Zadłużone mieszkanie na sprzedaż

Sebastian Janicki, pośrednik z Universal Property, ocenia, że na rynek coraz częściej trafiają nieruchomości finansowane pieniędzmi z banków. – W naszej ofercie ich odsetek to około 55 proc. Tendencję wzrostową widać od kilku lat – mówi Sebastian Janicki.

Dodaje, że przeważają mieszkania finansowane kredytem w złotówkach, rzadziej w euro. – Ze względu na ciągle wysoki kurs franka, a także spadek cen nieruchomości w ostatnich latach, praktycznie nie zdarzają się lokale kredytowane w tej walucie – mówi pośrednik z Universal Property. – Pieniędzy ze sprzedaży nie wystarczyłoby bowiem na spłatę zadłużenia. Wyjątkiem są mieszkania, których właściciele pożyczyli we frankach tylko niewielką kwotę – dodaje.

Jeśli nie sprzedaż, to wynajem

Pośrednik Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow.pl, wylicza, że kredytem jest obciążonych 70 proc. sprzedawanych mieszkań. – Zdecydowanie najwięcej jest lokali kupionych na kredyt w złotówkach – mówi Paweł Zeliaś. – Najczęściej są to mieszkania z lat 90. Kredyt stanowi ok. 50–80 proc. ich rynkowej wartości. Lokale te były kupowane po 3–6 tys. zł za mkw., a więc taniej, niż wynoszą dzisiejsze ceny – dodaje.

Według Pawła Zeliasia wysyp ofert mieszkań, których właściciele nie są w stanie spłacać rat kredytu, dopiero przed nami. – Na razie takie sytuacje zdarzają się rzadko – mówi.

Także Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy ocenia, że sytuacje, iż zadłużony w banku klient musi sprzedać lokal, bo ma nóż na gardle, nie są nagminne. – Zwykle ich sprzedaż wiąże się z zakupem większego lokalu – ocenia Marcin Jańczuk. I szacuje, że wśród mieszkań wybudowanych w ostatnich latach przez deweloperów, które są sprzedawane na rynku wtórnym, trzy czwarte jest obciążone kredytem hipotecznym. – Warunki rynkowe sprawiają, że do sprzedaży rzadziej trafiają lokale zadłużone we frankach, bo ich sprzedaż wiązałaby się z dotkliwą stratą dla właściciela, co skutecznie odstrasza przed transakcją – ocenia Marcin Jańczuk.

Zdaniem Sebastiana Janickiego jeszcze niecałe dwa lata temu mieszkania z kredytem, które trafiały na rynek, miały najczęściej jeden lub dwa pokoje. – Po ich sprzedaży właściciele planowali zakup większych lokali. Dziś, ze względu na spowolnienie gospodarcze i nowe rekomendacje KNF, takie sytuacje praktycznie się nie zdarzają – mówi. – Jeśli kredytowany lokal trafia do sprzedaży, oznacza to najczęściej, że właściciela nie stać na płacenie rat i musi zmienić mieszkanie na mniejsze lub je wynająć – tłumaczy pośrednik z Universal Property.

900  tys. zł dostał właściciel 130-metrowego mieszkania w Wilanowie, który cztery lata temu kupił je za 1,9 mln zł

Z kolei pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor biura Krupa Nieruchomości na Targówku, szacuje, że mieszkań z kredytem może być nie więcej niż 5 –8 proc. – Dominują zadłużone we frankach szwajcarskich. Nie sposób jednak ustalić, czy ma to związek ze zmianami kursowymi czy z faktem, że przez kilka lat frank był najczęściej wybieraną walutą przez kredytobiorców – mówi Cezary Szubielski. – Być może ślepa wiara, że kredyt we franku może być o połowę tańszy niż w innych walutach spowodowała, że w tej walucie zadłużały się osoby o dochodach na tyle niskich, że dziś nie są w stanie spłacać rat – dodaje.

Taniej sprzedam, taniej kupię

Według Cezarego Szubielskiego dominują mieszkania kupione kilka lat temu na rynku pierwotnym, najczęściej z myślą o sprzedaży z zyskiem. – W wielu przypadkach o zysku można jednak zapomnieć – mówi pośrednik z Krupa Nieruchomości. Dodaje, że na rynku sprzedaży trafiają się także zadłużone w bankach mieszkania w przedwojennych kamienicach i blokach z wielkiej płyty. – Sprzedający nie chcą się przyznawać, że powodem sprzedaży są trudności w spłacie kredytu. To nic dziwnego. Jeśli ktoś kupił kilka lat temu mieszkanie warte 500 tys. zł, biorąc kredyt we franku, to dziś z powodu zmiany kursu jego zadłużenie wynosi 600 tys. zł. Tymczasem lokal po spadkach cen jest dziś wart 400 tys. zł. Są więc osoby, które zdecydowanie stracą – mówi Cezary Szubielski. – Trafiają się oczywiście sprzedający, którzy łudzą się, że ceny gwałtownie wzrosną. Nieczęsto stać ich na dopłacenie przynajmniej kilkudziesięciu tysięcy złotych w gotówce do sprzedawanego mieszkania, więc zwlekają ze sprzedażą do ostatniej chwili, kiedy to o ich losie decyduje już wierzyciel – przyznaje Cezary Szubielski.

Dodaje, że taka sytuacja jest trudna zarówno dla banków, które mieszkania skredytowały, jak i dla nabywców. – Podejmując postępowanie egzekucyjne, bank musi liczyć się z tym, że nie odzyska wszystkich pieniędzy. Na razie banki są skłonne układać się z wierzycielem. Sprzedający zaś najczęściej nie mogą sprzedać poniżej pewnej wartości wynikającej z zadłużenia. Rozwiązanie problemu staje się niewykonalne – mówi Cezary Szubielski.

Pośrednik z Krupa Nieruchomości pamięta historię, kiedy to mieszkanie kupione za 400 tys. zł właściciel sprzedał za 360 tys. zł.