Trudno się pozbyć wielkiego domu

Wzrost oferty domów na sprzedaż w IV kwartale przewiduje połowa pośredników, którzy wzięli udział w badaniu nastrojów portalu Nieruchomosci-online.pl. Ankiety wypełniło niemal 700 agentów i biur z całej Polski. Domów będą się próbowali pozbyć m.in. ci, których przerastają raty kredytów czy koszty utrzymania nieruchomości. 55 proc. agentów spodziewa się spadku zainteresowania domami.

Alicja Palińska z portalu Nieruchomosci-online.pl przypomina, że intensywna wyprzedaż domów trwała do końca ub.r. Oferta w porównaniu z 2019 r. skurczyła się prawie o połowę. Od początku br. podaż już rośnie. Ofert jest więcej niż rok temu o 20 proc., ale o 20 proc. mniej niż w październiku 2020 r., czyli przed zakupowym boomem. – Od czerwca do końca października oferta utrzymywała się na stałym poziomie – zaznacza Alicja Palińska.

Gonienie inflacji

Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że średnie ofertowe ceny mkw. domów w Warszawie w III kw. to ponad 9,5 tys. zł, o 5,2 proc. więcej niż w II kw. W Krakowie przeciętne ceny wzrosły w tym czasie o 0,5 proc., do niespełna 8,1 tys. zł za mkw. domu, w Poznaniu – o 1,2 proc., do ponad 7,3 tys. zł za mkw., w Kielcach – o 10,2 proc. (4,9 tys. zł za mkw.). Średnie ofertowe ceny mkw. domów o 3 proc. spadły we Wrocławiu ( ponad 8,7 tys. zł), w Olsztynie o 7,7 proc. (4,9 tys. zł), w Białymstoku o 4,6 proc. (5,2 tys. zł), w Łodzi – o 1,9 proc. (niespełna 5,4 tys.), w Toruniu – o 5,6 proc. (niemal 5,3 tys. zł za mkw.).

Wielkich przecen na razie nie widać. – Porównanie II i III kwartału wskazuje, że rynek domów zmierza w kierunku stabilizacji. Zauważalny, a więc co najmniej 2-proc. wzrost średniej ceny ofertowej odnotowaliśmy tylko w pięciu miastach wojewódzkich: Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Opolu, Szczecinie i Warszawie (od 2,4 do 10,2 proc.). W niektórych lokalizacjach III kwartał przełamał trend wzrostu cen. We Wrocławiu, Białymstoku i Bydgoszczy ceny domów od roku systematycznie i wyraźnie rosły z kwartału na kwartał, a ostatnio po raz pierwszy spadły – podkreśla Alicja Palińska.

Spadków cen domów spodziewa się Tomasz Rożek z agencji Akces. – Dziś wydaje się to nierealne ze względu m.in. na galopującą inflację. Ale trzeba pamiętać, że ceny zaczęły rosnąć wcześniej, jeszcze przed inflacją, i po prostu ją dogoniły – mówi.

Ekspert zwraca uwagę na spadek sprzedaży kredytów, wysokie ceny energii, wysokie stopy procentowe. – Ma to bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości. Ludzie się boją – mówi. Dodaje, że choć ofertowe ceny domów nie spadają, to transakcyjne są od nich niższe. – Żeby doszło do transakcji, ceny muszą być rynkowe. Kupujący liczą też koszty ogrzewania i energii – mówi Tomasz Rożek.

Weronika Chwietczuk z katowickiego oddziału Freedom Nieruchomości zauważa, że do oferty trafiają często budynki starszego typu. – Zdecydowanie trudniej jest sprzedać domy „wielopokoleniowe” – mówi. – Liczba kupujących mocno się zmniejszyła. Nabywców nie stać na taką nieruchomość. Pozostaje liczyć na inwestora, który kupi ją poniżej ceny rynkowej. Ale na to właściciele nie chcą się godzić.

Ofertowe ceny domów są wciąż wysokie. – Ceny transakcyjne zaczynają od nich odbiegać – potwierdza pośredniczka Freedom Nieruchomości. – Nowszych domów w ofercie jest mniej. Takie budynki szybciej znajdują nowych właścicieli.  Średnia wartość nowego wolnostojącego murowanego domu to ok. 1,8-2 mln zł. Coraz częściej mamy do czynienia z transakcjami typu property chain, popularnymi w UK. Polegają na tym, że zakup nieruchomości A warunkowany jest sprzedażą nieruchomości B, a ta warunkowana jest transakcją nieruchomości C. Taki łańcuch spotykany nagminnie na Wyspach miewa nawet do pięciu podmiotów zaangażowanych w jeden proces. W naszych realiach transakcje wiązane z dwoma lub trzema podmiotami nabierają coraz większego znaczenia.

 Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, podkreśla, że dziś bardzo trudno jest sprzedać dom o powierzchni ponad 200 mkw. – Przy obecnych cenach prądu, gazu, opału klienci coraz częściej zwracają uwagę na stan i ocieplenie budynku, technologię ogrzewania, systemy generowania lub odzyskiwania energii – podkreśla Wydrowski. – Domy kupują dziś osoby mające sporą gotówkę.

Prezes Estatic Nieruchomości ocenia jednocześnie, że w gorszej sytuacji niż właściciele domów są osoby próbujące sprzedać czteropokojowe lokale na obrzeżach miast. – Paradoksalnie też widać o wiele większe zainteresowanie drogimi domami wolnostojącymi niż tanimi szeregówkami – zauważa.

