Nierówna walka z deweloperami

Przeciekające garaże i tarasy często goszczą na wokandach. Batalia z niesolidnym deweloperem przypomina nierzadko walkę z wiatrakami. Ciągnie się latami, bo obowiązujące przepisy nie sprzyjają wspólnotom w dochodzeniu roszczeń. Ostatnia uchwała Sądu Najwyższego w takiej sprawie (sygn. akt III CZP 84/13) nie rozwiązuje podstawowych problemów.

Trudne ?cesje przez terminy

O odpowiedzialności z rękojmi za wady fizyczne mówi art. 556 kodeksu cywilnego. Może z niej skorzystać właściciel lokalu i zażądać usunięcia usterek, odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny.

Gdy wady są w częściach wspólnych budynku, na ogół nikt nie chce sam walczyć z deweloperem. Lepiej przenieść swoje prawa na wspólnotę. Sądy jednak często kwestionują skuteczność takich cesji i wtedy sprawa jest przegrana.

– Umowy źle określają np. rodzaj czy zakres uprawnienia z rękojmi, który jest cedowany. Czasem okazuje się również, że osoba przekazująca uprawnienia z rękojmi wcale ich nie posiada, np. nabywca lokalu na rynku wtórnym – mówi Grzegorz Abramek, zarządca nieruchomości.

Kolejny problem to termin. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat, licząc od dnia, kiedy nieruchomość została kupującemu wydana (art. 568 k.c.). W praktyce trudno ustalić, kiedy zaczyna biec ten termin: czy od daty, kiedy deweloper sprzedał pierwsze czy ostatnie mieszkanie w budynku.

Zdarza się, że między jedną a drugą datą mija więcej niż trzy lata. Co wtedy?

– Decydujące znaczenie ma data sprzedaży pierwszego lokalu. Przecież ten, kto go kupił, korzysta z klatki schodowej, windy, budynek zaczyna się zatem powoli zużywać – uważa Konrad Płochocki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Innego zdania jest adwokat Rafał Dębowski.

– Dla każdego kupującego termin ten biegnie osobno. Skoro w ramach rękojmi można żądać obniżenia ceny sprzedaży, to nabywca ostatniego lokalu w budynku powinien mieć prawo stawiania takich żądań – tłumaczy.

Jednorazowa spółka

Bywa, że nie ma od kogo żądać usunięcia usterek.

– Do budowy każdego osiedla deweloperzy powołują spółki celowe. Gdy zakończy się inwestycja, szukaj wiatru w polu – tłumaczy Grzegorz Abramek.

W spółkach celowych nic złego nie widzi Konrad Płochocki. – Tak się buduje na całym świecie, ich powoływanie wymuszają ponadto banki kredytujące budowę – twierdzi. Jego zdaniem nie jest tak, że gdy spółka celowa przestaje istnieć, to nie ma komu przejąć jej zobowiązań z rękojmi. Przecież jest spółka matka, i to do niej wspólnota może kierować roszczenia.

Ściganie spółki matki nie jest proste.

– Każda osoba prawna co do zasady odpowiada za własne zobowiązania – tłumaczy Rafał Dębowski. – Wspólnik spółki kapitałowej, a w tej formie zazwyczaj działają deweloperzy, nie odpowiada za zobowiązania innych osób prawnych, nawet gdy jest ich właścicielem. A powoływanie spółek celowych ma na celu ograniczenie odpowiedzialności.

O trudnej walce przekonali się mieszkańcy osiedla Arkadia w Piasecznie. Przecieka im m.in., dach i garaż podziemny.

– Sprawa w sądzie o usunięcie usterek trwa od 2008 r. – mówi Katarzyna Wypych, członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej na tym osiedlu.

Na razie sąd okręgowy powołuje kolejnych biegłych ustalających wartość roszczeń. Wspólnota wyceniła je na 1,2 mln zł. A ostatni biegły, wyznaczony przez sąd, na 3,6 mln zł. Czas mija, a budynek niszczeje.