Popyt, podaż, polityka. Dokąd zmierza mieszkaniówka

Na ponad 7,4 tys. można szacować liczbę mieszkań sprzedanych w III kwartale br. przez deweloperów z rynku kapitałowego (lub związanych z nim w przeszłości). To o ponad 80 proc. więcej niż rok wcześniej – tak dynamiczny skok nie powinien dziwić, bo III kwartał 2022 r. był fatalny – z powodu odcięcia nabywców od kredytów hipotecznych.

Rynek odżywa zdecydowanie, w relacji do II kwartału br. sprzedaż wzrosła o 21 proc. W skali dziewięciu miesięcy deweloperzy znaleźli nabywców na 18,7 tys. lokali, o 33 proc. więcej niż rok wcześniej, ale i o blisko 19 proc. mniej niż w bardzo dobrym dla branży 2021 r.

W tym roku cała sprzedaż kierowana była do nabywców indywidualnych. Transakcji rozumianych jako sprzedaż lokali zewnętrznym podmiotom nie było. Echo Investment i Murapol budują dla zaprzyjaźnionych platform.

W komentarzach do wyników menedżerowie spółek zaznaczają, że rynek odbija napędzany „Bezpiecznym kredytem”, złagodzeniem rekomendacji S i perspektywą obniżek stóp. Część spółek zapowiedziała już, że IV kwartał może okazać się jeszcze lepszy, stąd praca nad uzupełnianiem oferty.

Jak najbliższą przyszłość prognozują eksperci – także w kontekście wstępnych wyników wyborów? Większość ma obecna opozycja, a poszczególne partie mają różne propozycje dla mieszkaniówki: od kredytu na 0 proc. po nacisk na rozwój najmu i budowanie przez państwo lokali na wynajem.

Mgliste perspektywy

- Jeśli chodzi o wyniki deweloperów, nie ma zaskoczenia. W większości przypadków mamy wzrost sprzedaży kwartał do kwartału i rok do roku – mówi Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. - Z punktu widzenia całego rynku w średnioterminowej perspektywie kluczową kwestią jest przede wszystkim zwiększenie podaży mieszkań głównie przez uwolnienie większej liczby nowych terenów inwestycyjnych, utrzymanie lub ograniczenie tanich kredytów mieszkaniowych i tempo wdrażania polityki związanej ze zmianami klimatycznymi - wylicza.

Ekspertka zaznacza, że ponieważ dziś należy brać pod uwagę możliwość tworzenia się dwóch konkurencyjnych koalicji, warto zauważyć, że w obu potencjalnych układach są mniejsi partnerzy - Konfederacja i Trzecia Droga - którzy są zwolennikami ułatwienia dostępu do terenów inwestycyjnych.

- Z drugiej strony, koalicji tworzonej przez partie będące teraz w opozycji, będzie trudniej prowadzić asertywną politykę wobec Unii Europejskiej w zakresie zielonego ładu, w tym w szczególności uwalniania greenfieldów (wolne działki do zabudowy, w odróżnieniu od brownfieldów, czyli terenów zabudowanych do ponownego zagospodarowania – red.). W przypadku szerokiej koalicji opozycyjnej najprawdopodobniej zwycięży chęć unormowania stosunków z Komisją Europejską a nie szerokiego zwiększenia podaży terenów inwestycyjnych – mówi Gawrońska. - O kontynuacji koncepcji tanich kredytów zdecyduje zapewne szeroki przegląd sytuacji budżetu państwa i determinacja drugiego partnera koalicyjnego przesuwania ze wspierania własności na budowanie taniego budownictwa na wynajem - dodaje.

Jej zdaniem, w krótkoterminowej -przynajmniej kwartalnej - perspektywie, nabywcy będą tak samo zdezorientowani jak dziennikarze, analitycy, eksperci rynkowi i sami politycy. - Jest bardzo mało prawdopodobne, żeby z uwagi na wynik tych wyborów potencjalni nabywcy podjęli decyzję o wstrzymaniu się z zakupem mieszkania z powodu potencjalnej korekty cen lub wzrostu oferty. Niewykluczone są zachowania odwrotne – podsumowuje Gawrońska.

"Rz"

Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics relacjonuje, że III kwartał na rynku mieszkaniowym w największych siedmiu polskich aglomeracjach można opisać w następujący sposób: rosnąca sprzedaż, malejąca oferta, rosnące dynamicznie ceny.

