Zrozumieć umowę deweloperską i nie zostać bankrutem

Umowa deweloperska to kontrakt regulujący prawa i obowiązki dewelopera oraz nabywcy mieszkania, bądź domu jednorodzinnego. Dobrze jest ją rozumieć, jeszcze zanim zdecydujemy się na pogoń za wolnym lokalem na kredyt 2 proc.

Publikacja: 10.04.2023 20:06

Zrozumieć umowę deweloperską i nie zostać bankrutem

Foto: Adobe Stock

Z rządowych szacunków wynika, że w 2023 r. w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zostanie udzielonych 10 tys. kredytów, a w 2024 roku 40 tys. Z kolei wartość udzielonego finansowania oszacowano na odpowiednio 3,2 mld zł oraz 13,2 mld zł.  A to oznacza, że jak donoszą pośrednicy kredytowi zainteresowani już znajdują się w szale poszukiwań wolnych lokali i zaklepywania sobie miejsca w kolejce do pośredników finansowych. A w szale łatwo wpaść w kłopoty. Tym bardziej, że obowiązująca od 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska do łatwych nie należy i przysparza niemałych kłopotów także samym deweloperom. Bez wsparcia, zatem ani rusz.

Dlatego dobrze jest zaznajomić się z udostępnionym przez dewelopera projektem umowy i poznać sposób, w jaki reguluje ona kluczowe kwestie – zwłaszcza te, co, do których ustawa deweloperska pozostawia pewną swobodę.

Czytaj więcej

Zarezerwowane mieszkanie sprzedamy tylko najbliższej rodzinie

Stara i nowa umowa deweloperska

Obecnie jesteśmy w trakcie okresu przejściowego, w którym na rynku dostępne są produkty deweloperskie objęte zarówno działaniem „starej” ustawy deweloperskiej, jak i „nowej”, tj. ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Nowe inwestycje, wchodzące teraz na rynek podlegają prawie wyłącznie pod rozwiązania nowej ustawy.

W praktyce – jak wyjaśnia Michał Sołtyszewski, wspólnik i partner w kancelarii BSWW legal & tax, umowy deweloperskie jednak raczej skutecznie zabezpieczają każdą ze stron i są z powodzeniem realizowane. Nie zawsze jednak łatwo się je czyta, a bez znajomości niuansów rynku i zawiłości prawa budowlanego, stosunkowo łatwo o nieporozumienia.

Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Obowiązują dwa modele płatności dostępne dla dewelopera: płatność przez otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

- W przypadku rachunku otwartego (takie są zwykle spotykane na rynku), wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem budowy, przy czym ostatnia rata zostanie wypłacona deweloperowi dopiero po przedstawieniu aktu notarialnego obejmującego przeniesienie prawa do przedmiotu umowy deweloperskiej na nabywcę – wyjaśnia mecenas Sołtyszewski.  - Z kolei środki zdeponowane na rachunku zamkniętym wypłacane są deweloperowi jednorazowo – dopiero po zawarciu umowy przeniesienia na nabywcę własności mieszkania/domu.

Kupujący dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem budowy, ale środki te trafią do dewelopera dopiero po tym, gdy bank prowadzący rachunek powierniczy potwierdzi, że dany etap prac został zakończony.

- Zakres kontroli banku określa ustawa deweloperska, warto jedynie wspomnieć, że ustalenie, czy deweloper zakończył określony w harmonogramie etap realizacji inwestycji następuje przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, która sprawdza m.in. udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych na poziomie wymaganym dla kontrolowanego etapu, a finalnie także dopuszczenie budynku do użytkowania.

Sposób liczenia powierzchni lokalu

Umowa deweloperska powinna określać sposób liczenia powierzchni mieszkania/domu. W praktyce sprowadza się to do wskazania odpowiedniej normy, zgodnie, z którą liczona jest powierzchnia. Uff.

