12 firm deweloperskich notowanych na GPW (akcje) i Catalyst (obligacje) w I połowie 2023 r. wypracowało średnią marżę brutto ze sprzedaży 32,5 proc., o 3,3 pkt proc. większą niż rok wcześniej. Rentowność netto wyniosła średnio 14,6 proc. (+3,5 pkt proc. r./r.). To pokazuje, że firmy z rynku kapitałowego sprawnie radziły sobie z przerzucaniem wzrostu kosztów wykonawstwa na ceny lokali. Z drugiej strony wyzwaniem było zmniejszanie długu i redukcja kosztów obsługi odsetek.
Owoce hossy
Przy analizie sprawozdań finansowych uwagę zwraca to, że niemal wszystkie spółki notują pierwszą marżę na poziomie 30 proc. i więcej. Jeszcze dwa, trzy lata temu trójka z przodu przysługiwała tylko wąskiej elicie. Najwyższą marżę, ponad 37 proc., wypracował Lokum Deweloper specjalizujący się w podwyższonym standardzie. Ale budujące w kilku aglomeracjach Atal i Develia zaksięgowały rentowność ponad 35 proc.
Należy pamiętać, że deweloperzy księgują w przychodach mieszkania wydane klientom, a w polskich realiach sprzedaż rozpoczyna się od wbicia łopaty. Oznacza to, że wykazywane teraz przychody pochodzą w dużym stopniu z projektów uruchomionych w połowie 2021 r., z apogeum popytu. I i II kwartał 2021 r. były rekordowe pod względem sprzedaży, napędzanej odroczonym po pandemicznym roku popytem i rekordowo niskimi stopami kierującymi gotówkę na rynek nieruchomości. Rozgrzany rynek akceptował każdą podwyżkę cen. Na pierwsze marże wpływ ma też wartość gruntów, szczególnie dużych działek umożliwiających wieloetapowe projekty.
Dopiero w II połowie 2021 r. zaczęły się schody. Na rynku budowlanym z opóźnieniem zaczęły być odczuwalne skutki pandemii: pozrywane łańcuchy dostaw, wzrost cen surowców, rozpędzająca się inflacja. Jesień 2021 r. to start cyklu podwyżek stóp procentowych.
Druga fala skokowych podwyżek cen materiałów i wykonawstwa przyjdzie w 2022 r. jako konsekwencja szoku po rosyjskim ataku na Ukrainę. Sprzedaż mieszkań poleci na łeb na szyję po serii podwyżek stóp i paraliżu rynku kredytów. Generalni wykonawcy będą domagać się dopłat do kontraktów. Jak w tych warunkach deweloperzy sobie poradzili, pokażą dopiero sprawozdania w 2024 i 2025 r.
