Powinniśmy wspierać własność

Deweloperzy nieźle radzą sobie z pandemią. Deficyt mieszkań jest wciąż ogromny, więc nie zamierzają wciskać hamulca.

Po trudnym II kwartale sytuacja w branży wraca do normy. Potwierdzeniem są odradzająca się sprzedaż mieszkań i nowe budowy. Skutki lockdownu są jednak wciąż widoczne, m.in. w mocno ograniczonym dostępie do finansowania. Dotyczy to emisji obligacji, kredytów bankowych, ale również możliwości realizowania projektów z wpłat od klientów, którym też trudniej o kredyt hipoteczny. Względem 2019 r. sytuacja deweloperów zmieniła się radykalnie, szczególnie tych mniejszych. Spora grupa, nie mogąc kontynuować działalności na dotychczasowych warunkach, szuka inwestorów. Rynek obligacji korporacyjnych ma kłopoty. W ofercie pojawiły się grunty deweloperów, którym banki odmówiły kredytu, nie mogą więc rozpocząć budowy.

Skutkiem pandemii będzie wzmożona konsolidacja branży deweloperskiej w 2021 r. Wielu mniejszych deweloperów zostanie przejętych przez firmy, które mają lepszy dostęp do kapitału i potrafią finansować budowy bez kredytu.

A ile właściwie mieszkań brakuje w Polsce? Jedne źródła mówią, że 700 tys., inne – że co najmniej 3 mln.

2,1 mln. Policzyliśmy to razem z UN Global Compact Network Poland, jedną z agend ONZ. Analizowaliśmy demografię, migracje, proces suburbanizacji, bogacenie się społeczeństwa oraz stan nieruchomości. Tych jest w Polsce wprawdzie więcej niż rodzin, ale wiele nie nadaje się do mieszkania.

W ciągu pięciu lat ten deficyt jeszcze się pogłębi, zabraknie kolejnych 600 tys. mieszkań. Powodem jest m.in. rosnąca liczba gospodarstw domowych, przeprowadzki ze wsi do miast. Mamy też ogromny napływ ludności ze Wschodu.

A mówi się, że budujemy jak za Gierka ...

Procedury administracyjne związane z nowymi projektami są dziś mocno opóźnione. Jeśli zaś chodzi o nasycenie rynku, to zakładając, że za granicą przestałoby się zupełnie budować, a u nas tempo inwestycji zostałoby utrzymane, to do średniej unijnej doszlibyśmy za ponad dziesięć lat. Chodzi o statystyki mówiące, ile mieszkań przypada na 1 tys. mieszkańców. W Polsce jest to ok. 380, biorąc pod uwagę łączne zasoby mieszkaniowe, a więc też lokale gminne i Skarbu Państwa, a ok. 330, jeśli zawęzimy kryterium do mieszkań prywatnych. W krajach „starej" Unii jest to ok. 430–440 mieszkań.

Lukę miał pomóc zapełnić program Mieszkanie+. Rząd zapowiadał, że unijny wynik osiągniemy do 2030 r. Patrząc na efekty, to nie może się udać. W ramach rynkowej części programu wybudowano niewiele ponad 1 tys. lokali.

To kropla w morzu potrzeb. Jeżeli nie zmienią się założenia programu, to równie dobrze można go zlikwidować. Gdyby np. grunty, które są w zasobach Skarbu Państwa oddać profesjonalnym podmiotom, zapewnić finansowanie, wyniki byłyby lepsze.

Rząd już zapraszał deweloperów do programu, kusił ziemią, ale się nie garnęli.

Wiele firm było zainteresowanych udziałem w programie, ale warunki były nie do przeskoczenia. Chodzi o określenie z góry kosztów budowy na co najmniej 24 miesiące. Przy szybko rosnących cenach gruntów, materiałów budowlanych i robocizny taki projekt to ogromne ryzyko straty. Inaczej jest w budownictwie infrastrukturalnym, gdzie koszty budowy mogą być indeksowane, jeśli ceny pracy i materiałów pójdą wyraźnie w górę.

Mieszkania drożeją, choć już nie w dwucyfrowym tempie. Długo będą tak odporne na wirusa?

