Średnia cena ofertowa mkw. mieszkań z drugiej ręki w Warszawie w maju br. to ponad 18,5 tys. zł za mkw., o 3,5 proc. mniej niż rok temu. W Krakowie lokale staniały o 5,9 proc., do 16,4 tys. zł za mkw., we Wrocławiu o 0,4 proc., do ponad 13,7 tys. zł. W Poznaniu przeciętne ceny lokali wzrosły o 0,8 proc., do ponad 11,8 tys. zł/mkw., a w Gdańsku o 3,8 proc., do niespełna 16,3 tys. zł – podaje portal Nieruchomosci-online.pl.

W części mniejszych miast serwis odnotował dużo większe zwyżki. Np. w Kielcach przeciętne ceny mkw. lokali wzrosły o 7,6 proc., do 9,8 tys. zł/mkw., w Gorzowie Wielkopolskim o 6,8 proc., do ponad 7,5 tys. zł, a w Zielonej Górze o 5,5 proc., do 8,9 tys. zł za mkw.

Przełamywanie trendów na rynku mieszkań 

Joanna Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości na czerwcowej debacie „Rzeczpospolitej” zaznaczyła, że część sprzedających widzi już potrzebę korekty cen. – Spadki cen ofertowych są faktem, może z wyjątkiem Łodzi. Ale Warszawa, Kraków i pozostałe miasta „tanieją” – mówiła.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przedwiośnie w mieszkaniówce. Duża oferta i stabilizacja cen

Klienci mają w czym wybierać. Rynek pierwotny oferuje mieszkania na różnym etapie zaawansowania b...

Za przecenami w największych miastach przemawia m.in. duża oferta. Ale na spadki liczy też część klientów w mniejszych ośrodkach. Uważają, że skoro ma być taniej, to wszędzie, nawet jeśli ich miasto ominęły gwałtowne podwyżki cen.

Rynki mieszkań to jednak rynki lokalne. Jak mówi Piotr Stokłosa, dyrektor oddziału Freedom Nysa, choć są pod wpływem trendów krajowych czy globalnych, to niejednokrotnie z nich się wyłamują. – Czasem wręcz płyną pod prąd – mówi. – Gdy rynek jest stosunkowo mały, gdy podaż nie nadąża za popytem, to ogólnokrajowy trend np. spadku cen może być przełamany. Na takim rynku lubią też działać inwestorzy kupujący lokale na wynajem.

Karolina Karaszewska z Freedom w Nysie dopowiada, że warunki na rynku mogą się różnić w zależności od województwa, powiatu, gminy, miasta. – Popyt, podaż, ceny, tempo sprzedaży, inwestycje czy preferencje nabywców np. w Białymstoku mogą być zupełnie inne niż w Warszawie – zaznacza.

Różnice widać nawet w obrębie dzielnic czy nawet osiedli. – Na specyfikę lokalnego rynku wpływają takie czynniki jak oferta nieruchomości, demografia, migracja, rynek pracy (miejsca pracy, nowe zakłady, wynagrodzenia), rozwój infrastruktury (przedszkola, żłobki, szkoły), podatki i benefity (np. programy „Rodzina+”), bezpieczeństwo, dostęp do terenów rekreacyjnych, infrastruktury sportowej, bliskość terenów turystycznych: góry, jeziora – wylicza Karaszewska. – Choć każdy lokalny rynek ma swoją specyfikę, nie działa jednak w oderwaniu od szerokiego kontekstu ekonomicznego, społecznego i politycznego – zastrzega.

To m.in. polityka monetarna, wysokość stóp procentowych, dostępność kredytów, polityka banków, inflacja, polityka mieszkaniowa państwa, demografia, emigracja, styl życia i pracy. – Np. praca zdalna przekłada się na większe zainteresowanie mieszkaniami poza dużymi miastami – zauważa pośredniczka z Nysy.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Rynek mieszkań się budzi. Łagodna fala, a nie tsunami

Klienci powoli wracają na rynek miesz...

Pro

Jak dodaje Piotr Stokłosa, w Nysie dynamicznie rozwija się rynek pracy. – Każdego dnia przyjeżdża tu ponad 7 tys. osób spoza miasta. To ok. 17 proc. populacji. Większość takich osób wraz z rodzinami z biegiem czasu podejmuje decyzję o osiedleniu się w Nysie – mówi dyrektor. – Mamy też napływ pracowników, w tym specjalistów, z firm zagranicznych, którzy wynajmują setki lokali. Mieszkania są więc często kupowane inwestycyjnie, właśnie na wynajem. Lokali w Nysie potrzebują też studenci.

