Czy wywłaszczenie pod drogę trzeba opodatkować VAT

Specjalne przepisy przyspieszające przejęcie potrzebnych do budowy terenów ułatwiają inwestycje. Pojawiają się jednak problemy podatkowe.

– Na mojej działce ma być budowana droga – opowiada czytelnik. – Ponieważ gmina nie ma pieniędzy, burmistrz zaproponował inny grunt. Uważa jednak, że zamiana będzie u obu stron opodatkowana VAT. Czy oznacza to, że będę musiał zapłacić ponad 1 mln zł fiskusowi (grunt jest wart prawie 5 mln)? – pyta.

Problem z fakturami

– Z ustawy o VAT wynika, że oddanie nieruchomości w zamian za odszkodowanie (zarówno pieniężne, jak i rzeczowe) to dostawa towaru – mówi Paweł Fałkowski, doradca podatkowy w kancelarii FL Tax.

– Powinna być opodatkowana, oczywiście tylko wtedy, gdy zbywca jest podatnikiem VAT, np. prowadzi działalność gospodarczą i wykorzystuje w niej wywłaszczaną działkę. Ponieważ podatnikiem VAT z tytułu przekazania zamiennego gruntu jest także gmina, obie strony powinny wystawić faktury.

Czy oznacza to, że w takiej sytuacji właściciel wywłaszczanej działki musi odprowadzić VAT do urzędu skarbowego?

Negocjując warunki transakcji, warto zwrócić uwagę, czy wycena jest netto czy brutto

– Jeśli grunty są tyle samo warte, podatek należny i naliczony skompensuje mu się w deklaracji – tłumaczy Andrzej Nikończyk, doradca podatkowy w kancelarii KNDP.

– Problem będzie, jeśli swoją fakturę wystawi np. w lipcu, a od gminy dostanie w sierpniu. Wtedy do 25 sierpnia będzie musiał zapłacić VAT należny, natomiast  naliczony wykaże dopiero w deklaracji składanej we wrześniu i na jego zwrot będzie musiał trochę zaczekać (co do zasady 60 dni). Dlatego warto dopilnować, aby wszystko odbyło się w jednym miesiącu.

Eksperci podkreślają jednak, że w większości wypadków wywłaszczana osoba nie powinna być opodatkowana.

Wartość działek

– Z reguły przejmowana działka jest składnikiem majątku prywatnego jej właściciela – mówi Fałkowski. – Jeśli nie podjął on w celu jej zbycia działań charakterystycznych dla profesjonalnego handlowca (np. uzbrojenie terenu, czynności marketingowe), nie ma przesłanek dla uznania, że prowadzi w tym zakresie działalność gospodarczą. Nie musi więc wystawiać faktury i rozliczać VAT.

– Zamiana powinna być wtedy neutralna finansowo dla wywłaszczanego, oczywiście jeśli wartość jego działki odpowiada wartości gruntu oferowanego przez gminę łącznie z  VAT – dodaje Nikończyk. – Gorzej, jeśli  gminna działka wyceniona jest w kwocie netto (jak z reguły robią biegli), bo osoba wywłaszczana będzie musiała dopłacić VAT z własnej kieszeni.