Świadectwa charakterystyki energetycznej nieruchomości są już obowiązkowe na rynku pierwotnym. – Każdy nowo powstający budynek wznoszony z myślą o sprzedaży musi mieć takie świadectwo, począwszy od 2009 r. Jest ono dołączane do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Paszport musi być przekazany nabywcom mieszkań i domów przy podpisaniu aktu notarialnego – przypomina Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Jeśli są to mieszkania w bloku wielorodzinnym, deweloper może przekazać świadectwo konkretnego lokalu albo grupy lokali o tej samej charakterystyce (np. z jednego pionu), względnie całego budynku.

Takiego dokumentu mogą też żądać kupujący mieszkania z rynku wtórnego. Przytłaczająca większość o paszporty się na razie nie upomina.

– Po nowelizacji ustawy obowiązek posiadania świadectwa dojdzie właścicielom domów niedysponującym takim dokumentem oraz osobom wynajmującym mieszkania. Za brak świadectwa grożą kary w wysokości kilku tysięcy złotych – mówi Jędrzyński.

Jego zdaniem nowe prawo nie będzie mieć wielkiego wpływu na rynek najmu czy sprzedaży mieszkań. – Koszt sporządzenia świadectwa to kilkaset złotych, który wynajmujący będą musieli ponieść, a sprzedający będą musieli podporządkować się przepisom, które obowiązują przecież od kilkunastu lat – mówi.

Zachwiane parametry

Kupujący mieszkania na rynku wtórnym o paszporty nie pytają. – 99 proc. klientów nie ma pojęcia, że takie certyfikaty istnieją i że są do czegoś potrzebne – mówi Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Obowiązek posiadania świadectwa istnieje od wielu lat. Przed poprzednią nowelizacją ustawy standardem było, że kupujący nieruchomość z rynku wtórnego przy podpisywaniu umowy zrzekał się prawa do takiego certyfikatu.

Takiej możliwości już nie będzie. – Biorąc pod uwagę znaczny spadek liczby transakcji, nowelizacja nie zatrzyma rynku nieruchomości. Raczej wydłuży sprzedaż, gdy właściciele mieszkań zorientują się w ostatnim momencie, że muszą przedstawić u notariusza taki dokument – przewiduje Michał Grzeląska.

O paszporty nie pytają też klienci trójmiejskiej agencji BIG Property. – Nie mają nawet świadomości istnienia takich dokumentów. Zazwyczaj dowiadują się o nich od notariusza podczas umowy sprzedaży – potwierdza Paweł Grabowski z BIG Property. Dodaje, że kupujących, którzy chcieli dostać świadectwo, w ciągu ostatnich 13 lat można policzyć na palcach jednej ręki. – Nie ma ono żadnego znaczenia przy wyborze nieruchomości – ocenia Grabowski. – Może się przydać jedynie wtedy, gdy poprosi o nie kolejny kupujący. Klientów nie interesuje klasa energetyczna budynku, lecz realna wysokość opłat do wspólnoty i za energię elektryczną lub gaz, którą weryfikują faktury od dostawców mediów i zestawienia opłat od zarządców.

Zdaniem Pawła Grabowskiego, o ile przy sprzedaży nieruchomości wymóg posiadania świadectwa będzie egzekwowalny przez notariuszy, o tyle na rynku najmu przepis będzie martwy. – Także najemców nie interesuje klasa energetyczna budynku, lecz realne koszty utrzymania nieruchomości. Właścicielom nikt nie zabroni zawrzeć umowy najmu bez świadectwa, a najemcy nikt nie zabroni takiej nieruchomości nająć. Na szczęście koszt sporządzenia świadectwa jest niewysoki. To ok. 150 zł dla mieszkania i od 200 zł dla domu, a jego przygotowanie to kwestia jednego–trzech dni – wskazuje.

Także Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, z trudem wyobraża sobie, że przed kwietniem 2023 r. każde mieszkanie na wynajem będzie miało gotowe świadectwo. – To raczej niewykonalne. Większość lokali będzie nadal wynajmowana bez tego dokumentu, często bez świadomości stron transakcji, że jest on niezbędny – przewiduje. – Chyba że ustawodawca planuje kampanię informacyjną.

