Remont lepiej robić z głową

Zanim się ruszy z pracami remontowymi, trzeba dopełnić formalności. Czasem wystarczy samo zgłoszenie, innym razem potrzebne będzie pozwolenie na budowę.

Informacja o zamiarze

Prawo budowlane przewiduje, że remont wymaga zgłoszenia zamiaru jego przeprowadzenia. Od tej zasady jest wyjątek: dotyczy zabytków. Te zawsze wymagają pozwolenia na budowę.

By zgłosić remont, wystarczy złożyć wniosek u starosty (prezydenta miasta na prawach powiatu). Powinno się w nim określić rodzaj, zakres, sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do wniosku należy dołączyć niezbędne dokumenty (patrz ramka). Następnie trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie złoży sprzeciwu, można ruszać z remontem. Gdy inwestorowi zależy na czasie albo chce mieć dokument na potwierdzenie skuteczności zgłoszenia, może wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie zaświadczenia, że nie wnosił sprzeciwu (art. 217 kodeksu postępowania administracyjnego). Na jego wydanie starosta ma siedem dni.

Różne pojęcia

Często jako remont traktuje się prace, które nie są remontem w rozumieniu prawa budowlanego, lecz np. przebudową, rozbudową lub montażem. Remontem w rozumieniu prawa budowlanego jest odtworzenie stanu pierwotnego, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż zostały użyte w stanie pierwotnym. Przebudowa zaś to roboty, które dostosowują budynki lub ich części do nowych funkcji, a mówiąc językiem przepisów, to roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego (z wyjątkiem takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji).

Czym innym jest rozbudowa. To roboty budowlane polegające na powiększeniu powierzchni zabudowy istniejącego obiektu budowlanego, np. dobudowanie dodatkowej powierzchni użytkowej. Jest jeszcze montaż. Potocznie to wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach urządzeń (nie ma definicji ustawowej, montażem jest np. zainstalowanie kolektora słonecznego, anteny, markizy, daszku nad balkonem lub wejściem do budynku czy też zabudowa balkonu szybami – bez powiększania powierzchni użytkowej mieszkania).

Jakie są różnice w praktyce? Jeżeli wymieni się rury w łazience na nowe, będzie to remont, a jeżeli wybije okno – to przebudowa. Podobnie będzie z centralnym ogrzewaniem: jeśli z tradycyjnego zostanie wymienione na podłogowe, będzie to przebudowa. Gdy stara instalacja zastąpiona zostanie bardziej nowoczesną, ale dokładnie w tym samym miejscu co poprzednia, będzie to remont.

Gdy potrzeba zgody

Rozróżnienie remontu, montażu przebudowy i rozbudowy jest w praktyce bardzo ważne. W ostatnich dwóch przypadkach niezbędne jest pozwolenie na budowę. To skomplikowana i czasochłonna procedura. Wymaga dostarczenia projektu budowlanego sporządzonego przez architekta oraz postępowania administracyjnego z ewentualnym udziałem stron i wydania decyzji, od której można się odwołać. Przy montażu urządzeń do 3 m nie załatwia się żadnych formalności, powyżej tej wysokości niezbędne jest zgłoszenie.

Jakie dokumenty są potrzebne

W razie zgłoszenia...

Zgłaszając remont, nie można zapomnieć o:

Przepisy mówią, że rysunki i szkice dołącza się do zgłoszenia ?„w zależności od potrzeb". Gdyby więc się okazało, że inwestor ?o czymś zapomniał, starosta może w drodze postanowienia nałożyć obowiązek uzupełnienia wniosku o zgłoszenie z niezbędnymi dokumentami. Wyznaczy też na to określony termin.

...i w razie pozwolenia

Do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba z kolei dołączyć:

Wniosek jest wielostronicowy i dość skomplikowany dla osoby, która nie jest fachowcem. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego opracował instrukcję wypełniania wniosku. Można ją znaleźć na stronie www.gunb.gov.pl lub na stronach starostw.

Warunki

Zabudowa balkonu, burzenie ściany

Jakich formalności wymaga zabudowanie balkonu? Jeżeli wstawi się tylko przesuwane szyby, nie trzeba załatwiać żadnych formalności, takie prace można bowiem zaliczyć do montażu w obiekcie budowlanym urządzeń o wysokości do 3 m. Inaczej będzie, gdy balkon ma powiększyć mieszkanie, a w konsekwencji i kubaturę całego budynku. W rozumieniu prawa budowlanego jest to typowa rozbudowa, która wymaga pozwolenia. Prawo budowlane definiuje remont jako odtworzenie stanu pierwotnego. Trudno zaś wyburzenie (postawienie) ściany tak zakwalifikować. W budynkach wielorodzinnych większe prace budowlane, w ramach których przestawia się lub burzy ściany, będą jednak traktowane jako remont, jeśli nie zmienią się właściwości techniczne bądź użytkowe, np. nie zmieni się liczba lokali w budynku. A to oznacza, że trzeba wnieść tylko zgłoszenie do urzędu. Niezależnie od tego w każdym wypadku trzeba spełnić wymagania techniczne. Określa je rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie wolno więc np. podłączać kuchni do wentylacji przez pion sanitarny. Rozporządzenie zakazuje łączenia kuchni z pokojem, jeżeli mieszkanie jest jednopokojowe. Poza tym nie każdą kuchnię można połączyć z salonem. Jeżeli zainstalowany jest gaz, to trzeba spełnić rygory dotyczące kubatury kuchni. Nie może ona mieć mniej niż 6,5 m sześc. Pomieszczenia, w których instaluje się urządzenia gazowe, powinny mieć wysokość co najmniej 2,2 m.

Zgłoszenia

Budujemy altanę, wymieniamy ogrodzenie

Zgłoszenie będzie także potrzebne do budowy altan, wiat, wolno stojących budynków gospodarczych. Dotyczy to jednak tylko tych o powierzchni zabudowy do 25 mkw., przy czym łączna ich liczba na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 mkw. działki. Na pozostałe trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Załatwienia formalności w postaci zgłoszenia wymaga także montaż krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego (np. hotele) oraz w obiektach wpisanych do rejestru zabytków (art. 30 ust. 1 pkt 3 lit. a i b prawa budowlanego). W pozostałych obiektach zgłoszenie nie jest wymagane. Czasami trzeba też załatwić formalności, gdy planowana jest budowa ogrodzenia. Prawo budowlane nakazuje zgłaszać budowę ogrodzenia od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych oraz innych miejsc publicznych. W praktyce sporo problemów sprawia określenie, które miejsce ma charakter publiczny, a które nie. Przepisy nie definiują pojęcia miejsca publicznego i na tym tle dochodzi do wielu sporów sądowych. Orzeczenia są jednak bardzo różne. Przykładowo NSA w orzeczeniu z 2 marca 2006 r. uznał, że do „innych miejsc publicznych" nie można zaliczyć dróg, które nie są drogami publicznymi w rozumieniu ustawy o drogach publicznych (sygn. II OSK 675/05). Co więc zrobić, gdy mamy wątpliwości, czy granica działki znajduje się od strony miejsca publicznego? Przede wszystkim kierować się własnym rozumem. Jeżeli widać, że droga jest ogólnie dostępna i korzysta z niej nie tylko właściciel domu, ale i inni, to zgłoszenia się nie uniknie. Ważna jest też wysokość zaplanowanego ogrodzenia. Jeśli ma być wyższe niż 2,20 m, to niezależnie od jego usytuowania wymagane będzie zgłoszenie.

Prawo Budowlane Remonty