Najemcy, jak mówi Michał Malicki, dyrektor w Dziale Powierzchni Handlowych Colliers International, czekają czasem na konkretne lokale w obiekcie, podczas gdy inne są wolne. – Każdy chce być obecny w najchętniej odwiedzanych częściach galerii – tłumaczy. – Sytuacja dotyczy jednak tylko kilku galerii w największych polskich miastach.

Obroty i prestiż

Anna Hofman, starszy negocjator w Dziale Powierzchni Handlowych Cushman & Wakefield, dodaje, że i sieciowe, i nowe na danym rynku marki wybierają w pierwszej kolejności najlepsze galerie w największych miastach. – Czynsze są tam zwykle najwyższe. Takie centra gwarantują jednak największy przepływ klientów, co oznacza największe obroty sklepów – wyjaśnia. – Niektóre marki chcą być w danej galerii ze względu na prestiż i ekspozycję.

A Michał Malicki dopowiada, że są marki, które starają się być w każdym centrum. – Część oferty galerii handlowych jest do siebie bardzo podobna. Ok. 60–70 proc. najemców każdej galerii jest obecnych także w konkurencyjnych obiektach – zauważa. – Ale to te 30 proc. decyduje o wizerunku galerii, wyróżniając ją na tle innych. Odpowiednie dobranie tej właśnie oferty jest kluczem do sukcesu całej galerii – podkreśla.

Dodaje, że duże sieci wynajmują od razu po kilka lokali o łącznej powierzchni kilku tysięcy metrów kwadratowych. – Często są to stabilne firmy o ugruntowanej pozycji rynkowej, które po prostu trzeba mieć w swojej galerii – zwraca uwagę Malicki.

Żeby zwiększyć swoją atrakcyjność i poszerzyć ofertę, starsze obiekty, jak zauważa Anna Hofman, przechodzą modernizacje i rozbudowy. Na rynku pojawiają się także nowe obiekty.

Jak podaje przedstawicielka Cushman & Wakefield, w tym roku ma być otwartych 15 galerii. Największe to Posnania (100 tys. mkw.) w Poznaniu, Galeria Metropolia (34,4 tys. mkw.) w Gdańsku, Galeria w Mielcu (25 tys. mkw.), Galeria Wołomin (25 tys. mkw.). – Nowoczesne obiekty oferują możliwość atrakcyjnego wyeksponowania marek modowych w świeżych odsłonach i nowej tkance – mówi Anna Hofman. – Mobilizuje to istniejące centra do podążania za najnowszymi trendami i technologiami.

To, jak długo czeka się na miejsce w centrum, zależy od obowiązujących umów. – Zarządca galerii nie zawsze wymieni najemcę, nawet jeśli znajdzie się inny, gotowy zapłacić więcej – podkreśla Michał Malicki. – Bardzo ważny jest koncept salonu, postrzeganie najemcy. Zarządca i deweloper będą bardziej skłonni do wymiany najemcy, jeżeli nowy wniesie do galerii jakość, która będzie w stanie przyciągnąć nowych klientów lub będzie bardziej odpowiadać wizerunkowi czy strategii galerii.

Umowy na lata

Anna Hofman zwraca uwagę, że umowy najmu poszczególnych lokali są podpisywane najczęściej na pięć lub dziesięć lat. – Zdarza się, że najemcy chcą jednak wypowiedzieć umowę – mówi Hofman. – Czasem ze względu na niedostosowanie do profilu galerii lub zbyt niskie obroty, co wiąże się z ryzykiem zamknięcia sklepu, wypowiedzeniem umowy jest zainteresowany sam zarządca galerii – opowiada.

Anna Hofman przyznaje, że do dużych, najbardziej atrakcyjnych obiektów w centrach miast ustawiają się kolejki.

– Najemcy muszą czekać, aż wygasną obowiązujące umowy lub jakaś marka zrezygnuje ze swojego lokalu – mówi. – Obserwujemy również sytuację wyszukiwania najemców, którzy byliby zainteresowani oddaniem swojego lokalu za odstępne („key money"). Jeśli marka poszukująca lokalu jest atrakcyjna lub dopiero wchodzi na rynek i wyróżniłaby ofertę danej galerii, centra będą o nią zabiegać, szukając możliwości jej wprowadzenia – podkreśla. Dodaje, że najemcom łatwiej znaleźć mały i średni lokal.

– Wielkie lokale dla kluczowych najemców w istniejących i dobrze prosperujących galeriach są trudno dostępne ze względu na długoterminowe, zawierane na dziesięć lub nawet 20 lat umowy najmu – mówi Anna Hofman.

Przedstawicielka Cushman & Wakefield zwraca też uwagę, że każde miasto i każda galeria ma swój zasięg klientów. – Marki tak planują swój rozwój, aby ich sklepy się nie kanibalizowały, czyli nie odbierały sobie klientów – mówi. – Szeroka oferta sklepu, częsta wymiana kolekcji, dostępność i rozpoznawalność oraz pozytywny odbiór klientów gwarantują marce zainteresowanie ze strony galerii. Popularne sieci handlowe są obecne w wielu galeriach, a wyróżnienie się danego obiektu zależy od pozyskania unikatowych marek.

Cushman & Wakefield podaje, że w Polsce jest ponad 400 centrów handlowych.

– Rynek staje się coraz bardziej nasycony. Liczba kluczowych najemców jest ograniczona. Klienci stają się coraz bardziej świadomi. Poszukują najlepszych ofert – podkreśla Anna Hofman. – Średnie nasycenie powierzchnią handlową to 268 mkw. na 1 tys. mieszkańców.