Puste stoją wiejskie ruiny

W marcu 2021 r. w Polsce było ponad 15,2 mln mieszkań – wynika z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań. GUS podaje, że pustych stało 11,7 proc. lokali, czyli niemal 1,8 mln.

Najwięcej pustostanów urząd zidentyfikował m.in. w gminach przygranicznych na wschodzie kraju. – Już w czasie próbnych spisów odnotowano tam wiele opuszczonych budynków – mówi Ewa Adach-Stankiewicz, dyrektor departamentu handlu i usług w GUS. Np. w Dubiczach Cerkiewnych pustostany stanowiły 32,1 proc. W Krynkach (obszar wiejski) – 44,8 proc.

Niski standard

Jak tłumaczy Ewa Adach-Stankiewicz, opuszczone mieszkania to zwykle nieruchomości „o niskim standardzie wyposażenia”. Lokale zajmowały wcześniej np. starsze osoby, które albo zmarły, albo zamieszkały z rodziną w nowszych budynkach.

Podczas spisu GUS nie badał powodów, dla których mieszkania są niezamieszkane. Za pustostan uznano lokale, w których nie mieszkała ani jedna osoba. Pod uwagę wzięto m.in. zużycie energii.

Ewa Adach-Stankiewicz informuje, że w porównaniu ze spisem powszechnym z 2011 r. liczba wszystkich mieszkań wzrosła o 12,8 proc., czyli o ponad 1,7 mln. Przybyło nieco ponad 819 tys. pustostanów. W ciągu dziesięciu lat liczba lokali w miastach wzrosła o 13,4 proc.

– W województwie mazowieckim, największym pod względem liczby mieszkań, odnotowano ponad 2,4 mln lokali (15,9 proc. wszystkich). W woj. śląskim – ponad 1,8 mln (11,9 proc. całkowitej liczby) – podaje dyrektor z GUS.

Od 2011 do 2021 r. największy przyrost mieszkań odnotowano w woj. pomorskim (19,8 proc.) i małopolskim (19,3 proc.). W woj. wielkopolskim, dolnośląskim i mazowieckim – o ok. 17 proc.

Najmniej lokali w 2021 r. było w woj. opolskim – niespełna 361 tys. (2,4 proc. wszystkich). Liczba mieszkań w tym regionie od 2011 r. wzrosła o 4,9 proc.

W woj. lubuskim w czasie spisu było niemal 392 tys. mieszkań (udział 2,6 proc.). Ich liczba od 2011 r. wzrosła o 11,6 proc. Najmniej mieszkań przybyło w woj. opolskim (4,9 proc.), świętokrzyskim (6,3 proc.), łódzkim (6,6 proc.) i śląskim (6,9 proc.).

Niefortunna kumulacja

Tyle statystyki. Największe zdumienie budzą dane o opustoszałych nieruchomościach.

– 1,8 mln pustostanów brzmi spektakularnie, ale trzeba pamiętać, że dane obejmują wszystkie stojące pusto nieruchomości mieszkalne – zaznacza Marcin Krasoń, ekspert Obido/Otodom. – Są wśród nich i apartamenty w centrum Krakowa kupione dla „prestiżu”, są i drugie domy – mieszkania zamożnych ludzi; są też zrujnowane domy na dalekim Mazowszu czy Podlasiu. Są także kupione inwestycyjnie lokale, które z jakichś powodów nie trafiły na rynek najmu.

Sporo pustostanów jest w gminach nadmorskich, górskich i paru innych atrakcyjnych turystycznie i rekreacyjnie miejscach. – Tylko niewielka część pustostanów mogłaby faktycznie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków – zaznacza Marcin Krasoń.

A Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), podkreśla, że większość pustostanów to zrujnowane budynki na wsiach. – Dużo jest ich też w miasteczkach, gdzie upadł przemysł czy duże zakłady pracy. W dużych miastach, tam gdzie są potrzeby, pustostany są znikome. To głównie nieruchomości całkowicie zrujnowane albo z problemami prawnymi – mówi. – Najsłynniejszym pustostanem jest tzw. szpiegowo w Warszawie, czyli opustoszały od kilkudziesięciu lat budynek. Powodem jest konflikt prawny ze stroną rosyjską.

Konrad Płochocki akcentuje, że podane przez GUS wyniki dramatycznie odstają od informacji zbieranych wcześniej przez Instytut Rozwoju Miast i Wsi czy Polską Akademię Nauk. PZFD rozmawia o tym z GUS, analizując dane.

Z kolei Bartosz Turek, analityk HRE Investments, zwraca uwagę, że okres, w którym przeprowadzano spis, był na tyle niefortunny, że mógł wpłynąć na wyniki.