Dyrektor Stokłosa mówi też o atrakcyjnej lokalizacji miasta, z łatwym dostępem do autostrady A4, blisko granicy polsko-czeskiej. – To w połączeniu z lokalną polityką i rozwojem lokalnej strefy inwestycyjnej sprawia, że inwestorzy chcą tworzyć kolejne miejsca pracy – mówi. – To wszystko sprawia, że w czasie, gdy w całej Polsce ceny nieruchomości są korygowane, u nas jest nieco inaczej. Duże spadki na szerokim rynku powodują u nas tylko nieznaczne korekty. Gdy spadki wyhamowują, u nas ceny już stoją w miejscu. Nysa wyprzedza pozytywne trendy.

Rynek czeka na kolejne obniżki stóp procentowych i program wspierający zakup nieruchomości. – Gdy te dwa czynnik zaistnieją, możemy być świadkami kolejnego skokowego wzrostu cen – przewiduje Piotr Stokłosa. 

Mieszkanie nad morzem i jeziorem. Dla siebie, na wynajem 

Michał Spieszyński, współwłaściciel biura Metrohouse Kołobrzeg, potwierdza: lokalne rynki potrafią się wyłamać z ogólnej dynamiki, choć z czasem zwykle wracają do wspólnego rytmu. – Przykładem może być Kołobrzeg i inne miejscowości nadmorskie, gdzie w ostatnich latach ceny nieruchomości rosły, mimo że w wielu innych częściach Polski rynek się stabilizował. Wynikało to z dużego popytu i z ograniczonej podaży atrakcyjnych nieruchomości – tłumaczy. – Dziś sytuacja się zmienia. Środkowe wybrzeże to jeden wielki plac budowy, a liczba oddawanych mieszkań zaczyna przewyższać realny popyt. Wiele osób, szczególnie tych liczących na szybki zwrot z inwestycji, wstrzymało się z zakupami. Wysokie stopy procentowe i niepewność geopolityczna sprawiły, że część inwestorów przeniosła kapitał do bardziej płynnych instrumentów, takich jak obligacje czy fundusze.

Nie oznacza to jednak, jak zastrzega Spieszyński, załamania rynku. Jego zdaniem to raczej „przejście w fazę selekcji”. – Kupują osoby dobrze przygotowane do transakcji, często mające gotówkę. Coraz częściej widzimy też przesunięcie zainteresowania z małych, typowo sezonowych lokalizacji ku większym nadmorskim ośrodkom, które oferują całoroczną infrastrukturę i stabilniejszy najem – mówi ekspert Metrohouse.

Podkreśla, że w Kołobrzegu jest nadal sporo transakcji, ale klienci są bardziej wymagający. – Coraz większe znaczenie ma lokalizacja, jakość i standard wykończenia nieruchomości, piętro, widok, bliskość plaży, dostępność miejsc parkingowych – wylicza. – Na decyzje klientów wyraźnie wpływa infrastruktura zarówno drogowa, jak i miejska. Ukończenie drogi ekspresowej S3 otworzyło region dla nowych grup nabywców, zwłaszcza z południowo-zachodniej Polski i z Czech.

Czytaj więcej:

Poradniki Rzeczpospolitej Ekonomia

Morze? Góry? Mazury? Ile da zarobić mieszkanie w mieście turystycznym

Lato za pasem. Pojawiają się pytania...

Pro

Zdaniem Spieszyńskiego ważny jest też czynnik emocjonalny. – Wielu klientów zna Kołobrzeg, przyjeżdża tu regularnie. Dla nich zakup mieszkania to często nie tylko inwestycja, ale też spełnienia marzeń o własnej nieruchomości w znanym i lubianym otoczeniu – mówi ekspert.

Czytaj więcej:

Raporty ekonomiczne

Coraz większy głód ziemi pod mieszkania. Działki osiągają astronomiczne ceny

Za parcele deweloperzy płacą po kilka...

Pro

Także Piotr Śniegarewicz z Freedom Olsztyn Stare Miasto przyznaje, że lokalne rynki wyłamują się czasem z ogólnokrajowych trendów. – Olsztyn często dotykają bardziej umiarkowane zmiany cen niż duże miasta. Podczas gdy w Warszawie czy Krakowie ceny rosły nawet o kilkadziesiąt procent rocznie, w Olsztynie wzrosty były łagodniejsze – mówi. – Na przykład w 2023 r. odnotowaliśmy wzrost cen o ok. 24 proc., co jest rekordem dla miasta, ale nadal mniejszym niż w metropoliach. Powody to przede wszystkim niższe dochody mieszkańców, mniejsza presja demograficzna i niewielu inwestorów spekulacyjnych. Rynek w Olsztynie kształtują głównie lokalni nabywcy kupujący mieszkania na własne potrzeby, co przekłada się na większą stabilność i mniej gwałtowne zmiany cen.