Długo. Powód jest prosty. Na rynku aktywizuje się coraz więcej klientów inwestycyjnych. Oprocentowanie rocznych lokat spadło w ciągu roku z 1,5 do 0,1 proc. Obligacje dwuletnie są oprocentowane na poziomie 1 proc. Przy obecnym poziomie inflacji w Polsce – 3,2, a nawet 3,8 proc. według szacunków unijnych, oznacza to realną stratę. Od lutego, czyli od początku epidemii, wycofano z lokat terminowych ok. 70 mld zł. Z naszych szacunków wynika, że od maja na rynek nieruchomości płynie każdego miesiąca ok. 7 mld zł. To dwa razy więcej niż przed pandemią. Nieruchomości są naturalną alternatywą. W długim terminie dają zarobić średnio 3 pkt proc. powyżej inflacji.

Inwestorzy nie mają jednak wielkiego powodu do świętowania. Ceny mieszkań rosną, ale stawki najmu spadają, więc rentowność inwestycji maleje. Najmy są ofiarą pandemii.

Nie, nie są. Pustostany na rynku wynajmu stanowią zaledwie 7 – 8 proc. Przed pandemią mieliśmy na tym rynku nierównowagę. Inwestorzy pompowali pieniądze w mieszkania wynajmowane na doby. Z kolei większe lokale dzielono na pokoje i wynajmowano studentom czy pracownikom. Lokale znikały z oferty w ciągu jednego dnia.

Czynsze szybowały. Biznes przyciągał więc kolejnych klientów. Ceny mieszkań gwałtownie rosły, bo jest to system naczyń połączonych. Pojawiali się klienci spekulacyjni. Zaczęła pęcznieć mieszkaniowa bańka. Teraz rynek się uspokoił. Średnie stawki najmu spadają, ale tylko dlatego, że ciągną je w dół nieruchomości o najniższym standardzie, na które nie ma chętnych. Są więc przeceniane.

Nie ma za to problemu z wynajmem dobrych mieszkań z dobrymi adresami, w dobrze skomunikowanych miejscach. Na takie nieruchomości najemca znajduje się w kilka dni.

Popyt na pewno nakręcają niedoszli nabywcy mieszkań. Banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Kto nie dostanie pieniędzy, poszuka lokalu do wynajęcia.

Banki rzeczywiście mocno ograniczyły akcję kredytową. Wiele osób straciło zdolność kredytową także dlatego, że przed pandemią ceny mieszkań rosły szybciej niż zarobki. Żeby się zadłużyć na mieszkanie, trzeba mieć 20–30 proc. wkładu własnego. A która młoda rodzina może sprostać takim wymaganiom?

Może to pobudzi rynek najmu instytucjonalnego.

Z całą pewnością. Ten rynek już się mocno rozwija, podobnie jak rynek najmów indywidualnych. Są inwestorzy budujący całe bloki z mieszkaniami na wynajem. Zmienia się model biznesowy spółek deweloperskich, które coraz częściej szukają nabywców całych nieruchomości wśród funduszy inwestycyjnych, a nie klientów detalicznych kupujących mieszkanie na własne potrzeby.

To dobrze. Jesteśmy coraz bardziej mobilni, nie chcemy żyć kilkadziesiąt lat z kredytem.

Nie jest to wcale takie dobre. Stymulowanie rynku najmu powoduje w dłuższej perspektywie – pięciu, siedmiu lat – że pierwsze skrzypce zaczynają grać spekulanci, fundusze i zamożni inwestorzy, którzy nakręcają spiralę cen, destabilizując rynek. Mieszkania stają się coraz mniej dostępne. Ceny nieruchomości są przecież skorelowane ze stawkami najmu. Przejęcie kontroli nad rynkiem przez spekulantów i fundusze spowoduje olbrzymie nierównowagi społeczne. Dążąc do maksymalizacji zysku, właściciele mieszkań nie będą zwracać uwagi na potrzeby przeciętnej rodziny.

Drogiego mieszkania w mieście nie wynajmie nauczyciel, pielęgniarka, policjant, urzędnik. Spójrzmy, co się dzieje u naszych zachodnich sąsiadów. W Berlinie mamy masowe protesty przeciwko rosnącym kosztom wynajmu. Przeciętna rodzina nie ma tam szans utrzymać się w dużym mieście. W Niemczech połowa ludności mieszka w wynajmowanych lokalach.

Co powinien zrobić rząd?

Powinniśmy wyciągnąć wnioski z błędów, jakie popełniły inne kraje. Możemy nie dopuścić do takich dramatów. Potrzebne są systemowe programy wsparcia dla osób chcących kupić nieruchomość na własne potrzeby. Trzeba wspierać własność. Rząd brytyjski zadeklarował, że zapewni tanie finansowanie na 95 proc. wartości nieruchomości. Mamy jeszcze szansę, by uratować rynek.