– Trudno uwierzyć, że np. w Warszawie jest ponad 200 tys. pustostanów. W marcu 2021 r. mieliśmy lockdown. Sporo studentów wróciło do domów rodzinnych, podobnie jak część pracowników, którzy przeszli na pracę zdalną – przypomina Turek. Wynajmowane mieszkania opustoszały.

Puste stały też lokale wynajmowane na doby. – Część mieszkańców dużych miast wyjechała do nieruchomości wakacyjnych – własnych lub wynajmowanych. Część osób wynajmuje „na czarno”. To tylko niektóre okoliczności, które mogły wpłynąć na wyniki – wyjaśnia ekspert HRE Investments. – W żadnym wypadku nie sugeruję, że badanie GUS było nierzetelne. Obawiam się jedynie, że akurat w marcu ub.r. mieliśmy kumulację czynników, przez które zebrane dane mogą nie odzwierciedlać normalnej czy postpandemicznej sytuacji – mówi Bartosz Turek.

Wielki deficyt

Informacja o pustostanach robi wrażenie, biorąc pod uwagę deficyt mieszkań. Wstępne szacunki HRE Think Tanku sugerowały, że na koniec 2021 r. brakowało ich w Polsce ok. 1,5 mln. Dziś jednak, jak mówi Bartosz Turek, braki można szacować na ok. 2 mln. Deficyt wzrósł za sprawą uchodźców z Ukrainy.

Szacując, HRE Think Tank nie odnosi się do standardu nieruchomości, który w Polsce jest niższy niż w Europie. – Gdybyśmy chcieli mieszkać jak przeciętny obywatel Starego Kontynentu, to musielibyśmy zbudować jeszcze kilka milionów lokali – podkreśla Bartosz Turek.

Na ok. 2 mln mieszkań oblicza deficyt także PZFD. – Tyle musielibyśmy dobudować, aby osiągnąć średnią europejską w liczbie mieszkań na 1 tys. mieszkańców – tłumaczy Konrad Płochocki. – Pomijamy przy tym, że na głowę Polaka przyda średnio 28 metrów, podczas gdy nasi niemieccy sąsiedzi mają średnio dwa razy więcej.

HRE Think Tank podaje, że w Polsce w ostatniej dekadzie oddawano do użytku od 143 tys. do 235 tys. mieszkań rocznie. – Zmienia się jednak model przeciętnego gospodarstwa domowego. Coraz częściej mieszkamy samotnie, co oznacza, że nasze potrzeby mieszkaniowe są zaspokajane wolniej, niż wynikałoby jedynie z danych o liczbie oddawanych lokali – zaznacza Bartosz Turek. Bogacący się Polacy w ostatnich latach kupowali drugie domy, co też ma wpływ na rynek.

Z analiz Otodomu wynika, że w ostatnich 12 miesiącach oddano prawie 240 tys. lokali mieszkalnych, z czego 143 tys. wybudowali deweloperzy.

– Ostatnio tak dużo mieszkań oddano w... 1979 r. Wbrew pozorom nie jest tak, że w Polsce się nie buduje, problemem jest dostępność mieszkań – podkreśla Marcin Krasoń. – Sporej grupy osób nie stać na zakup mieszkania, a jednocześnie mają dochody, które nie pozwalają się im ubiegać o lokal komunalny.

Zdaniem Krasonia deficyt mieszkań to problem „wielopłaszczyznowy”. – Z jednej strony chodzi o zapewnienie odpowiedniego standardu tym, którzy mieszkają w lokalach bez toalety, wody czy ogrzewania, z drugiej zaś o to, by mieszkania były dostępne tam, gdzie są ludzie – wyjaśnia. – Na nic tysiące pustostanów w opustoszałych regionach, gdy brakuje mieszkań w największych miastach.

Trzeba też pamiętać, na co zwraca uwagę Konrad Płochocki, że „uruchomienie” pustostanu, zwłaszcza gdy jest to zabytek, często kosztuje więcej niż wybudowanie nowego obiektu. – Miażdżąca większość pustostanów to ruiny. Liczba mieszkań, które od razu nadawałyby się do zamieszkania, jest znikoma – zaznacza wiceprezes PZFD.

Nie jest więc tak, że puste stoją mieszkania kupowane inwestycyjnie przez prywatne osoby (czy też fundusze). Takie lokale najszybciej trafiają na rynek najmu, który może przynieść rocznie 4–5-proc. zwrot.

Tymczasem pojawiają się pomysły wprowadzenia podatku od pustostanów. – Nie jesteśmy Portugalią czy Hiszpanią, gdzie bogaci zagraniczni klienci mają wakacyjne mieszkania, do których wpadają raz w roku na weekend – mówi Konrad Płochocki. – Podatek od pustostanów uderzyłby raczej w tych, którzy nie mają środków na wyremontowanie rozpadających się budynków.