Kiedy właściciel może kwestionować podwyżkę

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej spoczywają na każdym właścicielu lokalu. Wyraźnie mówi o tym ustawa o własności lokali. Płacą je w formie zaliczki przez cały rok kalendarzowy, a po jego zakończeniu każdy powinien otrzymać od zarządu pisemną informację, ile wpłacił na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej (z wyszczególnieniem wydatków), a także czy wpłacone kwoty były wystarczające.

Właściciele mają obowiązek płacić zaliczki do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Sami też ustalają ich wysokość. Robią to w formie uchwał. Im właściciel ma większe mieszkanie, a tym samym wyższy udział w nieruchomości wspólnej, tym zaliczka  wyższa.

Wydatki składające się na zaliczkę wymienia art. 14 ustawy. Wśród nich znajdują się m.in.: utrzymanie porządku i wywóz nieczystości‚ wynagrodzenie członków zarządu, ubezpieczenia‚ opłaty za dostawę mediów i za antenę zbiorczą, a także windę, remonty i bieżącą konserwację. Przy czym właściciele mieszkań w tym ostatnim wypadku sami decydują‚ czy utworzyć fundusz remontowy; od nich zależy również wysokość składki.

Podstawą funkcjonowania funduszy pozostają wyłącznie uchwały właścicieli. Zdarza się, że zarząd sam podnosi wysokość miesięcznych zaliczek. Nie ma jednak do tego prawa, ponieważ są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Może najwyżej zaproponować właścicielom, aby podjęli uchwałę, że należy wpłacać więcej niż dotychczas.

Ci jednak mogą takiej uchwały nie podjąć. Jeśli natomiast ustalą zbyt niską kwotę, później prawdopodobnie będą musieli dopłacać.

Przegłosowani właściciele nie zawsze są zadowoleni z podjętych uchwał w sprawie np. podwyżki. Każdy z nich ma prawo zakwestionować niezgodność uchwały ustalającej wysokość zaliczki w sądzie na podstawie art. 25 ustawy, zarzucając niezgodność takiej uchwały z przepisami lub umową zlecającą zarząd, a także z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, bądź też wykazując inne naruszenie swoich interesów.

Takimi zasadami kierują się duże wspólnoty mieszkaniowe (powyżej siedmiu lokali) oraz małe, które rządzą się ustawą o własności lokali.

Trzeba też pamiętać, że jeśli właściciele odmawiają podjęcia uchwały obligującej ich do podniesienia kosztów koniecznych (np. kosztów remontu, którego zaniechanie może być groźne dla bezpieczeństwa osób lub mienia), to zarząd może na podstawie art. 24 ustawy żądać, aby sąd rozstrzygnął tę kwestię i zobowiązał właścicieli do ich podniesienia. Tego typu sprawy ciągną się jednak latami.

Więcej w serwisie:

Własność i inne prawa do nieruchomości

»