Elita polskich deweloperów błyszczy marżami

Zaksięgowane w I półroczu wyśrubowane marże brutto ze sprzedaży to efekt szczytu koniunktury sprzed dwóch lat. Koszty pieniądza dociskają marże netto.

Publikacja: 09.10.2023 03:00

Elita polskich deweloperów błyszczy marżami

Foto: Adobe Stock

12 firm deweloperskich notowanych na GPW (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży 32,5 proc., o 3,3 pkt proc. większą niż rok wcześniej. Rentowność netto wyniosła średnio 14,6 proc. (+3,5 pkt proc. r./r.). To pokazuje, że firmy z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie długu i redukcja kosztów obsługi odsetek.

Owoce hossy

Przy analizie sprawozdań finansowych uwagę zwraca to, że niemal wszystkie spółki notują pierwszą marżę na poziomie 30 proc. i więcej. Jeszcze dwa, trzy lata temu trójka z przodu przysługiwała tylko wąskiej elicie. Najwyższą marżę, ponad 37 proc., wypracował Lokum Deweloper specjalizujący się w podwyższonym standardzie. Ale budujące w kilku aglomeracjach Atal i Develia zaksięgowały rentowność ponad 35 proc.

Należy pamiętać, że deweloperzy księgują w przychodach mieszkania wydane klientom, a w polskich realiach sprzedaż rozpoczyna się od wbicia łopaty. Oznacza to, że wykazywane teraz przychody pochodzą w dużym stopniu z projektów uruchomionych w połowie 2021 r., z apogeum popytu. I i II kwartał 2021 r. były rekordowe pod względem sprzedaży, napędzanej odroczonym po pandemicznym roku popytem i rekordowo niskimi stopami kierującymi gotówkę na rynek nieruchomości. Rozgrzany rynek akceptował każdą podwyżkę cen. Na pierwsze marże wpływ ma też wartość gruntów, szczególnie dużych działek umożliwiających wieloetapowe projekty.

Dopiero w II połowie 2021 r. zaczęły się schody. Na rynku budowlanym z opóźnieniem zaczęły być odczuwalne skutki pandemii: pozrywane łańcuchy dostaw, wzrost cen surowców, rozpędzająca się inflacja. Jesień 2021 r. to start cyklu podwyżek stóp procentowych.

Druga fala skokowych podwyżek cen materiałów i wykonawstwa przyjdzie w 2022 r. jako konsekwencja szoku po rosyjskim ataku na Ukrainę. Sprzedaż mieszkań poleci na łeb na szyję po serii podwyżek stóp i paraliżu rynku kredytów. Generalni wykonawcy będą domagać się dopłat do kontraktów. Jak w tych warunkach deweloperzy sobie poradzili, pokażą dopiero sprawozdania w 2024 i 2025 r.

„Historyczny” zysk brutto ze sprzedaży, uwzględniający w uproszczeniu koszty związane stricte z zakupem ziemi i budową budynku, to tylko pierwszy poziom rachunku zysków i strat. Dalej jest litania kosztów: od sprzedaży i marketingu przez działanie spółki, prawników, koszty odsetek oraz CIT, o ile nie ma straty, bo i tak się zdarza, szczególnie w początkowych kwartałach. Choć technologie budowlane poszły naprzód i start inwestycji nie jest już tak zależny od pory roku, to zazwyczaj gros wyniku rocznego deweloperzy notują w II półroczu.

I połowa 2023 r. to wciąż otoczenie drogiego pieniądza. Dopiero w lipcu WIBOR zaczął spadać, a RPP we wrześniu mocno ścięła stopy. To z pewnością ulga dla deweloperów, którzy borykali się m.in. z obsługą obligacji z oprocentowaniem rzędu kilkunastu procent w skali roku. Stąd nacisk na zmniejszanie długu – w miarę możliwości. Tylko kilka spółek wypracowało rentowność na czysto przekraczającą 20 proc.

Przestrzeń do podwyżek

Obecnie ceny wykonawstwa ustabilizowały się na wysokim poziomie, ale program „Bezpieczny kredyt” okazał się dla branży prawdziwym prezentem. Nierównowaga popytu i podaży napędza ceny, na czym korzystają najwięksi gracze – z dużymi bankami ziemi oraz zdolni do płynnego uzupełniania mieszkaniowej oferty.

12 firm deweloperskich notowanych na GPW (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży 32,5 proc., o 3,3 pkt proc. większą niż rok wcześniej. Rentowność netto wyniosła średnio 14,6 proc. (+3,5 pkt proc. r./r.). To pokazuje, że firmy z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie długu i redukcja kosztów obsługi odsetek.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Budownictwo
Deweloperzy znów budowali dużo mieszkań. Skąd ta zmiana?
Budownictwo
Hamowanie na rynku mieszkaniowym
Budownictwo
Rynek mieszkaniowy na zmniejszonych obrotach
Budownictwo
Niepewność wokół programu „Na start”. Jak zareagowały kursy deweloperów?
Materiał Promocyjny
Mała Księgowość: sprawdzone rozwiązanie dla małych i średnich przedsiębiorców
Budownictwo
Londyńskie luksusowe "domy Putina" pójdą pod młotek. Pieniądze dostanie Ukraina