Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego domownicy płacą solidarnie

Sąd Najwyższy wydał uchwałę ważną zarówno dla gmin, jak i innych właścicieli mieszkań, którzy mają problemy z lokatorami. Przesądził bowiem, że odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego należą się od wszystkich domowników, a nie tylko od osoby, która była głównym lokatorem przed wypowiedzeniem umowy.

Solidarnie czy nie

Z pytaniem do SN w tej sprawie zwrócił się Sąd Okręgowy w Lublinie. Rozpatrywał spór w sprawie mieszkanek Jabłonny. Matka z dorosłą córką zajmowały lokal, mimo że dostały wypowiedzenie umowy. Nie chciały się też dobrowolnie wyprowadzić.

W takich wypadkach ustawa o ochronie lokatorów przewiduje, że lokator po rozwiązaniu z nim umowy najmu płaci nie czynsz, tylko odszkodowanie, kilkakrotnie wyższe od komornego. SO nabrał wątpliwości, czy można żądać zapłaty odszkodowania od każdego z domowników z osobna, tzn. czy jest to odpowiedzialność solidarna. I skierował pytanie prawne do SN. W swojej uchwale SN przesądził, że jest to odpowiedzialność solidarna.

W Polsce trudno znaleźć gminę, która nie miałaby problemów z lokatorami niepłacącymi rachunków. Jest wśród m.in. Gdańsk.

– W naszych zasobach mieszka 18 tys. osób, z tego 15 proc. bez tytułu prawnego, a za zajmowany lokal w ogóle nie płacą – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarządu Nieruchomości Komunalnych. – W wypadku czynszu sprawa jest prosta: płaci się go solidarnie. W wypadku odszkodowania przepisy nie przesądzały tego wprost. Robi to teraz uchwała SN – dodaje.

Trudne do udowodnienia

Zdaniem gmin bardzo trudno udowodnić w sądzie osobom, które zajmują lokal bez tytułu prawnego, że w ogóle w nim mieszkają. A to oznacza, że w praktyce trudno będzie ściągnąć zaległe odszkodowanie z domowników, którzy będą zaprzeczać, że mieszkają w tym lokalu.

– Z braku wystarczających dowodów przegraliśmy wiele takich spraw. Dla sądu cywilnego bowiem fakt zameldowania w konkretnym lokalu nie jest wystarczającym dowodem na to, że dana osoba pod wskazanym adresem faktycznie mieszka – mówi dyrektor Łapiński. – Dla sądu cywilnego zameldowanie jest tylko potwierdzeniem czynności administracyjnej, niczym więcej – dodaje.

Według samorządów w tego rodzaju wypadkach jedyną szansą na ściągnięcie zaległości będą zeznania świadków. Tylko oni mogą potwierdzić przed sądem, że dana osoba mieszka w danym mieszkaniu na stałe.

Bez uzyskania takiego dowodu odpowiedzialność solidarna będzie martwa.

Należą się konkretne kwoty

Kwestie odszkodowania reguluje art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim:

- osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego mają obowiązek do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc płacić odszkodowanie.