Inwestorzy muszą być przygotowani na żądanie zapłaty za nieskarżenie pozwolenia na budowę

Pierwsza próba ograniczenia tzw. szantażu deweloperskiego się nie udała.

Warszawski Sąd Apelacyjny uznał za legalną umowę, na mocy której znany deweloper zapłacił szantażującemu go sąsiadowi budowy 135 tys. zł za rezygnację z zaskarżenia pozwolenia na budowę. Okazało się, że takie wykorzystanie procedury jest trudno podważyć.

Budujesz, płacisz

Sławomir S., pozwany w tej precedensowej sprawie, zażądał od inwestora początkowo 700 tys. zł m.in. za naruszenie ciszy w związku z hałasem na budowie. W ugodzie przystał na 135 tys. zł. Deweloper zastrzegł w umowie, że nie uznaje żadnych roszczeń Sławomira S., a ten zobowiązał się, że nie złoży odwołania od decyzji o pozwoleniu na budowę do II instancji.

Deweloper zaskarżył jednak umowę do sądu, żądając zwrotu pieniędzy jako nienależnego świadczenia.

Sąd Okręgowy uznał, że ugoda była niezgodna z prawem, a zatem nieważna. Nie dotyczyła bowiem żadnych konkretnych roszczeń, w tym także ustępstw. Pozwany nie wykazał też żadnych naruszeń prawa w trakcie budowy. SO nie zasądził jednak zwrotu pieniędzy, wskazując, że nie zasługuje na ochronę zachowanie dewelopera idącego na skróty w procedurze budowlanej, co też narusza dobre obyczaje. Po prostu padł on ofiarą swojego pośpiechu.

Sprawa trafiła do Sądu Apelacyjnego.

– Był to szantaż ekonomiczny. Liczymy, że sąd postawi mu tamę. Prawo jest po to, by przywracać ład moralny – przekonywał Sąd Apelacyjny adwokat Michał Tomczak, pełnomocnik dewelopera. Tłumaczył też, że firma nie miała wyjścia i musiała zapłacić. – Odwołanie oznaczałoby przedłużenie procedury o co najmniej 4,5 miesiąca. A każdy miesiąc to dla mojego klienta strata miliona złotych – mówił.

Prawo i obyczaje

Sąd Apelacyjny (sygn. akt I ACa 1449/12) uznał jednak, że umowa między deweloperem a Sławomirem S. była legalna.

– Sam powód przyznał, że kierował się interesem ekonomicznym. Nie można zaś deprecjonować zupełnie potencjalnych roszczeń pozwanego, związanych m.in. z uciążliwościami budowy. Ugoda ma zaś tę specyfikę, że uwzględnia nawet niesprecyzowane interesy – uzasadniała sędzia Paulina Asłanowicz. – Deweloper zaś, jako profesjonalista, powinien liczyć się z wymogami procedury administracyjnej i postępowanie o uzyskanie pozwolenia wszczynać odpowiednio wcześniej.

Firma już zapowiedziała skargę kasacyjną, ale czy trafi na wokandę Sądu Najwyższego, zależy od tego, czy przejdzie tzw. przedsąd.

Jedno jest pewne, zagadnienie postawione w tej sprawie ma precedensowe znaczenie dla branży budowlanej. Generalnie bowiem szantaż deweloperski polega na tym, że wyspecjalizowane firmy szukają dużych inwestycji i proponują ich sąsiadom, by występowali do dewelopera z wieloma roszczeniami. W zamian zobowiązują się, że nie będą skarżyć poszczególnych decyzji administracyjnych.