Liczba mieszkań kurczy się 11 miesiąc z rzędu. Na ceny wpływają emocje

Mimo wysokiego popytu deweloperzy są bardzo ostrożni z uruchamianiem nowych projektów. Najtańsze mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka. W efekcie nierównowagi ceny lokali rosną, co firmom jest na rękę.

Aktualizacja: 04.10.2023 06:15 Publikacja: 04.10.2023 03:00

Liczba mieszkań kurczy się 11 miesiąc z rzędu. Na ceny wpływają emocje

Foto: Fotorzepa/ Urszula Lesman

We wrześniu w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano umowami deweloperskimi 5,4 tys. mieszkań, co oznacza trzeci z rzędu miesiąc stabilnego, wysokiego wyniku – mówią szacunki Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Jednak we wrześniu ponownie liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek (tak było w pięciu z siedmiu aglomeracji). Tym samym był to jedenasty miesiąc z rzędu kurczenia się całkowitej oferty, która na koniec III kwartału wyniosła 37,3 tys. lokali.

rp.pl

Program jak oliwa

W całym III kwartale br. w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano 16,3 tys. mieszkań, o niemal 117 proc. więcej rok do roku. Trudno się dziwić dynamice, bo w analogicznym okresie 2022 r. mieszkaniówka szorowała po dnie z powodu paraliżu rynku hipotek po podwyżkach stóp procentowych.

Kwartał do kwartału wzrost sięgnął prawie 17 proc., co świadczy o zdecydowanej odbudowie popytu.

W skali dziewięciu miesięcy deweloperzy sprzedali 41 tys. lokali, o 41 proc. więcej niż rok wcześniej. Wprowadzili jednak w tym czasie do oferty 28,6 tys. lokali, o 39 proc. mniej rok do roku. W efekcie rynkowej nierównowagi ceny mieszkań rosną lub utrzymują się na wyśrubowanych poziomach – zwyżki rok do roku sięgają kilkunastu procent. W Warszawie to już średnio 15 tys. zł za mkw., w Krakowie 14,4 tys. (tu wzrost w skali roku sięgnął 22,5 proc.) Tylko w Łodzi średnia cena jest jeszcze czterocyfrowa (9,2 tys. zł).

Czytaj więcej

Mieszkania mocno drożeją. Nie tylko przez kredyt 2%

Zdaniem ekspertów Otodomu na rynku mamy do czynienia z mobilizacją popytu, który prawdopodobnie miałby w normalnych okolicznościach rynkowych szansę pojawić się dopiero w ciągu dwóch, trzech najbliższych lat. – Niecodzienny i działający destabilizująco na rynek popyt na mieszkania ma swoje źródło w programie rządowych dopłat – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w Otodom Analytics. – Przy wciąż słabym tempie rozpatrywania wniosków przez banki ostrożność deweloperów jest w pewnym stopniu uzasadniona. Na dziś najważniejszym i niezaprzeczalnym efektem działania programu jest wzrost cen i spadek dostępności mieszkań – podkreśla.

Eksperci Otodomu szacują, że coraz mniej jest w ofercie lokali kosztujących nie więcej niż 800 tys. (to górny limit programu „Bezpieczny kredyt”): na koniec września było ich 19,5 tys., wobec 29,5 tys. w styczniu.

Oferta się kurczy

Własne wstępne szacunki obejmujące sześć aglomeracji i inną metodologię podała we wtorek firma JLL. W III kwartale br. sprzedaż wyliczono na 16 tys. lokali, o 4 proc. więcej kwartał do kwartału. Wynik po dziewięciu miesiącach to 42,8 tys., czyli o 60 proc. więcej niż rok wcześniej. Eksperci wskazali, że w Warszawie, we Wrocławiu, a zwłaszcza w Krakowie oferta skurczyła się do poziomów, jakich nie notowano od blisko dwóch dekad. Efekt? Wzrost cen. JLL szacuje średnie stawki za mkw. w stolicy na 16 tys. zł.

– Długie listy chętnych do zakupu lokali w cenach pozwalających na skorzystanie z taniego kredytu dają deweloperom komfort podnoszenia ceny do górnej granicy limitu. W sytuacji bardzo ograniczonej podaży trudno mówić o naturalnych mechanizmach rynkowych. O działaniach nabywców w coraz większej skali decydują emocje i wyobrażenia tego, jak mogą jeszcze urosnąć ceny – wskazała Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Jej zdaniem wzrost sprzedaży nie jest związany wyłącznie z „Bezpiecznym kredytem”. Pewna część klientów zdecydowała się na zakup nowych mieszkań po to, aby uciec ze starszych nieruchomości przed spodziewanym dalszym wzrostem cen spowodowanym zaostrzeniem wymogów energooszczędności budynków.

– Niemcy właśnie zawiesiły na bliżej nieokreślony czas plany wprowadzenia bardziej rygorystycznych standardów izolacji budynków, zapowiedziały też sprzeciw wobec proponowanego ustawodawstwa UE, które mogłoby wymagać termomodernizacji milionów budynków. Pytanie, czy może to spowodować u nas wstrzymanie się przez część nabywców z zakupami i zbliżenie się najbardziej zdestabilizowanych rynków do stanu równowagi – powiedziała Gawrońska.

Najtańsze jak kamfora

Analitycy portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl również odnotowali zwyżki cen mieszkań we wrześniu – w Warszawie do 16 tys. za mkw.

– Na rynku pierwotnym szaleństwo cenowe trwa. Nie dość, że deweloperzy podnoszą ceny mieszkań, to jeszcze najtańsze szybko znikają z ich oferty. Te, które w niej zostają, są więc coraz droższe. Aby średnia cena za mkw. przestała rosnąć, deweloperzy musieliby radykalnie zwiększyć podaż mieszkań w segmencie popularnym – skomentował Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

Najtańsze mieszkania znikają z rynku w mgnieniu oka, co powoduje dramatyczną zmianę struktury oferty. W Krakowie odsetek lokali kosztujących poniżej 10 tys. zł za mkw. skurczył się w tym roku z 21 do zaledwie 5 proc., a tych powyżej 15 tys. zł za mkw. wzrósł z 18 do 46 proc. Z kolei w miastach Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej w ciągu miesiąca odsetek lokali z ceną poniżej 9 tys. zł za mkw. skurczył się z 55 do 46 proc., a z ceną ponad 12 tys. zł za mkw. wzrósł z 14 do 23 proc.

We wrześniu w siedmiu największych aglomeracjach sprzedano umowami deweloperskimi 5,4 tys. mieszkań, co oznacza trzeci z rzędu miesiąc stabilnego, wysokiego wyniku – mówią szacunki Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Jednak we wrześniu ponownie liczba sprzedanych lokali przewyższyła liczbę mieszkań wprowadzonych na rynek (tak było w pięciu z siedmiu aglomeracji). Tym samym był to jedenasty miesiąc z rzędu kurczenia się całkowitej oferty, która na koniec III kwartału wyniosła 37,3 tys. lokali.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Hamowanie na rynku mieszkaniowym
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Budownictwo
Rynek mieszkaniowy na zmniejszonych obrotach
Budownictwo
Niepewność wokół programu „Na start”. Jak zareagowały kursy deweloperów?
Budownictwo
Londyńskie luksusowe "domy Putina" pójdą pod młotek. Pieniądze dostanie Ukraina
Budownictwo
Mirbud o Marywilskiej 44: będzie wznowienie handlu