Michał Jeziorski, dyrektor Freedom Nieruchomości w Piasecznie, dodaje, że domy kupują dziś także inwestorzy. – Budynki trafiają do ofert najmu w takich miastach jak Warszawa i jej najbliższe okolice czy Kraków – mówi. Dyrektor potwierdza, że dużą wagę przywiązuje się dziś do energooszczędności i technologii. Chodzi np. o kolektory słoneczne. – Klienci coraz częściej pytają o użyte materiały, o klasyfikację energetyczną budynku – mówi. – Za praktycznie niesprzedawalne można uznać domy z przestarzałym system grzewczym, z piecami węglowymi, zbudowane z kiepskich materiałów.

Czas sprzedaży domów w porównaniu z ub.r. wydłużył się co najmniej dwukrotnie. – Klienci gotówkowi zdają sobie sprawę, że nie muszą już konkurować z klientami kredytowymi. Mają więcej czasu. Bywa, że jeden klient ogląda kilkakrotnie ten sam dom – opowiada Michał Jeziorski.

A to skłania sprzedających do większej elastyczności. – Nie można jednak mówić o ogólnopolskim spadku cen domów, raczej o ich stabilizacji – uważa. – Zważywszy na rosnące ceny energii i coraz wyższe stopy procentowe w dwóch kolejnych kwartałach możemy odnotować pewną korektę. Ewentualne przeceny nie będą jednak takie same we wszystkich miastach. Największe spadki odnotujemy tam, gdzie wzrosty cen były najbardziej dynamiczne. Jednak takie miasta jak Warszawa czy Kraków spadek cen odczują najmniej. Najbardziej będzie on widoczny w sporo mniejszych miejscowościach.

Różne scenariusze

Zdaniem Michała Jeziorskiego możliwe są dwa scenariusze. – W pierwszym zaobserwujemy niewielki spadek cen w IV kw. br. i w I kw. 2021 r. – od 2 do 10 proc. Ceny zaczną znów rosnąć wraz ze spadkami inflacji i obniżkami stóp procentowych co najmniej dwa razy z rzędu – przewiduje. – Drugi scenariusz jest mniej optymistyczny. Jeśli inflacja, ceny energii będą dalej rosły, jeśli w górę będą szły stopy procentowe, to korekta cen domów w niektórych miastach może sięgnąć nawet 20 proc. Najbardziej ucierpią nieduże miasta oddalone od aglomeracji. Bardziej prawdopodobny jest ten pierwszy scenariusz. Jednak tempo zmian – gospodarczych i geopolitycznych – jest tak duże, że trudno o jednoznaczne prognozy.

Z kolei Lidia Dołhan, analityk WGN, ocenia, że ceny wcale nie spadają. – Jest inflacja, cen nikt nie obniża. Mamy niedobór materiałów budowlanych, brak pracowników, brak fachowców od „wykończeniówki”, wysokie stopy procentowe niesprzyjające zaciąganiu kredytu na nowy dom – wyjaśnia. – Klienci nie będą budować domów. Także deweloperzy będą realizować mniej inwestycji. Podaż domów może się więc znacznie zmniejszyć. Nie będzie to impuls do obniżania cen – tłumaczy.

Ekspertka zwraca też uwagę, że w ubiegłym roku domy nie drożały tak szybko jak mieszkania. Ze statystyk WGN wynika, że dom sprzedaje się średnio ok. dwóch lat. – Są oczywiście nieruchomości, które można sprzedać szybko, nawet w kilka tygodni – zauważa Lidia Dołhan. Podkreśla, że budynki muszą być wystawiane w rynkowej cenie, nie mogą być przeszacowane. - Dom jako produkt musi stanowić okazję. Musi być ciekawy architektonicznie, wybudowany z użyciem dobrych materiałów budowlanych, równie dobrze wykończony. Dobra oferta zawsze szybko się sprzeda, niezależnie od zawirowań na rynku nieruchomości – mówi ekspertka WGN.

- Domy, mieszkania, apartamenty, działki to osobne gałęzie rynku. Poszukujący nieruchomości rzadko „przenikają" pomiędzy tymi kategoriami. Objawia się to również w aspekcie cen – komentuje Łukasz Wydrowski. - To, że mieszkanie kosztuje 10 tys. zł za mkw., nie oznacza, że dom w tej samej lokalizacji będzie miał taką samą cenę. Pomimo że główne trendy są dla tych rynków jednakowe, to każdy z nich rozwija się z inną dynamiką. Dziś nastąpiło mocne schłodzenie popytu na nieruchomości wszelkiego rodzaju. Jednak tak jak można już zauważyć spadki cen dużych mieszkań w dzielnicach sypialnianych, tak dla domów jeszcze taki trend się nie rozpoczął – podkreśla.

Dodaje, że rabatów można dziś szukać u deweloperów oraz u sprzedających małe "szeregi" na rynku wtórnym. – Wartość domów wolnostojących i bliźniaków rosła dość wolno. Podobnie może to działać w drugą stronę – ocenia prezes Estatic Nieruchomości. - Uważam, że cały rynek czeka nieuchronna korekta cen realnych (wzrost cen niższy od inflacji). Z naszych analiz wynika, że najmocniej uderzy ona w ogół właścicieli mieszkań na obrzeżach. Jednakże sama sprzedaż nie wyhamuje do zera, to niemożliwe. W tych czasach to właśnie zakup domu może być obarczony najmniejszym ryzykiem dużych strat.