Jak mówią autorzy indeksu nastrojów deweloperów portalu Tabelaofert.pl, optymizm deweloperów ma realne podstawy. – Potwierdzają to dane z grudnia 2025 r., kiedy to sprzedaż nowych mieszkań wyraźnie przyspieszyła. Tzw. indeks zmiany tempa sprzedaży wzrósł do poziomu 0,44, jednego z najwyższych w całym 2025 r. – podają analitycy serwisu. Dalszego wzrostu liczby transakcji spodziewa się ponad połowa badanych firm. Odsetek pesymistów systematycznie maleje.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ceny mieszkań. Polacy coraz częściej zakładają, że taniej nie będzie

Aż 45 proc. badanych uznaje spadki cen mieszkań za mało prawdopodobne, a 28 proc. za nierealne –...

W grudniu 2025 r. 50,6 proc. deweloperów spodziewało się wzrostu sprzedaży, podczas gdy 42,5 proc. wskazywało na stabilizację, a jedynie 6,9 proc. uważało, że sprzedaż spadnie. – Taki rozkład odpowiedzi oznacza, że obok nieruchomości notujących szybki obrót, z dużą liczbą rezerwacji, wciąż są inwestycje, które sprzedają się wolniej, a konkurencja o klienta jest znacznie większa – tłumaczą autorzy analiz.

Foto: mat.prasowe

Klienci wrócili do biur sprzedaży mieszkań

Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl, podkreśla, że rynek mieszkań stał się bardzo lokalny. – W jednej dzielnicy ceny mogą jeszcze rosnąć, a kilka ulic dalej deweloper musi walczyć o klienta dodatkowymi bonusami – zauważa. – Coraz większe znaczenie ma jakość produktu: układ lokalu, standard, otoczenie osiedla. Sama lokalizacja już nie zawsze wystarcza – podkreśla.

Wiceprezes Chojnacki zauważa, że koniec roku dla wielu inwestycji był zaskakująco dobry. – Klienci wrócili do biur sprzedaży, a telefony znów zaczęły dzwonić częściej niż jesienią – mówi. – Część kupujących wyraźnie chciała zdążyć z transakcją przed końcem roku – dodaje. Część klientów obawiała się, że w 2026 r. mieszkania mogą już nie być tańsze.

Foto: mat.prasowe

Deweloperzy: „po co ciąć ceny”

Optymizm deweloperów rośnie mimo rekordowej puli gotowych, ale niesprzedanych mieszkań. Na największych rynkach ich udział wzrósł do ponad 23 proc. oferty, co jest najwyższym wynikiem od lat. – To efekt decyzji inwestycyjnych sprzed dwóch lat. Mimo małego popytu deweloperzy rozpoczęli nowe inwestycje. W efekcie oferta mieszkań gotowych do odbioru jest wyjątkowo szeroka – wskazują autorzy analiz.

Jak dodają, mimo wzrostu sprzedaży w grudniu deweloperzy zachowali dużą powściągliwość w polityce cenowej. Indeks zmiany cen mieszkań osiągnął najwyższy poziom w całym 2025 r., ale ponad 79 proc. firm nadal deklaruje brak zmian w cennikach – mówią autorzy indeksu.

Z rynku niemal całkowicie zniknęli pesymiści – tylko 3 proc. respondentów spodziewa się spadków. Jednocześnie zmalał także odsetek firm prognozujących wzrosty – z 21 proc. w listopadzie do 17,5 proc. w grudniu.

Foto: mat.prasowe

Jak mówi Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży nowych mieszkań w REDNET24, deweloperzy wyraźnie zamknęli temat obniżek dla dużej liczby inwestycji. – Grudzień pokazał, że rynek obronił się sam – bez rabatowej wojny cenowej – ocenia dyrektor. – Dziś częściej słyszymy: „sprzedajemy na tyle dobrze, że po co ciąć ceny?”

Rynek deweloperski uzależniony od rynku kredytów

Badanie serwisu Tabelaofert.pl potwierdza silne uzależnienie rynku pierwotnego od popytu kredytowego.

Niemal 77 proc. badanych deweloperów wskazuje, że co najmniej połowa klientów finansuje zakup mieszkania kredytem. W niemal co czwartej firmie udział kredytobiorców przekracza 80 proc.

– Oznacza to, że tempo sprzedaży mieszkań w 2026 r. będzie w dużym stopniu zależne od dostępności finansowania, wysokości stóp procentowych i polityki banków – mówią eksperci serwisu. – Część klientów, którzy mają zdolność kredytową, ale nie zgromadzili środków na wkład własny, mają możliwość zakupu mieszkania w ramach rządowego programu pozwalającego kupić mieszkanie bez wkładu, w całości na kredyt hipoteczny.

Pod koniec grudnia 2025 r. warunki programu spełniało ok. 22 proc. ofert mieszkań na siedmiu największych rynkach, jednak jego realny udział w sprzedaży jest niewielki.

– Ograniczona rozpoznawalność programu i wcześniejsze wysokie stopy procentowe sprawiły, że jego znaczenie na rynku pierwotnym było dotąd marginalne – mówi Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl. – Wraz z poprawą zdolności kredytowej części klientów można jednak oczekiwać stopniowego wzrostu jego wykorzystania, choć jego wpływ na globalną sprzedaż pozostanie ograniczony – uważa ekspertka.