Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem ceny mieszkań spadły aż w 14 z 17 miast. - W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Ceny spadły średnio o 3,4 proc. Najbardziej staniały lokale w Częstochowie (8,6 proc.), Sosnowcu (8,4 proc.) i Katowicach (7,5 proc.) – wskazuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera. - Drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (4 proc.), Bydgoszczy (2 proc,) i Lublinie (2 proc.). - dodaje.

Bez paniki

Jak podają Expander i Rentier.io, w październiku w 17 badanych miastach opublikowano ponad 32,1 tys. internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań. - Liczba ofert jest stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku. Nie widać oznak panicznej wyprzedaży – podkreśla Jarosław Sadowski. Zaznacza, ze podawane w ogłoszeniach ceny są coraz niższe. - Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju, stawki systematycznie spadają. W większości przypadków zniżki są jednak stosunkowo niewielkie – podkreśla.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że tak niewielkie spadki mogą nieco dziwić, jeśli się je zestawi z załamaniem popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67 proc/. r./r.). - Głębsze spadki cen blokuje kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań oddawanych dziś przez deweloperów zostało już dawno sprzedanych – wyjaśniają. – W okresie boomu kupno mieszkania na etapie budowy było sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.

Analitycy Expandera i Rentier.io podają, że na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na mieszkania na wynajem. - Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym lokalu. Nie ma więc presji na spadki cen – wyjaśniają. - Nabywcy inwestycyjni nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, mogą sobie jednak pozwolić na dłuższe czekanie na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać, bo duży popyt na rynku najmu powoduje, że mieszkanie generuje przychód.

Expander i Rentier

Nowe czy używane

Z analiz Expandera i Rentier.io wynika, że zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym spadki są niewielkie. – Na zmieniającą się sytuację szybciej reagują profesjonaliści, czyli deweloperzy. Doskonale widać to na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń – wskazują autorzy raportu. - W Krakowie średnia cena nowych mieszkań spadła od maja aż o 11 proc., a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3 proc., a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

- Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Sprawdziliśmy, jak zmieniły się ceny 50-metrowych mieszkań – mówi Jarosław Sadowski. - Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Taki lokal kosztuje dziś średnio 420,9 tys. zł. To ponad 29 tys. zł mniej niż w maju. Spadek o ponad 20 tys. zł odnotowaliśmy również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15,5 tys. zł, zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. Średnio we wszystkich badanych miastach cena mieszkania o powierzchni 50 mkw. spadła o ponad 12,3 tys. zł – szacuje.

Expander i Rentier.io

Zamożni nabywcy

Eksperci odnoszą się też do danych o cenach transakcyjnych mieszkań w III kwartale opublikowanych niedawno przez NBP. - Wynika z nich, że w minionym kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach, a używane w czterech. Na pierwszy rzut oka można wręcz odnieść wrażenie, że w części miast trwa niesamowity boom. Dla przykładu w Opolu średnia cena nowych mieszkań w ciągu zaledwie kwartału wzrosła aż o 23 proc., w Kielcach o 23 proc., a w Szczecinie o 13 proc. – wskazują. – Takie wyniki to zapewne efekt ogromnego spadku sprzedaży. W ostatnich miesiącach zakupów mieszkań dokonują głównie osoby zamożne, które wciąż mają zdolność kredytową lub gotówkę. Takie osoby zwykle kupują lokale w dobrej lokalizacji, na wyższych piętrach, o lepszym standardzie itp. Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr, wpływając w ten sposób na poziom średnich cen. „Przeciętnych" mieszkań sprzedaje się mało, mają więc niewielki wpływ na średnią cenę. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków - uważają.