W lipcu 2002 r. w związku z prawomocnym nakazem zapłaty wyroku Sądu Okręgowego w Szczecinie doszło do wpisania hipoteki przymusowej do kwoty ponad 27 mln zł na nieruchomości należącej do spółdzielni mieszkaniowej w Kołobrzegu na rzecz jednego z banków – wierzyciela spółdzielni mieszkaniowej. W 2008 r. bank sprzedał swoją wierzytelność spółce z Liechtensteinu. W 2009 r. została ona wpisana do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny.

W kwietniu 2012 r. syndyk masy upadłości spółdzielni sprzedał ją jako przedsiębiorstwo wraz z jej udziałem w nieruchomości obciążonym ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci spółdzielczych własnościowych praw do kilkudziesięciu lokali. Oczywiście na nieruchomości macierzystej i na lokalach, które z niej wówczas wyodrębniono, wciąż ciążyła hipoteka przymusowa kaucyjna łączna na rzecz spółki z Liechtensteinu.

W związku ze sprzedażą spółdzielni podmiotowi niebędącemu spółdzielnią mieszkaniową, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które przysługiwało dotychczasowym posiadaczom lokali zostało automatycznie przekształcone w prawo własności tego lokalu na mocy art. 17(18) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Na wniosek właścicieli, Sąd Rejonowy w Kołobrzegu w grudniu 2013 r. odłączył z księgi wieczystej nieruchomości macierzystej należący do nich lokal mieszkalny i założył nową księgę wieczystą dla tego lokalu. Spółka z Liechtensteinu zażądała jednak dokonania wpisu hipoteki przymusowej kaucyjnej łącznej na kwotę ponad 27 mln zł na odłączonej nieruchomości. Argumentowała, że w związku z przekształceniem z mocy prawa, przysługująca jej hipoteka obciążyła także lokal wyodrębniony, dla którego została założona nowa księga wieczysta.

Referendarz sądowy dokonał żądanego wpisu hipoteki na kwotę ponad 27 mln zł. Hipoteka do tej kwoty obciążała również nieruchomość macierzystą i inne nieruchomości lokalowe.

Czytaj więcej

Skarga nadzwyczajna Prokuratora Generalnego ws. wpisu hipoteki przymusowej

Właściciele lokalu wnieśli skargę na czynność referendarza, ale Sąd utrzymał wpis w mocy, a Sąd Okręgowy w Koszalinie w październiku 2016 r. oddalił apelację właścicieli. Uzasadniał wyrok utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, zgodnie z którym następstwem podziału nieruchomości obciążonej hipoteką wskutek ustanowienia odrębnej własności choćby jednego lokalu, jest co do zasady, powstanie hipoteki łącznej. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lokalu księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a hipoteka obciążająca ograniczone prawo rzeczowe staje się hipoteką na nieruchomości.

Postanowienie o wpisie hipoteki stało się prawomocne. W 2018 r. oddalona została skarga kasacyjna uczestników postępowania. Spółka z Liechtensteinu wystąpiła więc przeciwko właścicielom lokalu jako dłużnikom rzeczowym z pozwem o zapłatę 300 tys. zł z tytułu ustanowionej hipoteki.

W skardze nadzwyczajnej Prokurator Generalny wskazał, że sądy dokonując błędnej wykładni przepisów prawa de facto pozbawiły uprawnionych ochrony wynikającej z art. 1718 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Błędnie uznały, że z momentem sprzedaży przedsiębiorstwa spółdzielni mieszkaniowej obejmującego również budynek, gdzie znajdują się lokale uprawnionych doszło do podziału nieruchomości, skutkującego obciążeniem wydzielonej nieruchomości hipoteką, a zatem że właściciele lokali będą odpowiadali za długi zabezpieczone hipoteką na nieruchomości macierzystej. Uznały tak pomimo tego, iż zgodnie z postanowieniami Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie spółdzielni nie ponoszą odpowiedzialności za długi spółdzielni, a sami właściciele nie przyczynili się do ich powstania oraz nie mieli żadnego wpływu na to kto będzie nabywcą przedsiębiorstwa.

Przychylając się do argumentacji Prokuratora Generalnego Sąd Najwyższy uchylił postanowienie Sądu Rejonowego w Kołobrzegu. Ponadto postanowił wykreślić wpis hipoteki przymusowej łącznej kaucyjnej w kwocie ponad 27 mln wpisanej na rzecz podmiotu z siedzibą w Księstwie Lichenstein i przekazać sprawę sądowi rejonowemu w celu dokonania powyższego wpisu nie tylko w księdze wieczystej, której dotyczyła skarga, ale również w księgach współobciążonych.

Autopromocja
Real Estate Impactor

Gala wręczenia nagród liderom w branży nieruchomości

ZOBACZ RELACJĘ