Jeżeli ktoś kupi wzniesiony niezgodnie z prawem budynek, nie zwalnia go to z odpowiedzialności za samowolę. Z postępowaniem w sprawie samowoli budowlanej często muszą się mierzyć też ci, którzy nie byli nawet świadomi, że ich nieruchomość została przez poprzedniego właściciela czy inwestora wybudowana z naruszeniem zasad.

Całkowita (do)wolność

Niestety, czytając kolejne fora internetowe dla drobnych inwestorów, można odnieść wrażenie, że w Polsce panuje całkowita wolność budowlana. Zwłaszcza zmiany prawa z ostatnich lat, w tym wejście w życie przepisów upraszczających wznoszenie tzw. małych domów jednorodzinnych, ugruntowały przekonanie, że na swojej działce każdy może stawiać, co chce, jak chce, bez jakichkolwiek pozwoleń.

Nic bardziej mylnego. Jak mówi rzeczoznawca budowlany Mariusz Okuń, przede wszystkim najskuteczniejszym sygnalistą zawsze jest sąsiad. A gdy już uprzejmie doniesie do odpowiedniego inspektoratu, nawet najbardziej opieszały urzędnik w końcu postanowi skontrolować sytuację na posesji. I wtedy rozpoczynają się prawdziwe kłopoty.

Czytaj więcej

Nieruchomości
Samowola budowlana kosztowała 100 tys. zł

Jak przypomina Dominik Pytlak z kancelarii Marszałek i Partnerzy, polskie prawo nie precyzuje, czym jest samowola budowlana. Ale zgodnie z art. 48 ustawy – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) organ nadzoru budowlanego powinien wstrzymać budowę, jeżeli stwierdzi, że ta odbyła się bez uzyskania pozwolenia lub bez dokonania wymaganego zgłoszenia. A jeżeli w wyniku takiej samowoli powstało ryzyko zagrożenia zdrowia lub życia ludzi, inspektor powinien zabezpieczyć obiekt lub otaczający go teren, a nawet zdecydować o jego rozbiórce. W praktyce inspektorat nadzoru budowlanego, aby nie brać na siebie odpowiedzialności – jak mówi Mariusz Okuń – zleci ekspertyzę, którą właściciel domu ma wykazać, że nie złamał prawa. Koszt takiego dokumentu liczy się w tysiącach złotych, w zależności od tego, co trzeba badać. Do tego dopuszczenie się samowoli budowlanej stanowi wykroczenie, zagrożone grzywną nawet do 1 mln zł.

– Okres przedawnienia karalności wynosi w tym wypadku rok od popełnienia wykroczenia. Jeżeli wszczęto postępowanie w tej sprawie, to dwa lata od zakończenia tego okresu, a więc trzy lata. Natomiast kara administracyjna nie podlega przedawnieniu. Nawet po wielu latach użytkowania domu można zostać postawionym przed perspektywą jego rozbiórki – wyjaśnia adwokatka Agnieszka Pazdan z kancelarii Traple Konarski Podrecki i Wspólnicy.

Legalizacja samowolki

Wyjściem z opresji jest podjęcie czynności w celu zalegalizowania budowy. Procedura ta, jak wyjaśnia adwokatka Iwona Dobkowska-Puławska, wiąże się w praktyce z koniecznością złożenia większej liczby wniosków, w porównaniu z tymi, które trzeba przygotować, starając się o pozwolenie na budowę. Ścieżka ta jest również bardziej kosztowna niż uzyskanie decyzji administracyjnej przed rozpoczęciem budowy.

– Mam właśnie na tapecie tego typu sprawę. Potencjalny nabywca domu zgłosił się do mnie o weryfikację stanu formalno-technicznego nieruchomości. Pozwolenie wydano w 2001 r. i już wygasło, prace prowadzono ostatnio nie wiadomo według jakiej procedury i niezgodnie z pierwotnym projektem – właściciel samowolnie sobie rozbudował dom, a teraz chce sprzedać. No i ma problem – mówi Mariusz Okuń.

Dlatego, jak podkreśla ekspert, warto, by ustawodawca, pisząc nowe regulacje, wziął pod uwagę nie tylko teorię, ale i praktykę budownictwa w Polsce.

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Jacek Ziembiński, adwokat z Działu Prawa Administracyjnego kancelarii Sadkowski i Wspólnicy

Zapowiadane zmiany dotyczące nie tylko prawa budowlanego, ale również innych aspektów rynku nieruchomości pokazują ogólną tendencję ustawodawcy, który zdaje się z jednej strony ułatwiać osobom fizycznym samodzielne przeprowadzenie procesu inwestycyjno-budowlanego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (przynajmniej pozornie), z drugiej zaś strony zmierza do istotnego uregulowania rynku inwestycji wielorodzinnych, które, choć zgodne z przepisami, pozostawiają z punktu widzenia komfortu mieszkańców wiele do życzenia. Dążenia te należy ocenić pozytywnie, jednakże nie można tracić z pola widzenia faktu, że takie zmiany mogą mieć dalszy niekorzystny wpływ na ceny nieruchomości lokalowych w Polsce. W związku z tym wszelkie zmiany powinny być poprzedzone szerokimi konsultacjami ze wszystkimi stronami.