- Za numerem normy stosowanej przez dewelopera do liczenia powierzchni kryją się odmienne sposoby jej liczenia (ściany wykończone/niewykończone, wliczanie do powierzchni lokalu powierzchni pod ściankami działowymi, itd.). Wynik tych obliczeń przekłada się w praktyce na cenę lokalu/domu, która najczęściej jest ostatecznie kalkulowana już po zakończeniu budowy, na podstawie obmiaru powykonawczego – wyjaśnia mecenas Sołtyszewski.

Uwaga na antresole

Istotną pod tym względem jest kwestia powierzchni antresol. W umowach deweloperskich jest ona doliczana do powierzchni użytkowej lokalu/domu i wpływa na kalkulację ceny sprzedaży, natomiast wobec rozbieżności w przepisach, co do definicji „powierzchni użytkowej”, w księdze wieczystej prowadzonej dla danego lokalu nie wlicza się powierzchni na antresolach do powierzchni lokalu, (choć możliwe jest ujawnienie w takiej księdze wieczystej powierzchni antresoli i jej powierzchni w opisie lokalu).

Jak mówi Sołtyszewski, w jego ocenie zasadniczo brak jest podstaw do roszczeń o obniżenie ceny sprzedaży z tej przyczyny, że cena zgodnie z umową deweloperską uwzględniała powierzchnię użytkową antresoli, podczas gdy powierzchnia ta nie została później wliczona do powierzchni użytkowej lokalu w zaświadczeniu o samodzielności lokalu i dalej – ujawniona w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu.

Odbiór lokalu i usuwanie usterek

Kwestię odbioru lokalu, usuwania usterek i terminów ich usuwania reguluje ustawa deweloperska w art.41, warto do niej zajrzeć przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zasadą jest, że umowa deweloperska nie może wprowadzać mniej korzystnych dla nabywców rozwiązań niż te, które wynikają z ustawy – takie postanowienia są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednio przepisy ustawy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Katalog przypadków, w których nabywca mieszkania/domu może odstąpić od umowy deweloperskiej wymienia ustawa deweloperska.

- W praktyce dla nabywcy kluczowa wydaje się możliwość odstąpienia, jeśli deweloper nie przeniesie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tej umowy. Pamiętajmy, że przed odstąpieniem z tej przyczyny niezbędne jest wyznaczenie deweloperowi 120-dniowego terminu na wykonanie zobowiązania do przeniesienia tytułu-podsumowuje prawnik.

Z rządowych szacunków wynika, że w 2023 r. w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc. zostanie udzielonych 10 tys. kredytów, a w 2024 roku 40 tys. Z kolei wartość udzielonego finansowania oszacowano na odpowiednio 3,2 mld zł oraz 13,2 mld zł.  A to oznacza, że jak donoszą pośrednicy kredytowi zainteresowani już znajdują się w szale poszukiwań wolnych lokali i zaklepywania sobie miejsca w kolejce do pośredników finansowych. A w szale łatwo wpaść w kłopoty. Tym bardziej, że obowiązująca od 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska do łatwych nie należy i przysparza niemałych kłopotów także samym deweloperom. Bez wsparcia, zatem ani rusz.

Pozostało 88% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Prawo dla Ciebie
Prof. Andrzej Kidyba: decyzja o odsunięciu mnie od zajęć jest skandaliczna
Aplikacje i egzaminy
Nowa KRS nie zostawia suchej nitki na kandydacie Bodnara na dyrektora KSSiP
Edukacja i wychowanie
Duże zmiany w szkołach od 1 września 2024 r. Nowacka podpisała rozporządzenie
Prawo w Firmie
Ta ustawa ma chronić przed hakerami ze Wschodu. Firmy i samorządy protestują
Prawo karne
Prokuratura umarza postępowanie w sprawie Lisa. Posłanka: Nieprawdopodobne uzasadnienie
Materiał Promocyjny
CERT Orange Polska: internauci korzystają z naszej wiedzy