Klienci zaczną doceniać mieszkania w wielkiej płycie? To czas, w którym takie budownictwo może zyskać?
Wielka płyta wróciła do łask już jakiś czas temu. Było to mocno zauważalne podczas poprzedniego kryzysu w latach 2009-2012. Już wtedy ci, których nie było stać na mieszkania deweloperskie lub nieruchomości z rynku wtórnego w dobrych lokalizacjach, zwracali się w stronę wielkiej płyty. Wielka płyta była zawsze tańsza od kamienic, mieszkań budowanych z cegły czy w nowocześniejszych technologiach. I pewnie tak pozostanie, bo raczej nie będzie wyburzana jak w byłym NRD.
Mało tego, budynki z wielkiej płyty są sukcesywnie remontowane, mają wymieniane czy też docieplane elewacje, w większości są po wymianie rur, instalacji, wind, po remontach klatek schodowych i zewnętrznych elementów, czyli balkonów i balustrad. Ale pierwszą i podstawową zaletą jest lokalizacja. Za komuny nikt nie interesował się kwestiami własnościowymi - brano grunty prawem kaduka. Stąd w niektórych miejscach mamy dziś mieszkania będące spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu ulokowane w budynkach stojących na gruntach objętych roszczeniami.
Druga wielka zaleta wielkiej płyty to dobrze zaplanowane lokale. Trzypokojowe mieszkania mają zwykle od 54 do 59 mkw., zgrabnie zaaranżowane pomieszczenia, osobną, przeważnie widną kuchnię i łazienkę oddzieloną od WC.
Ile kosztuje mkw. mieszkań w blokach z wielkiej płyty? O ile takie lokale są tańsze niż nowe mieszkania deweloperskie?
Trudno porównać ceny z rynku wtórnego (z czym mamy do czynienia w przypadku wielkiej płyty) z rynkiem pierwotnym, czyli nieruchomościami deweloperskimi. Ich ceny oczywiście zmieniają się równolegle, ale deweloper co do zasady bardzo wysoko stawia poprzeczkę cenową. Szczególnie, jeśli mamy do czynienia z dobrą koniunkturą. Deweloper buduje zgodnie z aktualnymi trendami. Bo musi sprzedać. Natomiast wielka płyta to każdorazowo sprzedaż indywidualna substancji, która już istnieje, której cena jest kształtowana przez rynek, ale też generowana przez osobiste względy właściciela, potrzeby albo konieczności życiowe sprzedającego. Co do zasady, ceny nieruchomości zależne są przede wszystkim od lokalizacji. Wielka płyta w samym centrum to zupełnie inna cena niż ta sama wielka płyta na peryferiach miasta.
Ile trzeba mieć najmniej na mieszkanie o dobrym standardzie w bloku z wielkiej płyty? Ile kosztują najdroższe?
Opierając się na cenach transakcyjnych, widzimy, że w Warszawie cena dwupokojowego mieszkania w wielkiej płycie w Warszawie mieści się w przedziale od 8-9 tys. zł do ok. 12 tys. zł za mkw. Jeszcze pół roku temu było nieco drożej. Dziś ceny nieruchomości wyraźnie wyhamowały. Klienci nie wykupują nieruchomości na pniu, na co z pewnością ma wpływ podniesiona przez banki poprzeczka badania zdolności kredytowej oraz podniesienie stóp procentowych.
Ceny mieszkań z wielkiej płyty będą jeszcze rosły?
Ceny wielkiej płyty, pomimo wieszczenia jej „krótkiego czasu trwałości", trzymają się stosunkowo mocno. W dobrej lokalizacji np. na Osiedlu Za Żelazną Bramą, w piętnastopiętrowych blokach mamy mieszkania jednopokojowe (ok. 28 mkw.), dwupokojowe (ok. 48 mkw.) do trzypokojowych (54 mkw.). Są mieszkania przeważnie już wyremontowane, doprowadzone do porządnego stanu technicznego i bardzo chętnie kupowane w celach inwestycyjnych. Cieszą się zainteresowaniem dzięki temu, że znajdują się w dobrym punkcie miasta, są doskonale skomunikowane z innymi dzielnicami. Wokół jest pełna infrastruktura. I dlatego właśnie ta substancja świetnie nadaje się jako inwestycja pod wynajem np. dla studentów czy pracowników przyjeżdżających do Warszawy do pracy.
Rynek nieruchomości zawsze podlega falowaniu koniunktury. Teraz mamy moment wstrzymania oddechu i wypłaszczania się cen zwiastujący prawdopodobnie ich spadki. Jednak badając ceny nieruchomości w dłuższej perspektywie, widać, że zawsze wykazują tendencję wzrostową, co sprawia, że nieruchomości są naprawdę dobrą inwestycją. Mieszkania w wielkiej płycie drożeją lub tanieją równolegle z cenami innych nieruchomości: domów, gruntów, nieruchomości deweloperskich. Dlatego z pewnością kupno takich mieszkań to opłacalna inwestycja, tym bardziej opłacalna, jeśli wybierzemy dobrą lokalizację. Dobrą dziś i dobrą perspektywicznie.
Jak dzisiejsza sytuacja na rynku kredytów wpłynie na popyt na mieszkania, także te z wielkiej płyty?
To oczywiste, że sytuacja kredytowa będzie się przekładać na wszystkie sektory rynku nieruchomości. Ale paradoksalnie na wielką płytę może wpłynąć trochę mniej z uwagi na dość dobry stosunek wielkości do ceny. Jak już wspomniałam, nieduże lokale z dużo większą liczbą pokoi niż w przypadku nowego budownictwa - to może być dla niektórych klientów argument nie do podważenia . Duże mieszkanie w wielkiej płycie może mieć ok. 60 mkw. Natomiast duże mieszkanie budowane np. w latach 90. zwykle ma co najmniej 70-80 mkw., co oznacza nie tylko większy koszt kupna, ale także wyższy czynsz i wyższe koszty utrzymania. Doradcy kredytowi miesiąc temu powiedzieli nam, pośrednikom, że zdolność do zaciągania pożyczek w banku straciło już ok. 50 proc. Polaków. Stąd klienci mogą zwrócić się w stronę mniej może estetycznie wyrafinowanych i prestiżowych, ale tańszych mieszkań z wielkiej płyty.