W I kw. 2025 r. rynek w Olsztynie po okresie dynamicznych wzrostów zaczyna się stabilizować. Ceny nie rosną już tak gwałtownie – średnia cena mieszkania z rynku wtórnego to ok. 8,4 tys. zł za mkw. – To wciąż zdecydowanie mniej niż w największych miastach. – W ostatnich miesiącach lokale z niektórych segmentów, zwłaszcza mieszkania średniej wielkości, nawet lekko potaniały. To może świadczyć o lekkim schłodzeniu rynku i większej rozwadze kupujących. Zauważalny jest też niewielki wzrost oferty, a średni czas sprzedaży mieszkania to dziś ok. 100 dni – zaznacza Piotr Śniegarewicz. – To wszystko pokazuje, że rynek się uspokaja, a decyzje – zarówno sprzedających, jak i kupujących – są coraz bardziej przemyślane. Rośnie zainteresowanie domami na przedmieściach.

Stabilizują się także ceny nieruchomości w Ostrołęce, na co zwraca uwagę Martyna Kuczyńska, współwłaścicielka biura Metrohouse w Ostrołęce. – Po wcześniejszych wzrostach w latach 2021–2023 tempo sprzedaży jest wolniejsze, decyzje o zakupach są podejmowane ostrożniej, widzimy też częstsze negocjacje – mówi pośredniczka. Jej zdaniem klienci w Ostrołęce są bardziej pragmatyczni. – Patrzą na ceny, raty kredytu, koszty utrzymania. Wielu śledzi ogólne trendy w mediach, ale podejmuje decyzje głównie w oparciu o lokalne warunki – zaznacza. – Widać rosnące zainteresowanie rynkiem wtórnym i domami pod miastem, co wpisuje się w ogólnopolski trend ucieczki z większych osiedli. W Ostrołęce przybiera jednak łagodniejszy charakter.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Ile za mieszkanie z drugiej ręki? Tyle sprzedający chcieli w maju

Ok. 156,5 tys. – tyle mieszkań na krajowym rynku wtórnym oferowano na sprzedaż w maju. Co z cenam...

Aleksandra Prokop z agencji Freedom Rzeszów zwraca uwagę na demografię i migracje. W ostatnich latach mieszkań szukali głównie studenci i młode rodziny. – Ważna jest też infrastruktura. Rozwój obwodnic, nowych szkół czy centrów usługowych radykalnie podniósł atrakcyjność osiedli Budziwój czy Pobitno, przyciągając kapitał krajowy i zagraniczny – mówi Aleksandra Prokop. – Plany zagospodarowania przestrzennego, uproszczone procedury budowlane przyspieszają wprowadzanie nowych inwestycji, co często wpływa na sezonowe korekty cen. Każda dzielnica Rzeszowa inaczej reaguje na ogólne trendy ekonomiczne, ma swój „charakter cenowy”.  

Aleksandra Prokop mówi o wyłamywaniu się rynku z ogólnych trendów. – Wielokrotnie obserwowałam to w swojej karierze. Na rynku pierwotnym, dzięki szybkim procedurom i dużej podaży mieszkań, ceny potrafiły spaść w I kwartale 2025 roku o ponad 6  proc. kwartał do kwartału, podczas gdy w Warszawie czy Gdańsku zmiany są zwykle jednoprocentowe – wskazuje. – Na rynku wtórnym jest odwrotnie – ceny rosną o 2–3  proc., bo lokalni inwestorzy kupują mieszkania do remontu, licząc na wyższe marże. Programy samorządowe, jak miejskie dopłaty do czynszów czy projekty komunalne wprowadzają dodatkową stabilizację lub wręcz przeciwnie – krótkotrwałe skoki cen w konkretnych dzielnicach.

Średnia cena transakcyjna mieszkań w Rzeszowie w czerwcu to niespełna 10,6 tys. zł za mkw., o 1,2 proc. więcej miesiąc do miesiąca. – Pokazuje to umiarkowaną, ale stabilną presję cenową – mówi Aleksandra Prokop. – Na rynku najmu mamy stabilne czynsze ok. 2,2–2,3 tys. zł. 

Duże rynki nieruchomości są bardziej odporne 

Krzysztof Kabaj, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, podsumowuje, że lokalny rynek mieszkań to w pewnym stopniu odzwierciedlenie sytuacji gospodarczej regionu. – Pokazuje nie tylko, gdzie ludzie chcą żyć, ale także na co ich stać – wyjaśnia. – Oczywiście, są pewne zmienne, które wpływają na lokalne rynki w skali całego kraju, a nie tylko regionów. To np. wysokość stóp procentowych. W przypadku ich podwyżki rata kredytu wziętego w tej samej wysokości i na takich samych warunkach na dwóch różnych lokalnych rynkach będzie taka sama, ale skutki takiej podwyżki będą bardziej dotkliwe dla regionów biedniejszych, gdzie mediana zarobków jest zdecydowanie niższa niż np. w stolicy.