To sedno najnowszej uchwały Sądu Najwyższego, które rozstrzyga część spornych od lat kwestii rekompensaty dla posiadaczy nieruchomości w strefie ograniczonego użytkowania, w szczególności wokół lotniska.

Odpowiedzi i pytania

Jednocześnie sąd ten, w składzie: Joanna Misztal-Konecka, prezes Izby Cywilnej, oraz Marcin Krajewski i Marcin Łochowski, skierował do szerszego, siedmioosobowego składu Sądu Najwyższego następujące pytanie prawne: czy właścicielowi nieruchomości, której wartość zmalała na skutek wprowadzenia obszaru ograniczonego użytkowania, jednak bez związku ze szczegółowymi ograniczeniami wynikającymi z art. 135 ust. 3a prawa ochrony środowiska, przysługuje odszkodowanie na podstawie art. 129 ust. 2 tej ustawy? Pierwszy z tych przepisów mówi, że sejmik lub rada powiatu, tworząc obszar ograniczonego użytkowania, określają jego granice, ograniczenia w przeznaczeniu terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów.

Drugi z kolei, że w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać odszkodowania za poniesioną stratę, która obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

Czytaj więcej

Nieruchomości
Kiedy płacić za hałas przy lotnisku

Kwestie te wyłoniły się w trzech sprawach, w tym przeciwko portowi lotniczemu Poznań-Ławica, w których miejscowy sąd rejonowy częściowo uznał roszczenie i zasądził na rzecz powoda odszkodowanie, które według sądu należy się za uciążliwości akustyczne w pobliżu lotniska.

Rozpatrując apelację, poznański Sąd Okręgowy powziął wątpliwości i zapytał Sąd Najwyższy, czy powodowi przysługuje roszczenie o naprawienie szkody, jeżeli nie poniósł żadnych kosztów zapewnienia odpowiedniej akustyki budynku. Zgodnie z ustaleniami biegłego w związku z przekraczaniem poziomu hałasu budynek powoda wymaga dokonania konkretnych czynności mających na celu zapewnienie odpowiednich właściwości akustycznych.

Były podobne wątpliwości

Podobne wątpliwości pojawiły się w połączonych do wspólnego rozstrzygnięcia sprawach (sygn. III CZP 136/22 i III CZP 138/22).

– Uchwała Sądu Najwyższego jest zgodna z treścią i celem przepisów dotyczących obszarów ograniczonego użytkowania (OOU). Warunkiem zaistnienia szkody jest poniesienie kosztów ustanowionych w uchwale o OOU podwyższonych wymagań technicznych dla budynków, co powoduje uszczerbek w majątku właściciela, i dopiero wtedy powstaje szkoda – komentuje prof. Magdalena Habdas z Uniwersytetu Śląskiego. – Zadając pytanie Sądowi Najwyższemu, SO w Poznaniu błędnie przyjmuje, że każde wprowadzenie OOU powoduje automatyczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Biegli nie wykazują utraty wartości spowodowanej tylko wejściem w życie uchwały o OOU, ale różnicę wartości między nieruchomościami położonymi bliżej i dalej od lotniska, ale to nie oznacza, że wartość tej pierwszej się zmniejszyła – dodaje.

Uchwała o OOU może interesować sąd tylko z punktu widzenia wprowadzonych w nim zakazów lub nakazów. Tylko one są prawnie relewantne w świetle art. 129 ust. 1 i 2 prawa ochrony środowiska, a ich negatywny wpływ na wartość nieruchomości podlega kompensacji.

Sygnatura akt: III CZP 100/22

Opinia dla "Rzeczpospolitej"

Tomasz Długozima,

radca prawny, kancelaria Gajewski Trawczyńska i Wspólnicy

Odmawiając prawa do odszkodowania za nieponiesione koszty dostosowania akustycznego budynku do warunków w strefie ograniczonego użytkowania, Sąd Najwyższy chciał zapobiec potencjalnej lawinie pozwów o zapłatę z tego tytułu.

Po uznaniu wskazanego roszczenia wiele podmiotów wystąpiłoby bowiem na drogę sądową, nawet mimo braku woli modernizacji swoich budynków. Jednocześnie, jak się wydaje, Sąd Najwyższy uznał, że osoby, które rzeczywiście poniosły koszty związane z izolacją akustyczną budynków, mają prawo do stosownej rekompensaty.

Z punktu widzenia właścicieli nieruchomości położonych na obszarze ograniczonego użytkowania większe znaczenie ma jednak kwestia rekompensaty za utratę wartości nieruchomości spowodowaną wejściem w życie wskazanych ograniczeń, a tej SN jeszcze nie rozstrzygnął.