Jedna księga wieczysta obejmowała 76 wyodrębnionych geodezyjnie działek. Należały do ośmiu współwłaścicieli, w tym do jednego małżeństwa.
Między małżeństwem a jednym ze współwłaścicieli doszło do zawarcia notarialnej umowy zamiany udziałów w prawie własności części działek. Jeden z punktów umowy przewidywał odłączenie części działek i założenie dla nich nowej księgi wieczystej.
Wydział wieczystoksięgowy sądu oddalił wniosek w tej sprawie. Stwierdził, że tego typu operacja stanowi w istocie prawny podział nieruchomości. Uprawnienie zaś do tego typu podziału przysługuje właścicielowi (lub użytkownikowi wieczystemu) nieruchomości. W sytuacji zaś, gdy własność przysługuje kilku osobom w częściach ułamkowych, do podziału konieczne jest zgodne działanie wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem w tej sprawie tak nie było.
Do Sądu Okręgowego w Gliwicach wpłynęły dwie apelacje w tej sprawie. Rozpatrując je, sąd powziął wątpliwość. Chodzi o to, czy każda wyodrębniona geodezyjnie działka objęta jedną księgą wieczystą stanowi odrębną nieruchomość, czy też działki te są tylko częściami składowymi nieruchomości.
Przepisy nie ułatwiają odpowiedzi na to pytanie. W art. 46 kodeksu cywilnego nie sprecyzowano pojęcia „odrębny przedmiot własności" jako kryterium powstania i istnienia nieruchomości gruntowej. Ustawodawca nie określił także wprost, o jakim wyodrębnieniu części powierzchni ziemskiej mówi przepis.
W orzecznictwie i literaturze pojęcie to rozumiane jest dwojako. Według jednej z wykładni ważne jest fizyczne kryterium wyodrębnienia, czyli czy nieruchomości należące do tego samego właściciela są otoczone należącymi do innych podmiotów prawa. Według drugiej natomiast decydujące znaczenie ma objęcie działki gruntu jedną księgą wieczystą.
To drugie rozumienie dominuje m.in. w orzecznictwie. Dlatego sąd okręgowy zadał SN dwa pytania prawne. Po pierwsze: czy ważna jest umowa zamiany udziałów jedynie niektórych działek, które razem z innymi (nieobjętymi tą umową) znajdują się w jednej księdze wieczystej? Po drugie: czy mniejszości współwłaścicieli przysługuje samodzielne prawo do dokonania wieczystoksięgowego podziału nieruchomości.
