Rząd uderza w patodeweloperów, ale zaboli też uczciwych inwestorów

Zgodnie z zapowiedzią Ministerstwo Rozwoju i Technologii, po tekście „Rzeczpospolitej” o luce w prawie wykorzystywanej przez niektórych inwestorów do omijania prawa budowlanego i ustawy planistycznej przygotowało przepisy mające ukrócić ten proceder. Chodzi o wznoszenie na terenach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego pod usługi – pseudohoteli. Pseudo, bo inwestorzy po zakończeniu budowy występują do urzędów o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali, do których wprowadzają się nabywcy lub najemcy nie na pobyt krótkoterminowy, ale stały.

Takie budynki nie muszą spełniać norm bezpieczeństwa, nasłonecznienia, akustyki. Nie dotyczy ich też wymóg minimalnej powierzchni użytkowej, która dla lokalu mieszkalnego wynosi 25 mkw. Inwestor oszczędza też na parkingach, gdyż od obiektów zamieszkania zbiorowego gmina oczekuje dużo mniej postojowych niż od budynku mieszkalnego.

Brak gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w miastach powoduje, że takich projektów z quasi-mieszkaniami przybywa, a niejednoznaczne przepisy utrudniają gminom walkę z takimi samowolami.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Mała zmiana prawa, która mocno uderzy w patodeweloperkę

Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce zakazać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w m...

Wymogi jak dla mieszkań i zgoda gminy na wyodrębnienie lokalu

Ma to zmienić projekt nowelizacji ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim wyodrębnienie lokali w takich budynkach będzie możliwe, gdy spełniają one wymagania dla lokalu mieszkalnego lub użytkowego. W obu przypadkach powierzchnia takich lokali nie będzie mogła być mniejsza niż 25 mkw. Odrębną własność w budynku zamieszkania zbiorowego będzie mogła być ustanowiona, gdy rada gminy w uchwale określi zasady wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali na jej terenie.

– Projektodawca posługuje się słowem „oraz”, więc należy to czytać w ten sposób, że oba te warunki muszą być spełnione jednocześnie. Czyli, jeśli rada gminy nie podejmie uchwały, to nie będzie można na jej terenie wyodrębniać lokali w budynkach zbiorowego zamieszkania – tłumaczy adwokat Maciej Górski, GPLF Kancelaria Prawa Nieruchomości.

– Przywracamy władztwo planistyczne gminom. Te, które zechcą mieć na swoim terenie takie quasi-mieszkania, będą mogły wydawać zaświadczenia o wyodrębnieniu lokali. Dajemy taką możliwość z myślą o miejscowościach turystycznych. Nie wprowadzamy zakazu na sztywno. Rozumiejąc też proces inwestycyjny, przewidujemy dość długie vacatio legis. Nowe przepisy wejdą w życie 1 stycznia 2027 r. – mówi wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Oznacza to, że projektowane zasady nie będą dotyczyć budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r. oraz tych, dla których przed tą datą zostanie wydane prawomocne pozwolenie na budowę.

Czytaj więcej

Prawo

Miasta na wojnie z patodeweloperką

Urzędnicy z Warszawy czy Krakowa nie chcą wydawać zaświadczeń o samodzielności lokali w aparthote...

Ministerialny bat na patodeweloperkę. Co na to inwestorzy?

– Szkoda, że przez obchodzących prawo ucierpią też uczciwe biznesy, które polegają na budowie condohoteli. Teraz wszystko będzie zależało od rady gminy. Kupujący grunt pod taką inwestycję będą działali w niepewności, czy radni przyjmą regulującą to uchwałę, czy nie – dodaje mec. Górski.

Michał Leszczyński, dyrektor działu legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa że taka zmiana przepisów może przynieść poważne, niezamierzone skutki dla rynku hotelowego i condohotelowego.

– Walka z występującymi nieprawidłowościami na rynku jest potrzebna, proponowane rozwiązanie jest jednak środkiem nieproporcjonalnym. Uderzy w rynek hotelowy i condohotelowy, w którym od lat funkcjonuje model inwestycji oparty na wyodrębnionych lokalach niemieszkalnych będących własnością indywidualnych inwestorów i oddawanych operatorom w długoterminowy najem. Model ten jest sprawdzonym sposobem finansowania nowych projektów i jego ograniczenie grozi wstrzymaniem lub anulowaniem planowanych inwestycji, a w konsekwencji zmniejszeniem podaży miejsc noclegowych zarówno w ośrodkach turystycznych, jak i w miastach biznesowych – mówi Michał Leszczyński.

Jego zdaniem obecnie przepisy prawa budowlanego już dziś dają skuteczne narzędzia do reagowania na nielegalne przekształcanie lokali, m.in. poprzez nadzór budowlany, sankcje finansowe i obowiązek przywrócenia zgodnego z prawem sposobu użytkowania.

Z tą opinią polemizowaliby zapewne przedstawiciele gmin, którzy wielokrotnie przy pracach nad nowelizacją prawa budowlanego wskazywali na słabość nadzoru budowlanego i konieczność jego wzmocnienia.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Zarządca nieruchomości znów będzie musiał mieć licencję? Ministerstwo ma plan

Zniesienie 11 lat temu licencji dla zarządców nieruchomości nie zdało egzaminu. Ministerstwo Rozw...

Zmiany czekają wspólnoty mieszkaniowe

Regulacja dotycząca wyodrębniania lokali stanowi tylko mały fragment projektu. Większość zmian odnosi się do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Przesądza, że elementy konstrukcyjne balkonu stanowią nieruchomość wspólną, za którą odpowiada wspólnota. Chodzi o płytę balkonową z izolacją, balustradę i inne elementy, stanowiące fragment elewacji budynku.

„Tym samym jednoznacznie przesądzone zostaje, że składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu” – napisano w uzasadnieniu.

W projekcie znalazła się też definicja wspólnoty mieszkaniowej, jako jednostki posiadającej zdolność prawną. Dzięki temu wspólnota będzie mogła posiadać własny majątek, odrębny od majątku właścicieli lokali. Wspólnoty zyskają prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej. Zarządcy długo zabiegali o to uprawnienie. Obecne przepisy bardzo utrudniają dochodzenie roszczeń od deweloperów w przypadku wad części wspólnych. Wspólnota będzie też miała możliwość zwiększenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnej, jeśli wykaże zależność między sposobem użytkowania lokalu, a kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej. Chodzi np. o lokale, które wynajmowane są na doby.

Projekt rozszerza też o urządzenia pomiarowe katalog kosztów, które obciążają wspólnotę. Jednoznacznie przesądza też o obowiązku wpłacania zaliczek na media do 10. dnia każdego miesiąca. Definiuje też kwestię wyboru zarządcy i funduszu remontowego.

Z punktu widzenia zarządzania wspólnotą istotna jest zmiana, która przewiduje wprowadzenie wymogu uzyskania większości głosów właścicieli lokali, biorących udział w głosowaniu przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów. Aktualnie wszystkie uchwały zapadają po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów wszystkich właścicieli. Ten wymóg projektodawca zachowuje tylko dla zebrań.