W mieszkaniu jak w hotelu

Rz: Kupione inwestycyjnie mieszkanie lepiej wynajmować na doby czy na lata?

Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse: To zależy, w jakim stopniu jesteśmy się w stanie w ten biznes zaangażować. Dla inwestora, który dopiero zaczyna działalność na rynku nieruchomości, lepszym rozwiązaniem będzie wynajem długoterminowy, bo jest mniej absorbujący niż codzienna obsługa gości, którzy w mieszkaniu spędzą dobę lub dwie.

Wystarczy znaleźć jednego dobrego najemcę i co miesiąc inkasować zapłatę.

W wielkim uproszczeniu – tak, co nie oznacza, że wynajem długoterminowy nie wiąże się z problemami. Lokale trzeba remontować, dbać o zachowanie właściwego standardu, wymieniać sprzęty. Zdarza się, że naszego lokatora nie akceptują sąsiedzi, bo jest na przykład za głośny. Najczęściej jednak stosunki z najemcą są co najmniej poprawne, więc prowadzenie biznesu nie zajmuje dużo czasu.

Wynajmując mieszkanie na doby, musimy się liczyć, że najemcy będą się zmieniać co najmniej kilka razy w miesiącu. Przedsięwzięcie jest nieporównywalnie większe.

Musimy być w pełni dyspozycyjni. Ktoś musi przekazać klucze, posprzątać, zmienić pościel i ręczniki.

Trudno sobie wyobrazić, że inwestor, który ma pracę na etat, sam zajmuje się wynajmem mieszkania na doby. Turyści mogą się zjawić o każdej porze, w święta, w weekendy. Mogą sobie też życzyć choćby dowozu z lotniska. Lokale w atrakcyjnych miejscach wynajmują często klienci z zagranicy. Wielu jest w Polsce pierwszy raz.

Właściciel nieruchomości pełni wtedy rolę swego rodzaju opiekuna, który doradza, podpowiada: co, gdzie, kiedy. Mając jedno mieszkanie, być może uda się to zorganizować, ale zarządzanie kilkoma lokalami wynajmowanymi w tym modelu wymaga już stuprocentowego zaangażowania.

Wielu inwestorów decyduje się na taki biznes. W Warszawie w hotele zamieniają się całe bloki.

Nie tylko w Warszawie. Na doby są wynajmowane lokale także np. w gdańskich apartamentowcach. Lokale na krótko wynajmiemy jednak przede wszystkim w aparthotelach, czyli obiektach budowanych przez deweloperów już nie tylko w miejscowościach turystycznych, ale i centrach wielkich miast. A chętnych do inwestowania na tym rynku nie brakuje. 13-metrowego mieszkania pewnie nie wynajęlibyśmy na rok, ale dla biznesmena, który przyjeżdża do jakiegoś miasta na kilka dni, taki lokal będzie idealny.

Czym przyciągają mieszkania zamieniane w pokoje hotelowe? W czym są lepsze od hoteli?

Moda na wynajem mieszkań zamiast pokoju hotelowego przyszła do nas z Zachodu, zresztą z opóźnieniem. Pierwsze próby mieliśmy kilka lat temu, kiedy to właściciele mieszkań z różnych krajów wymieniali się nimi na czas urlopów czy weekendów. Prywatne nieruchomości mają swój charakter, nie są tak zimne i zunifikowane jak hotele. Turyści z zagranicy mogą poczuć kulturę danego kraju. Znaczenie mają też koszty.

Za cenę jednej doby w hotelu dla jednej osoby mieszkanie może wynająć trzyosobowa rodzina. Trzeba jednak pamiętać, że hotele trzymają rękę na pulsie. Oferują turystom i biznesmenom różnego rodzaju udogodnienia, promocje.

Ile zarobimy na wynajmie długoterminowym, a ile na wynajmie na doby?

Rentowność z wynajmu lokalu na długo wynosi od 4,5 do 6 proc. netto, w zależności od lokalizacji i standardu mieszkania. Na rynku najmu krótkoterminowego liczy się, podobnie jak na rynku hotelowym, obłożenie. Jeśli lokal będzie wynajęty kilka dni w miesiącu, rentowność może być zbliżona do tej osiągniętej z tradycyjnego najmu. Ale jeśli uda się nam znaleźć lokatora na większość dni w miesiącu, możliwa do osiągnięcia rentowność to nawet więcej niż 10 proc. netto.

To robi wrażenie. Jakie zatem mieszkania i gdzie kupować z myślą o najmie na doby?

Liczy się adres nieruchomości. Pod uwagę warto wziąć duże metropolie, mające bezpośrednie połączenia lotnicze z innymi krajami Europy Zachodniej. Wtedy uzyskujemy dostęp do amatorów weekendowych podróży, na których nastawia się wielu właścicieli lokali na doby. Ważna jest też konkurencja. O najemców nie będzie najłatwiej na przykład w okolicach Starego Miasta w Warszawie, gdzie na wynajem jest oferowanych sporo mieszkań. Dobrym miejscem na inwestycje są np. kurorty.  Zwłaszcza tam, gdzie można liczyć na tzw. wysoki sezon turystyczny.

To robi wrażenie, Jakie zatem mieszkania i gdzie kupować z myślą o najmie na doby?

Liczy się adres nieruchomości. Pod uwagę warto wziąć duże metropolie, mające bezpośrednie połączenia lotnicze z innymi krajami Europy Zachodniej. Wtedy uzyskujemy dostęp do amatorów weekendowych podróży, na których nastawia się wielu właścicieli lokali na doby. Ważna jest też konkurencja. O najemców nie będzie najłatwiej na przykład w okolicach Starego Miasta w Warszawie, gdzie na wynajem jest oferowanych sporo mieszkań. Dobrym miejscem na inwestycje są np. kurorty.

Góry?

Na pewno tak, bo sezon w górach trwa dłużej niż nad morzem. Ale nie każda górska miejscowość będzie dobrą lokalizacją. Na pewno warto inwestować w miejscach, które przyciągają turystów cały rok. To np. Zakopane.

Jakie trendy zauważył pan ostatnio na rynku najmu?