym etapie realizacji, gdzie wskaźnik wolnej powierzchni jest nieznaczny (poniżej 10 proc.), oferowane obniżki są raczej symboliczne. Rozbieżność w stawkach efektywnych najemców podpisujących umowę pre-let na wczesnym etapie realizacji projektu a końcowym może wynosić nawet 2 – 3 euro za mkw. – wylicza Michał Orłowski, dyrektor w dziale najmu powierzchni biurowych DTZ

Poza Warszawą oferta prestiżowych i drogich biur jest znikoma. Czynsze nie przekraczają 18 euro za mkw. miesięcznie.

*Budowane w Warszawie biurowce z najwyższym czynszem

• Nowy Dom Jabłkowskich, ul. Chmielna, pow.: 3,6 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 26 – 27 euro za mkw., termin realizacji: III kw. 2011 r.

• Senator, al. Solidarności, pow.: 22,2 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 26 – 27 euro za mkw., termin realizacji: II kw. 2012 r.

• Ufficio Primo, ul. Wspólna, pow.: 6,2 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 25 – 27 euro za mkw., termin zakończenia rewitalizacji: IV kw. 2011 r.

• Pasaż Lipińskiego, Al. Jerozolimskie, pow.: 5,8 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 25,5 – 26 euro za mkw., termin zakończenia rewitalizacji: III kw. 2011 r.

• Le Palais, ul. Próżna, pow.: 5,5 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 25 euro za mkw., termin realizacji: 2012 r.    źródło: DTZ, Knight Frank

• Andersia Business Centre, Poznań, ul. Królowej Jadwigi, pow.: 14,5 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 17 euro za mkw., termin realizacji: II kw. 2012 r.

• Verity Business Centre, Wrocław, ul. Legnicka/Poznańska, pow.: 10,6 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 16 euro za mkw., termin realizacji: III – IV kw. 2012 r.

• Gamma Office, Wrocław, ul. Fabryczna, pow.: 13,7 tys. mkw., miesięczny czynsz ofertowy: 13,8 euro za mkw., termin realizacji: III – IV kw. 2012 r.