Czy potrzebna umowa do oglądania mieszkania

Pośrednicy nie powinni uzależniać pokazywania nieruchomości od zawarcia z nimi umowy pośrednictwa. Zdaniem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN) jest to niezgodne z etyką zawodową i dobrymi obyczajami na rynku nieruchomości - takie stanowisko PFRN opublikowaliśmy wczoraj.

Wywołało ono oburzenie pośredników w obrocie nieruchomościami, których przedstawiciel przysłał list, w którym pisze, że  "jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą pośrednictwa, polegającą między innymi na prezentacji zainteresowanym klientom ofert nieruchomości, jak najbardziej powinien uzależnić dokonywanie czynności pośrednictwa od zawarcia umowy pośrednictwa."

Tymczasem PFRN twierdzi, że należy wyjaśniać klientom korzyści wynikające z wykonywania na ich rzecz usługi pośrednictwa. - Zmuszanie ich do podpisywania umowy w sytuacji, w której uzyskali oni informację o nieruchomości w wyniku upublicznienia jej przez pośrednika, może prowadzić do jego odpowiedzialności zawodowej przewidzianej przez ustawę o gospodarce nieruchomościami - czytamy w stanowisku PFRN.

Nie zgadza się z tym Tomasz Błeszyński (doradca rynku nieruchomości od 2001 roku i pośrednik w obrocie nieruchomościami od 1990 roku). Przysłał do redakcji list w imieniu środowiska pośredników, w którym pisze, że stanowisko PFRN to  " to dość swawolna interpretacja przepisów prawa, która nie stanowi żadnej wykładni ani praktyki. Jest wręcz przeciwnie - jeśli ktoś do tego się zastosuje, popadnie w konflikt z prawem i będzie miał do czynienia z komisją odpowiedzialności zawodowej".

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego pokazywanie nieruchomości to czynność pośrednictwa, bowiem zmierza do zawarcia oczekiwanej przez stronę umowy.

Przypomnijmy, że według przewodniczącego Komisji Prawnej PFRN Szymona Sędka, pośrednicy wymuszający na klientach zawarcie umowy przed pokazaniem mieszkania, muszą mieć świadomość naruszania zasad standardów zawodowych.

Nie chcę być darmowym pokazywaczem nieruchomości - jestem profesjonalnym pośrednikiem

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami

- Jeśli ktoś prowadzi działalność gospodarczą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, polegającą między innymi na prezentacji zainteresowanym klientom ofert nieruchomości, jak najbardziej powinien uzależnić dokonywanie czynności pośrednictwa od zawarcia umowy pośrednictwa.

Prezentacja nieruchomości bez podstawy prawnej rodzi już bowiem określone konsekwencje prawne. Takie czynności mogłyby być uznane za wykonywanie pośrednictwa bez umowy. A co w przypadku spowodowania szkody w wyniku takich czynności? Z jakiej polisy będzie pokryta? Przecież nie z OC pośrednika, skoro umowy pośrednictwa nie było.

Zatem jaki charakter cywilnoprawny miały czynności osoby prezentującej nieruchomość? Może przepisy o działaniu bez zlecenia? Jeśli tak, to mamy tu do czynienia z poważnymi obowiązkami. Czy tu działa ubezpieczenie?

Standard to reguła skierowana do pośredników, a nie do przedsiębiorców. Przedsiębiorcy nie są związani standardami w żaden sposób. Gdyby standardy, choćby w minimalnym stopniu, regulowały działalność gospodarczą, byłyby oceniane z punktu widzenia naruszenia przepisów ochrony konkurencji. Przekonali się o tym kiedyś notariusze ze swoimi standardami. Wielokrotnie UOKiK doprowadził do zmian w Kodeksie Etyki, jeśli tylko naruszały swobodę działalności gospodarczej.

Zakładam, że formalną intencją standardów zawodów rynku nieruchomości nie jest naruszanie prawa. Wobec powyższego przeczytajmy, czego nie ma w standardach pośredników. Nie ma w standardach expressis verbis wyrażonego zakazu warunkowania prezentacji nieruchomości od zawarcia umowy. Gdyby nawet w standardach taki zapis w przyszłości powstał - w co nie wierzę - to byłby sprzeczny z prawem.

Interpretacja dotycząca klientów kupujących jest nieuprawniona, bo ingeruje w działalność gospodarczą przedsiębiorców, a to jest bezwzględnie chronione przez polski system prawny - poczynając od Konstytucji, poprzez ustawę o swobodzie działalności gospodarczej oraz poprzez restrykcyjne przepisy ochrony konkurencji.

Nawet ustawą nie można swobodnie ograniczać działalności gospodarczej, bo stoi tu na straży Konstytucja (art. 22: dopuszczalne jest ograniczenie wolności gospodarczej, ale tylko „w drodze ustawy i tylko ze względu na ważny interes publiczny"), a tym bardziej nie można nawet pomarzyć o ograniczaniu działalności gospodarczej czymś,co nie jest nawet przepisem prawa, nawet nie rozporządzeniem ministra.

Pamiętajmy, standard to reguła wykonywania zawodu przez konkretną osobę fizyczną. Standard nawet wobec osoby fizycznej posiadającej licencję w postępowaniu dyscyplinarnym nie może być interpretowany rozszerzająco, a wyłącznie wprost. Obowiązki zawodowe nie mogą wynikać z domniemań i dowolnych interpretacji. W standardach nie ma zakazu warunkowania prezentacji nieruchomości od zawarcia umowy.

Jak bronić się w sytuacji, kiedy ktoś, powołując się na rzekomą regulację, jakieś opinie, uchwały jakiś grup, zastosuje restrykcję wobec przedsiębiorcy, który poczuje się zagrożony w swobodzie wykonywania działalności gospodarczej? Możliwa jest tu skuteczna akcja indywidualna w oparciu o przepisy ochrony konkurencji oraz akcja grupowa.

Nie chcę być darmowym pokazywaczem nieruchomości - jestem profesjonalnym pośrednikiem.