Ministerstwo Sprawiedliwości chce to poprawić. Jesienią sąd ogłosił upadłość As-Bau działającego na rynku wrocławskim. Tylko w jednym 2013 r. upadło 30 deweloperów, podobnie było w ubiegłym roku (według Euler Hermes).

Nowe przepisy, nowe problemy

– Obowiązująca od roku ustawa deweloperska miała chronić kupujących mieszkania przed upadłością dewelopera, ale nie jest temu w stanie sprostać – twierdzi Konrad Płochocki, zastępca dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nadzieja w nowym prawie upadłościowym. Nad jego założeniami pracuje Ministerstwo Sprawiedliwości.

Ustawa deweloperska wprowadziła do prawa upadłościowego przepisy przewidujące, że w razie upadłości dewelopera powstanie odrębna masa upadłościowa, w skład której wejdzie grunt, rozpoczęta inwestycja oraz środki zgromadzone na rachunku powierniczym. Całością ma zarządzać syndyk powołany w postępowaniu upadłościowym. Nie będzie on jednak podejmował samodzielnie decyzji. Ustawa nakłada na niego obowiązek zwołania zgromadzenia nabywców mieszkań (lub domów jednorodzinnych). I to ono podejmie uchwałę, co dalej robić. Okazuje się, że nowe przepisy wyglądają ładnie tylko na papierze. Są zbyt ogólne. Brakuje rozwiązań regulujących szczegółowo tryb i zasady zaspokajania z odrębnej masy. Oznacza to, że w razie przerwania budowy sytuacja nabywców staje się bardzo niepewna.

– Nowe prawo restrukturyzacyjne nie przewiduje wyodrębnienia masy upadłościowej dla osób, które kupiły mieszkania od dewelopera – mówi Marek Porzycki, członek zespołu ministra sprawiedliwości do spraw przygotowania nowego prawa restrukturyzacyjnego i upadłościowego.

– Sytuacja klientów dewelopera – dodaje – będzie zależała od tego, czy dojdzie do układu czy do likwidacji majątku dewelopera.

Albo układ...

W postępowaniach restrukturyzacyjnych, w tym  także w postępowaniu układowym, utworzą oni wyodrębnioną  grupę osób (wierzycieli). Nie będzie już – tak jak jest obecnie – zgromadzenia nabywców. Nabywcy mieszkań dostaną prawo złożenia propozycji układowych przewidujących kontynuowanie inwestycji. Jeżeli wniosą dopłaty wystarczające do dokończenia przedsięwzięcia, ich decyzja będzie wiążąca dla pozostałych wierzycieli. Klienci sami zadecydują o tym, czy chcą dopłacać. Po dopłaceniu otrzymają mieszkanie. Tym, którzy tego nie zrobią, zostaną zwrócone pieniądze, ale dopiero gdy uda się sprzedać dokończone w trakcie budowy mieszkania.

– Obecnie przepisy nic nie mówią, za jakie pieniądze ma być budowany budynek i co się dzieje, gdy osoba, która pechowo kupiła lokal, nie zamierza lub nie może wykładać pieniędzy – wyjaśnia Marek Porzycki.

...albo likwidacja

Nowością w prawie upadłościowym będzie także uregulowanie możliwości kontynuowania inwestycji przez nowego inwestora. Taka możliwość może być atrakcyjna w przypadku, gdy w ramach danej inwestycji sprzedano jedynie część mieszkań. Zysk ze sprzedaży lokali, na które do tej pory nie znaleźli się chętni, może pokryć inwestorowi koszt dokończenia przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym zaspokojenia roszczeń dotychczasowych nabywców mieszkań.

Inna będzie sytuacja klientów dewelopera, którego majątek zostanie objęty likwidacją.

– Otrzymają oni taki status, jaki mają wierzyciele hipoteczni. Oznacza to, że ich roszczenia mają być zaspokajane w pierwszej kolejności. O tym, kto będzie pierwszy, zadecyduje pierwszeństwo nie tyle zgłoszenia roszczeń, ile wpisu do księgi wieczystej – tłumaczy Marek Porzycki.

etap legislacyjny: uzgodnienia międzyresortowe

Opinia:

Piotr Zimmerman, radca prawny w kancelarii Zimmerman i Wspólnicy

Dobrze się stało, że minister sprawiedliwości postanowił zmienić przepisy o upadłości deweloperskej. Te obowiązujące są bardzo kiepskiej jakości i sądy mają duże problemy z ich stosowaniem. Nie znam przypadku, aby na ich podstawie udało się przeprowadzić upadłość dewelopera do końca. Dlatego propozycje Ministerstwa Sprawiedliwości są rozsądne. Jak zwykle jednak diabeł tkwi w szczegółach. Założenia siłą rzeczy pozostają na pewnym poziomie ogólności. Szczegółowe rozwiązania będą musiały zapewnić klientom deweloperów rzeczywistą możliwość dokończenia inwestycji lub zwrotu zaangażowanych środków. Mam nadzieję, że tak właśnie się stanie.