- Śmiało można stwierdzić, że zarówno rosnąca sprzedaż jak i rosnące ceny były efektem działania rządowego programu „Pierwsze mieszkanie”, którego częścią jest „Bezpieczny kredyt”. Ponieważ program ten jednak nie zawierał jakichkolwiek zachęt skierowanych do podażowej strony rynku, wydaje się, że kurcząca się oferta lokali może być również traktowana jak efekt działania tego programu – mówi Kuniewicz. - Wraz z rozstrzygnięciem wyborów parlamentarnych i płynącymi z banków informacjami o wyraźnie przekraczającej rządowe prognozy liczbie wniosków kredytowych złożonych w ramach „Bezpiecznego kredyt”, uzasadnione jest pytanie czego można się spodziewać w najbliższych miesiącach. Analizując dane z bieżącego badania rynku deweloperskiego realizowanego na potrzeby Otodom Analytics możemy stwierdzić, że popyt na mieszkania nie słabnie, choć gdyby wnioskować na podstawie wyników sprzedaży z połowy października - rekordu nie będzie. Wiele wskazuje na to że ostatni kwartał 2023 r. będzie nieznacznie gorszy pod względem sprzedaży od bardzo dobrego III kwartału, ale w kontekście dynamicznie rosnących cen mieszkań i niskiej oferty taki wniosek nie może zaskakiwać. Jeśli dodatkowo zrealizują się - najłatwiejsze do wprowadzenia w krótkim czasie - obietnice wyborcze opozycji, to rosnące dynamicznie od kilku miesięcy ceny mieszkań, mogą rosnąć jeszcze szybciej – dodaje.

Ekspertka zaznacza, że to, czy taki scenariusz zrealizuje się, zależy nie tyle od zamiany programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” w „Bezpieczny kredyt 0 proc.”, ale od zachowania firm deweloperskich dysponujących pewną pulą pozwoleń na budowę nowych inwestycji, których realizacja została wstrzymywana w I połowie br. - Zgodnie z danymi GUS na siedmiu największych rynkach w Polsce (miasta wraz z ich aglomeracjami) deweloperzy dysponują pozwoleniami na prawie 60 tys. mieszkań, których budowy jeszcze nie zaczęli. Pozwolenia te pochodzą z ostatnich 20 miesięcy, a wstępne szacunki pokazują, że około połowa z nich mogłaby pojawić się w sprzedaży jeszcze w IV kwartale 2023 r. – mówi Kuniewicz.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, komentuje że obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym jest wynikową dwóch elementów – ograniczonej podaży i rosnącego popytu.

- Jeżeli chodzi o podaż, trudno spodziewać się szybkich zmian w wyniku wyborów. Większość partii zakłada wsparcie budownictwa komunalnego i ułatwienia w dostępności gruntów dla deweloperów, ale to nie są szybkie procesy i ewentualne efekty zobaczymy dopiero za pewien czas. Wydaje się, że w najbliższych miesiącach wielkość podaży będzie zależała głównie od decyzji deweloperów i tego, czy odpowiedzą na obecny popyt zwiększoną podażą – mówi Mikulska.

Dodaje, że po stronie popytu wpływ zmian politycznych może być znacznie większy, jako że motorem wielu zakupów mieszkań w ostatnich kwartałach był rządowy projekt „Bezpieczny kredyt”. - Duże zainteresowanie programem powoduje obawy, że środki przewidziane na jego funkcjonowanie w przyszłym roku, zostaną w dużej mierze wykorzystane jeszcze do końca tego roku. Ewentualne zwiększenie środków wymagałoby decyzji nowego Sejmu. Obawa, że środków może w niedalekiej przyszłości zabraknąć, mogłaby dodatkowo zwiększyć zainteresowanie nabywców skorzystaniem z kredytu jeszcze w 2023 r. - Z drugiej strony, wśród postulatów, które mogą pojawić się w grze w nowym Sejmie, jest kredyt z oprocentowaniem 0 proc. na zakup pierwszego mieszkania – mówi Mikulska. - Jednak aby oceniać możliwe skutki wyborów dla popytu należy poczekać na oficjalne wyniki, a także informacje, w jakiej kolejności partie będą realizowały swoje zapowiedzi. Dobrą informacją dla rynku mieszkaniowego jest natomiast to, że według większości prognoz inflacja w przyszłym roku ma spadać, podobnie jak stopy procentowe – a to gwarantuje powrót popytu mniej opartego na emocjach i mniej zależnego od ewentualnych rządowych zachęt - podsumowuje.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, również wzrost sprzedaży mieszkań przez deweloperów w III kwartale wiąże z „Bezpiecznym kredytem”.