Jańczuk zwraca też uwagę na ograniczoną liczbę osób uprawnionych do wystawiania dokumentów. – W skrajnym przypadku trzeba się liczyć z zatorem. Zmiany pojawiają się jednak w czasie zmniejszonego popytu na nieruchomości, więc mam nadzieję, że do tego nie dojdzie – dodaje.

Potwierdza, że pytania o świadectwa energetyczne w przy zakupie mieszkań nie są powszechne. - Dotychczas podstawowym wykładnikiem zużycia mediów były rachunki przedstawiane przez właściciela, które pozwalały mniej więcej ocenić, ile będzie kosztować eksploatacja lokalu – mówi ekspert Metrohouse . – Nieco inaczej jest z domami, zwłaszcza ostatnio, kiedy rosną ceny energii. Dotychczas nie był to czynnik decydujący o zakupie nieruchomości. Wynika to także z małej wiedzy klientów na temat specyfiki takich świadectw. A przecież przy zakupie np. budynku wybudowanego kilkadziesiąt lat temu dobrze jest wiedzieć, ile energii będziemy potrzebować, aby uzyskać komfort cieplny. Wynik takiego świadectwa może dać nam odpowiedź, czy jesteśmy w ogóle przygotowani na nakłady inwestycyjne wynikające z niskich wskaźników energetycznych. Przecież to mogą być znaczące kwoty..

Hanna Morawska z Freedom Nieruchomości Poznań, dopowiada, że bardzo ważna będzie weryfikacja uprawnień osób podających się za audytorów energetycznych. – Zmiana przepisów może być „okazją” do oszustw i nadużyć – przestrzega. Radzi, by korzystać z pomocy profesjonalnych pośredników, którzy mają kontakty do sprawdzonych audytorów.

Ekspertka potwierdza, że dla klientów ważne są m.in. informacje o sposobie ogrzewania nieruchomości (preferowane są te podłączone do cieplika miejskiego lub czerpiące energię z nowoczesnych „czystych” źródeł), analiza kosztów, rodzaj elewacji budynku (przy starszych nieruchomościach przeprowadzenie termomodernizacji), położenie mieszkania względem innych lokali w budynku, ekspozycja okien (preferowana strona południowa). - Kupujący zdecydowanie wybierają „ciepłe” mieszkania – podkreśla.

Wojciech Kuc, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), zauważa, że każdy, kto kupuje mieszkanie z drugiej ręki, wcześniej czy później robi remont. – A po wymianie np. drzwi czy okien certyfikat energetyczny przestaje być miarodajny – zaznacza. – Dokument traci ważność, jeśli ktoś w budynku wielorodzinnym dokonuje jakiejś modernizacji, np. wymiany okien. Parametry zostają zachwiane, co ma wpływ na pozostałe lokale, jeśli chodzi o termomodernizację. Podobnie jest z domami. Kupujący przeprowadzają większy czy mniejszy remont – wymieniają okna, drzwi, może docieplają elewację, dach, fundamenty. Wtedy zmieniają się wszystkie parametry. Rząd chciałby, żeby ludzie poprawiali energooszczędność swoich nieruchomości, ale na to potrzebne są pieniądze, trzeba to robić kompleksowo, a poza tym każdy dokonuje zmian po zakupie.

Monika Smoter, wiceprezydent PFRN, akcentuje, że certyfikaty są zasadniczo ważne do pierwszego remontu. – Rządowy plan przewiduje, żeby wszystkie nieruchomości miały aktualny certyfikat, na razie jednak na rynku wtórnym nikt specjalnie nie zamawia takich dokumentów, chyba że ktoś dostał je kilka lat temu od dewelopera przy zakupie lokalu – mówi. – Dokument jest wydawany na dziesięć lat, ale wszystko zależy od stanu nieruchomości i przeprowadzonych remontów.

