Młodzi nie mogą iść na swoje

Sprzedaż kredytów hipotecznych drastycznie zmalała. – Nie oznacza to jednak stagnacji na rynku nieruchomości. Mieszkania kupują dziś głównie osoby w wieku 30-40 lat – wskazuje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. - Niesłabnącym popytem cieszą się zakupy inwestycyjne. Najtrudniej mają młodzi, którzy chcą opuścić rodzinne gniazdo. To na nich najdotkliwiej odbija się sytuacja rynkowa.

Brak zdolność, brak pieniędzy

Z analiz Metrohouse i Credipass wynika, że klienci w wieku poniżej 30. roku życia odpowiadają za zaledwie 11 proc. transakcji zakupu mieszkań w III kwartale tego roku. - Osoby rozpoczynające życie „na swoim" i myślące o zakupie mieszkania, nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej, brakuje im pieniędzy na wkład własny, boleśnie odczuwają też wzrost stóp procentowych, które przekładają się na wysokość przyszłych rat kredytu – mówi Marcin Jańczuk. - Sytuacji nie poprawił także wprowadzony w maju tego roku rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego". Nie jest dostosowany do aktualnej sytuacji rynkowej. Dlatego też mieszkania kupują głównie osoby w wieku od 30 do 40 lat. (34 proc.). Nie ma co liczyć, że sytuacja zmieni się istotnie w najbliższej przyszłości – ocenia.

Ekspert Metrohouse przywołuje wyniki badań Eurostatu za 2021 r. dotyczące średniej wieku, w którym młodzi ludzie opuszczają rodzinne domy. – W Polsce ten wiek wynosi 29 lat. Jeżeli dotychczasowe zjawiska (drogie i niedostępne kredyty, rosnące ceny mieszkań, brak budownictwa społecznego i systemowych rozwiązań dla osób nabywających swoje pierwsze mieszkanie), się pogłębią, to można się spodziewać, że szybko dogonimy liderów tego rankingu, czyli takie kraje jak Portugalia czy Chorwacja, gdzie idziemy „na własne" w wieku 33 lat - mówi Marcin Jańczuk. - Podobnie jak w Polsce sytuacja wygląda w Słowenii czy Rumunii, ale też w Hiszpanii i we Włoszech, gdzie mieszkanie z rodzicami doczekało się nawet odrębnego terminu - „bamboccioni".

Metrohouse

Ochrona kapitału

- Badania ankietowe wśród agentów nieruchomości pokazują, że najczęstszym powodem zakupu nieruchomości są inwestycje. Odsetek klientów deklarujących zakupy inwestycyjne wzrósł do 45 proc. i jest to jeden z najwyższych wyników w ostatnich latach. Na drugim miejscu jest potrzeba usamodzielnienia się i przejścia na swoje (zakup pierwszej nieruchomości). Taki powód podaje co piąty klient – wskazuje Marcin Jańczuk. - Zakupy inwestycyjne są finansowane głównie gotówką. Nie brakuje jednak pytań o możliwość takiej transakcji przy wsparciu kredytu – zaznacza.

Czy warto dziś kupić mieszkanie na kredyt w celach inwestycyjnych? - Jeszcze rok temu, pomimo pierwszych podwyżek stóp procentowych, rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych był rozgrzany do czerwoności. To także okres, kiedy inwestowanie w mieszkania przy wsparciu kredytu było powszechne – przypomina Marcin Jańczuk. - Dziś sytuacja jest diametralnie inna. Wysokie raty kredytów, niska zdolność kredytowa i drożyzna ochłodziły sytuację na rynku. Z drugiej strony mieszkania na wynajmem schodzą jak świeże bułeczki. Tak duży popyt związany jest z głównie z dwoma czynnikami: ograniczoną akcją kredytową, wojną w Ukrainie i migracją obywateli tego kraju do Polski. Sytuacja wywindowała stawki wynajmu mieszkań. Spodziewany napływ kolejnej fali migrantów z Ukrainy zimą jeszcze bardziej wpłynie na rynek nieruchomości.

