„Oczekujemy utrzymania obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym (stabilne ceny) do końca 2025 r., ale w I połowie 2026 r. możliwe jest według nas ożywienie i wzrosty cen lokali w granicach kilku proc.” – prognozuje biuro analiz nieruchomości PKO BP. Zdaniem analityków, sprzyjać temu będą coraz silniejszy popyt na mieszkania i presja na podaż.
Czytaj więcej
Relacja zarobków do cen mieszkań jest najlepsza dla konsumentów w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim, a najgorsza w Trójmieście i Warszawie. Eksperci w...
Gra popytu i podaży na rynku mieszkaniowym
Umiarkowanego wzrostu popytu na mieszkania można się spodziewać z co najmniej trzech powodów. Pierwszy to trzy tegoroczne obniżki stóp procentowych – w sumie z 5,75 do 4,75 proc. Rynek oczekuje, że to nie koniec cięć. Drugi to poprawiająca się zdolność kredytowa konsumentów przy utrzymującym się wzroście wynagrodzeń. Trzeci to realizacja odłożonych dotychczas decyzji o zakupie mieszkania – z jednej strony dzięki poprawiającemu się otoczeniu makro, a z drugiej z powodu ostatecznego porzucenia przez polityków planów wprowadzenia nowego programu dopłat do kredytów na zakup mieszkania.
W ostatnim czasie deweloperzy wprowadzali na rynek więcej mieszkań niż w tym czasie sprzedawali. Rekordowa oferta to jeden z powodów stabilizacji cen lokali w ostatnim czasie. Dane GUS-u wskazują jednak na spadek liczby mieszkań w rozpoczynanych przez firmy inwestycjach, jak również spadek liczby uzyskiwanych pozwoleń na budowę. Oznacza to, że z czasem oferta mieszkań na rynku pierwotnym będzie się kurczyć.
Dodatkowymi czynnikami wywierającymi presję na wzrost cen mogą być nowe, bardziej wymagające dla deweloperów warunki techniczne budynków, koszty tzw. ustawy schronowej (od 2026 r. nowe budynki będą musiały mieć miejsca doraźnego schronienia). Kolejna kwestia to rosnące ceny działek budowlanych, których dostępność może dodatkowo zmniejszyć się w wyniku wejścia w życie kolejnych elementów reformy planistycznej. Do połowy 2026 r. gminy muszą przygotować plany ogólne, a procedury w wielu przypadkach nie są specjalnie zaawansowane.
Nad rynkiem krąży jeszcze widmo podatkowe. Pierwsze samorządy forsują wyższe stawki podatku od nieruchomości dla gotowych, niesprzedanych lokali w ofercie spółek (w tym żądanie korekty zeznań do pięciu lat wstecz). Z kolei właściciele lokali straszeni są nieuchronnością wprowadzenia jakiejś formy podatku katastralnego.
Analitycy PKO BP zastrzegli, że nie można wykluczać scenariusza spadku cen mieszkań, wywołanego silnymi szokami popytowo-podażowymi związanymi z sytuacją geopolityczną.
Czytaj więcej
Ceny najbardziej atrakcyjnych działek w centrach miast, zwłaszcza w stolicy, są zawrotne. Deweloperzy przychylniej patrzą na peryferia. Na celownik...
Skumulowany popyt na mieszkania. Trzy lata przeszkód
Bartosz Turek, analityk rynku, wskazuje, że odroczony popyt na mieszkania jest teoretycznie bardzo duży.
– Łącznie już przez trzy lata (2022–2024) wiele osób nie mogło sobie pozwolić na zakup nieruchomości. W 2022 r. powodem było zakręcenie kurków z kredytami. W 2023 r. przeciętny nabywca miał konkurencję w postaci beneficjentów najhojniejszego programu mieszkaniowego w historii, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Z kolei w 2024 r. weszliśmy z dramatycznie wykupioną ofertą i całe miesiące musiały minąć, aby było z czego wybierać – mówi Turek.
Analityk zauważa, że dziś trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych dysponuje zdolnością kredytową na poziomie prawie 930 tys. zł (mediana) – to najwięcej w historii, ale tylko w ujęciu nominalnym.
– Realnie, a więc po uwzględnieniu poziomu wynagrodzeń czy cen za metr mieszkania, zdolność kredytowa musiałaby jeszcze wzrosnąć o kolejne 5–10 proc., abyśmy mogli mówić o tym, że jej realny poziom wrócił do średnich z ostatnich kilkunastu lat – zastrzega Turek. – Przy realizacji optymistycznego scenariusza pokonanie tej bariery jest możliwe jeszcze w bieżącym roku – dodaje.
Zwraca uwagę na raportowany przez BIK wzrost popytu i sprzedaży kredytów mieszkaniowych.
– Dopiero na przełomie I i II kwartału 2025 r. liczba osób wnioskujących o kredyty hipoteczne wróciła do normy z lat 2017–2019, a więc sprzed epidemii czy agresji Rosji na Ukrainę. Efekt jest taki, że dziś popyt na kredyty mieszkaniowe jest o ok. czterech razy wyższy niż w sierpniu 2022 r., kiedy chętnych na „hipoteki” było jak na lekarstwo. Po części wynika to ze wzrostu przeciętnej kwoty, na którą opiewa wniosek kredytowy (wzrost o ponad jedną trzecią w ciągu trzech lat), ale przede wszystkim widzimy tu efekty większej liczby osób wnioskujących o kredyt – mówi Turek.
Wzrost sprzedaży kredytów na razie nie ma przełożenia na zdecydowany wzrost sprzedaży mieszkań.