Ekologia w cenie

Inaczej jest u deweloperów, którzy muszą od lat dbać o paszporty. Artur Łeszczyński, menedżer ds. rozwoju biznesu w spółce mieszkaniowej Skanska, ocenia, że naturalnym efektem nowych regulacji może być promowanie energooszczędnych budynków.

Firma stawia na ekorozwiązania. – Zdecydowana większość naszych nieruchomości ma system automatyki mieszkaniowej ułatwiający zarządzanie energią, co umożliwia mieszkańcom analizę jej zużycia – wyjaśnia. Na osiedlach są też panele fotowoltaiczne. Produkowana przez nie energia zasila części wspólne budynków. – We wszystkich nowych inwestycjach wprowadzanych do sprzedaży od przyszłego roku będziemy stosować w pełni mechaniczną wentylację z odzyskiem energii – zapowiada Łeszczyński. – W budynkach bez dostępu do miejskiej sieci ciepłowniczej będą także pompy ciepła.

Pompy ciepła i panele fotowoltaiczne to rozwiązania, po które sięga także Victoria Dom. – Chcemy, by nasze inwestycje były ekonomiczne w całym procesie użytkowania – podkreśla Agata Antosiewicz, dyrektor sprzedaży w Victorii Dom. – Stosujemy ekorozwiązania, sugerując się portfelem klienta kredytowego. Kredyt na mieszkanie z certyfikatem, o niskim zużyciu energii, ma mniejsze koszty niż tradycyjny kredyt hipoteczny.

Według Agaty Antosiewicz sam koszt świadectwa nie będzie barierą nie do przeskoczenia dla deweloperów czy właścicieli mieszkań. - Najważniejsza jest konieczność zmiany myślenia – deweloperom powinno zależeć na tym, by w swoich inwestycjach wykorzystywać technologie i materiały, które mogą poprawić efektywność energetyczną budynków, a klienci powinni zacząć myśleć perspektywicznie – planować nie tylko wydatki związane z kredytem czy bezpośrednim zakupem mieszkania, ale też jego długofalową eksploatacją – podkreśla dyrektor.

Również Justyna Wiśniewska z firmy Scandic Park zaznacza, że klienci zwracają uwagę na energooszczędność domów i mieszkań. – To już nie tylko trend, ale standard, znak czasów – zaznacza. Domy Scandic Park na podpoznańskim osiedlu Bajkowy Dopiewiec są wyposażone w panele.

Z kolei Constructa Plus poza fotowoltaiką (np. na budynku przy Kościelnej w Poznaniu) wykorzystuje też czujniki ruchu i zmierzchu ograniczające zużycie energii.

Na ekologię (fotowoltaika, oświetlenie LED) stawia też Bouygues Immobilier Polska. – Dachy budynków – tam, gdzie jest to możliwe – pokrywamy roślinnością lub specjalnym białym poszyciem, co wpływa na termoregulację obiektów, chroniąc je przed przegrzewaniem się w lecie – mówi Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska.- Zmniejszenie zużycia energii i zastępowanie jej energią ze źródeł odnawialnych to klucz do dalszego rozwoju nie tylko branży budowlanej. Rosnące ceny energii pokazują, że to właśnie energooszczędne budynki są przyszłością.

Robyg z kolei oferuje mieszkania z systemami smart house (bez dodatkowych opłat). - Stawiamy także na rozwiązania niskoemisyjne – mówi Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży w Grupie Robyg. - Większość naszych osiedli jest wyposażonych w minimum pięć rozwiązań niskoemisyjnych – jak np. oświetlenie LED, szklenia 3-szybowe, wymienniki ciepła, systemy sterowania instalacjami, windy z odzyskiem ciepła, czujniki ruchu i zmierzchu czy zielone dachy.

A Marek Smogór z firmy Quadro Development podsumowuje, że koszty świadectwem energetycznym na pewno nie zniechęcą klientów inwestujących w mieszkania na wynajem. - Lokali na wynajem nadal brakuje. Główne powody to kryzys demograficzny, wielu uchodźców zza wschodniej granicy oraz spadek zdolności kredytowej Polaków, co oznacza, że będą mieszkania wynajmować. Nie zmieni tego konieczność posiadania świadectw energetycznych – uważa.