Mieszkania nie musi wynajmować właściciel

Rz: O mieszkanie w bloku walczą spadkobiercy – kilka osób, które mają różne udziały w spadku, ktoś dodatkowo kwestionuje testament. Spór toczy się w sądzie miesiącami, za mieszkanie trzeba płacić. Jeden z niedoszłych spadkobierców wpada na pomysł, aby lokal wynająć, by go nie zadłużać. Czy można to zrobić na etapie sporu?

Aleksandra Dalecka, adwokat z Kancelarii Zdanowicz i Wspólnicy:

Wynajmującym lokal jest zwykle właściciel, jednak nie jest to bezwzględny wymóg prawny, gdyż podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest dostarczenie lokalu najemcy i zapewnienie możliwości korzystania z niego. Znaczenie ma więc faktyczna możliwość realizacji tych obowiązków. Czasem taką sposobność może mieć nawet osoba nieposiadająca żadnego tytułu do lokalu.

Czy zatem jeden ze spadkobierców może wynająć mieszkanie przed rozstrzygnięciem sporu?

Tak, praktycznie lokal w takiej sytuacji będzie mógł wynająć ten ze spadkobierców, który ma do niego dostęp i będzie mógł zapewnić korzystanie z niego przez najemcę.

Oczywiście nie jest to sytuacja komfortowa dla najemcy, który będzie się musiał liczyć z faktycznym i prawnym zagrożeniem usunięcia z lokalu. W zasadzie zakładam, że do zawarcia umowy z najemcą dojdzie jedynie wówczas, gdy najemca nie będzie posiadać dostatecznego rozeznania w sytuacji prawnej lokalu bądź gdy będzie mieć taką wiedzę, ale zgodzi się na najem ze względu na korzystne warunki.

Czy wszyscy spadkobiercy muszą się zgodzić na wynajem?

Do czynności przekraczających zwykły zarząd przy współwłasności, a taką czynnością jest wynajęcie lokalu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W razie jej braku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W tej sytuacji nie ma jednak możliwości rozstrzygnięcia, dopóki trwa spór, jaki jest krąg spadkobierców i kto mógłby z takim żądaniem wystąpić do sądu.

Można jednak żądać ustanowienia dla spadku zarządcy, który będzie miał za zadanie zachować nieruchomość dla spadkobierców w nienaruszonym stanie, a zatem powinien także, według mnie, ograniczać zadłużenie lokalu w uzasadniony ekonomicznie sposób, którym może być również jego wynajęcie.

Czytelnik znalazł w Internecie ogłoszenie o wynajmie mieszkania. Ktoś chce je wynająć „zdalnie", bo na co dzień mieszka w innym mieście. Mieszkanie pokazuje sąsiadka – ma klucze, ale żadnych pełnomocnictw. Właściciel chce zawrzeć umowę przez Internet, bo nie ma czasu przyjechać, a nie chce, by umowa przechodziła przez sąsiadkę.

Czy to bezpieczne?

Do wykonywania czynności faktycznych, takich jak pokazanie mieszkania potencjalnemu najemcy, nie są potrzebne żadne pełnomocnictwa. Do samego zawarcia umowy najmu na odległość podeszłabym jednak z dużą ostrożnością.

Najemca powinien się upewnić, że zawiera umowę z osobą, która jest do tego upoważniona. Przy zawieraniu umowy przez Internet w zasadzie nigdy takiej pewności mieć nie będziemy, zwłaszcza przy czynnościach z osobami fizycznymi. Nie zetknęłam się jeszcze z przypadkiem, by tacy kontrahenci posiadali bezpieczny podpis elektroniczny.

I dlatego, chociaż do ważności zawarcia umowy najmu nie jest wymagana jakaś szczególna forma, proponowałabym, by w takiej sytuacji doszło do zawarcia umowy poprzez wymianę podpisanych egzemplarzy zgodnie z art. 78 § 1 kodeksu cywilnego, przy czym należałoby nalegać, by podpis został poświadczony notarialnie. Oczywiście przed zawarciem takiej umowy trzeba również zweryfikować tytuł prawny wynajmującego do dysponowania lokalem.

Lokal na strychu, nie mieszkanie, ale tzw. pracownię, chce wynająć w imieniu właściciela przebywającego poza krajem jego znajomy. Ma klucze, pokazuje lokal, ma umowę najmu z danymi właściciela lokalu i jego podpisem. Czy to wystarczy, aby najemca mógł zawrzeć z nim umowę najmu?

To, że przedmiotem najmu miałaby być pracownia, nie zwalnia przezornego najemcy od dokonania weryfikacji wynajmującego według powyższych kryteriów. Fakt, że osoba trzecia pokazuje nam umowę podpisaną jakoby przez dysponującego lokalem, niekoniecznie jest dostatecznym zabezpieczeniem.

Jeśli tożsamość wynajmującego nie jest zweryfikowana, odradzałabym złożenie podpisu na takiej umowie. Poza tym przydałoby się sprawdzenie tytułu prawnego przyszłego wynajmującego do takiej pracowni. Wszystkie te akty staranności po stronie najemcy są tym bardziej konieczne, gdy zawarciu umowy ma towarzyszyć zapłata depozytu.

Podstawowe rady dla najemcy

Jak się umawiać, aby nie popaść w kłopoty

• Najemca powinien sprawdzić tożsamość wynajmującego oraz jego tytuł do dysponowania lokalem na cele najmu.

• Im staranniej przygotowana i doprecyzowana będzie sama umowa, tym większe szanse uniknięcia kłopotów.

• Poza standardowymi zapisami, czyli określeniem przedmiotu najmu, czynszu oraz czasu trwania umowy, warto przyłożyć większą wagę do zapisów odnośnie do wypowiadania umowy oraz rozliczeń za media.