Metrohouse

Jak wskazują eksperci finansowi Credipass kupno mieszkania o wartości 400 tys. zł na kredyt, przy założeniu, że posiada się 20-proc. wkład własny, oznacza comiesięczną ratę kredytu na poziomie ok. 2,5 tys. zł. - Jeśli mamy 30-proc. wkład własny, rata kredytu wyniesie ok. 2,2 tys. zł. Z kolei przy 40-proc. wkładzie własnym rata obniży się do ok. 1,9 tys. zł – mówią analitycy. – Średnie stawki najmu mieszkań np. w sypialnianych dzielnicach Warszawy jak Ursus czy Targówek to nawet 2,8 tys. zł. Trzeba pamiętać, że wynajmując mieszkanie, należy opłacić jeszcze podatek. To tylko jeden z przykładów, ale jasno pokazujący, że w zależności od wysokości wkładu własnego jesteśmy w stanie nadal zarabiać na wynajmie, nawet jeśli będzie to zakup kredytowy – tłumaczą.

- Zatem klienci, którzy chcą kupić mieszkanie inwestycyjnie i spłacać kredyt pieniędzmi z wynajmu, powinni dobrze skalkulować taką transakcję. Choć przed rosnącymi stopami procentowymi można się zabezpieczyć, biorąc po prostu kredyt ze stałą stopą, to należy pamiętać, że zawsze jest ryzyko, że mieszkanie będzie stało puste i nie będzie na siebie zarabiało – podkreśla Tomasz Przyrowski, prezes Credipass. - Jeśli ma się wolne środki i szuka bezpiecznej lokaty, która uchroni oszczędności przed szalejąca inflacją, to taka inwestycja jest dobrym rozwiązaniem, nawet jeśli stawki za wynajem się unormują albo nawet nieznacznie spadną. Jednocześnie należy się bowiem spodziewać także spadku stóp procentowych, a więc koszt kredytu także się obniży – wyjaśnia.

Eksperci zwracają uwagę także na zmiany społeczne. – Młodzi Polacy są coraz części zainteresowani wynajmem mieszkania, a nie jego zakupem – tłumaczą. - Daje im to większą elastyczność w przypadku chęci zmiany miejsca zamieszkania. Może to oznaczać, że popyt na lokale na wynajem będzie nadal wysoki.

Nadchodzi stabilizacja

Sytuację na rynku nieruchomości analizują także eksperci portalu Nieruchomosci-online.pl. – W tym roku ruch na portalu jest o połowę mniejszy niż w 2020 i 2021 r., ale jest na tym samym poziomie co w 2018 i 2019 r. Wróciliśmy do sytuacji sprzed pandemii i wojny – komentuje Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. - Od czerwca tego roku, odkąd przyzwyczailiśmy się do wysokich stóp procentowych, notujemy też stałą liczbę kontaktów poszukujących nieruchomości z ogłoszeniodawcami, co wskazuje, że nie mamy już skoków, a sytuacja się normalizuje.

Cytowany przez portal Nieruchomosci-online.pl prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu zwraca uwagę, że wysokie ceny nieruchomości wykluczają z rynku część klientów. - Nie chciałbym, aby najbliższe lata oznaczały stracone pokolenie. Jeszcze dwa- trzy lata temu studenci wchodzący na rynek pracy mieli dylemat: kupić czy wynająć? Dzisiaj nie mogą ani kupić, ani wynająć, bo koszty są bardzo wysokie. Chciałbym pomysłu, jak będziemy wspierać zakup pierwszego mieszkania, najlepiej na stałej stopie procentowej. Jaki ma być tutaj udział państwa, bo jakiś powinien być – uważa.

Zdaniem Alicji Palińskiej największa szansa na obniżki cen widoczna jest w przypadku większych mieszkań. - Jeżeli chcemy większego lokalu o lepszym standardzie, trzeba obserwować rynek, bo korekty mogą się pojawiać. Uważam, że nieruchomości z tego segmentu nie będą drożeć. W badaniu nastrojów przeprowadzonym w III kwartale zapytaliśmy o to pośredników. Spadku cen ofertowych większych mieszkaniach spodziewa się prawie 60 proc. ankietowanych.

Analityczka zaznacza, że to już drugi kwartał z rzędu, kiedy ceny mieszkań są w miarę stabilne. - Już nie obserwujemy kilku-, kilkunastoprocentowych wzrostów z kwartału na kwartał. Każdy rynek rządzi się swoimi prawami, są lokalizacje, gdzie cena jeszcze rośnie, również w zależności od segmentu, natomiast w największych miastach widzimy bardzo delikatną korektę ceny ofertowej. Ceny wciąż są jednak na wysokim poziomie - mówi Alicja Palińska.