Czyli nie będzie narażać konstrukcji budynku wielorodzinnego. Nie można natomiast wyrażać zgody blankietowej na zmiany w części wspólnej. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego.

Chcieli tylko przejścia

Małżonkowie, właściciele sąsiadujących lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym, uzyskali zgodę wspólnoty na wykucie w ścianie nośnej otworu na drzwi między tymi lokalami, pod warunkiem wykonania tego zgodnie z prawem, a gdyby to nie było możliwe ze względów technicznych, na „wykrojenie” dla nich z holu budynku przejścia, którym mogliby przechodzić bez skrępowania z jednego lokalu do drugiego.

Tę uchwałę zaskarżył jeden z lokatorów, wskazując, że podjęto ją bez wcześniejszego wykonania projektu budowlanego i ekspertyz dotyczących wpływu prac na integralność i trwałość ściany nośnej, wreszcie uregulowania zasad odpowiedzialności inwestorów, gdy prace uszkodzą ściany lub elewację. I takich kwestii jak dostęp do instalacji w części holu, która miałaby być zabudowana.

Ważenie interesów

Sądy Okręgowy, a następnie Apelacyjny w Warszawie oddaliły żądanie lokatora o uchylenie zgody na wykucie otworu na drzwi, nie zgodziły się natomiast na zbudowanie swego rodzaju bajpasu przez korytarz. SA w składzie: sędziowie: Bernard Chazan, Ewa Kaniok i Przemysław Kurzawa, wskazał, że wybicie otworu w ścianie nośnej wymaga oprócz uchwały jeszcze projektu architektonicznego i pozwolenia na budowę, a uchwała nie wyłącza ani nie ogranicza odpowiedzialności inwestorów za szkody, jakie mogą powstać na skutek wadliwego wykonania prac. Podstawę odszkodowania stanowić będą wówczas stosowne przepisy kodeksu cywilnego.

Czytaj więcej

Sąd: kosztu remontu nie ponosi ten, kto mieszka w lokalu

Uchwała w zakresie, w jakim daje inwestorom swobodę zabudowy części powierzchni wspólnej, była natomiast zbyt ogólnikowa: nie wynikało z niej, czy zabudowana część (10,5 mkw.) będzie nadal dostępna dla wszystkich członków wspólnoty i na jakich zasadach, nie przedstawiono bowiem projektu architektonicznego. Nie wiadomo też, gdzie zostaną przełożone systemy alarmowe i ratownicze i jakie ta zmiana może mieć znaczenie dla komfortu użytkowania poszczególnych lokali.

Tego rodzaju przebudowa nieruchomości wspólnej wymaga przedstawienia członkom wspólnoty projektu architektonicznego określającego zakres prac i skutki dla współwłaścicieli, inaczej nie sposób ustalić, czy planowane przedsięwzięcie nie narusza interesów wspólnoty. Wydawanie zgód blankietowych narusza zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Obie strony sporu (bo każda była w części wygrywającą i przegrywającą) zaskarżyły werdykt niższych instancji, pytając SN, jak dokładna ma być uchwała zezwalająca na prace budowlane w części wspólnej nieruchomości.

Sąd Najwyższy w osobie sędzi Moniki Koby utrzymał rozstrzygnięcie niższych instancji, wskazując, że ustawa o własności lokali nie określa minimalnej treści uchwały wspólnoty. Ocenę, czy zawiera precyzyjną treść, pozwalającą na jej zrozumienie oraz wykonanie, z zapewnieniem realnej kontroli prawidłowości, można odnosić tylko do okoliczności konkretnej sprawy.

Sygnatura akt: I CSK 2043/22

Opinia dla „Rzeczpospolitej”
Stefan Jacyno

Utworzenie połączenia między lokalami jest sprawą ich właścicieli. Dla wspólnoty ma tylko znaczenie, na ile niezbędne prace budowlane ingerują w strukturę ściany nośnej. Ze ściany dzielącej dwa lokale nikt poza właścicielami nie korzysta, jednak jako element konstrukcyjny budynku służy także innym właścicielom lokali. Stanowi więc „część wspólną” budynku i stąd konieczna jest zgoda wspólnoty na ingerencję. Zgoda wspólnoty to tylko wstęp do zamierzenia, gdyż wymaga ono pozwolenia na budowę. W postępowaniu administracyjnym zostaną ustalone techniczne wymagania, a decyzja pozytywna zostanie wydana tylko jeżeli zaprojektowana przebudowa nie naruszy funkcji nośnej. Zagospodarowanie na użytek właścicieli dwóch lokali takich części wspólnych, z których mogą korzystać pozostali lub są umieszczone urządzenia, które służą wszystkim, jest dalece bardziej skomplikowane i wymaga gwarancji, że nikt nie zostanie pokrzywdzony.