Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu jeden dom (do 70 mkw.) miał stanąć na każde 500 mkw. parceli. W ostatnią środę komisja sejmowa przyjęła jednak poprawkę znoszącą informację o wielkości działki.

Zakupów parceli do 500 mkw. nie było dotąd dużo. – Dominują raczej transakcje zakupu większych gruntów – zauważa Anna Karaś, analityk Cenatorium.

Można się jednak spodziewać znacznego wzrostu cen działek pod domy. Popyt na nie rośnie.

– Pokazują to i dane transakcyjne, i wydawane pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych – mówi Anna Karaś. – Według GUS w okresie styczeń–lipiec inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę niemal 65 tys. domów, co w porównaniu z analogicznym okresem ub.r. daje 20,8-proc. wzrost. Najwięcej domów przybywa w powiecie poznańskim, gdzie rozpoczęto budowę 1179 budynków. Intensywną akcję inwestycyjną widać w powiatach krakowskim, lubelskim, wrocławskim i rzeszowskim. Bardzo duży wzrost odnotowano też w stolicy – do końca lipca rozpoczęto budowę 535 domów na cele własne, podczas gdy w całym 2020 r. – 559.

Na rynku działek do 500 mkw. największy wzrost cen Cenatorium notuje w powiatach podmiejskich i w niektórych miastach. – Szczególnie tych, gdzie najsilniej rośnie popyt, a ceny do tej pory były konkurencyjne – tłumaczy Anna Karaś. Średnia cena mkw. działki do 500 mkw. w Lublinie w 2019 r. to 318,5 zł, w 2020 r. – już 603,8 zł (89,6-proc. wzrost). W Dąbrowie Górniczej takie parcele zdrożały z 381 do 717,6 zł za mkw. (88,3 proc., r./r.). W powiecie wielickim – ze 102,6 do 178,2 zł (73,8 proc.), grodziskim – ze 140,3 do 227,4 zł (62,1 proc.), otwockim – ze 177,1 do 268,4 zł za mkw. (51,5 proc.).

– Działka do 500 mkw. wcale nie musi oznaczać ogromnego wydatku – zauważa Anna Karaś. – W 2020 r. nabywający taki grunt w stolicy płacili średnio 240 tys. zł. Większość parceli była zlokalizowana w Wawrze, gdzie najłatwiej o działkę budowlaną w korzystnej cenie. W wielu lokalizacjach działka do 500 mkw. nie kosztowała więcej niż 100 tys. zł.

Cenatorium podaje, że w Lublinie średnia cena transakcyjna działek tej wielkości w 2020 r. to 201,6 tys. zł, w Gdyni 193,5 tys., w Poznaniu – 190,8 tys., Dąbrowie Górniczej – 184,1 tys., w Krakowie – 83,4 tys. W powiecie poznańskim – 139,7 tys., wejherowskim – 96,8 tys., warszawskim zachodnim – 74,5 tys., krakowskim – 73,8 tys., wołomińskim – 70 tys., piaseczyńskim – 65,2 tys., wielickim – 59,9 tys., nowodworskim – 55,8 tys., lubelskim – 53,6 tys., grodziskim – 40,5 tys., legionowskim – 38,9 tys., białostockim – 38,4 tys., mińskim – 29,6 tys., mikołowskim – 26,9 tys., myślenickim – 26,6 tys., nowotarskim – 25,7 tys., a cieszyńskim – 25,1 tys. zł.

Wstępne dane za 2021 r. wskazują na kilkuprocentowy wzrost cen działek w skali kwartału. Zdaniem Anny Karaś w wielu miastach można się spodziewać zwyżek na poziomie dwudziestu kilku procent.

Na wzrosty cen ziemi zwraca też uwagę Kuba Karliński, ekspert spółki Magmillon.

– Grunty budowlane drożeją w ostatnich latach w ślad za wzrostem cen mieszkań. W niektórych miejscowościach dynamika wzrostu cen przekroczyła 10–15 proc. w skali roku. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach działki zdrożały jeszcze bardziej – mówi. Jego zdaniem bardzo trudno określić, ile trzeba mieć na działkę pod dom z Polskiego Ładu. – Jeśli ma on mieć 70 mkw., to działka powinna mieć przynajmniej 250 mkw. – mówi. – Ceny takich działek w miastach wojewódzkich wynoszą od ok. 50 do ponad 1 tys. zł za mkw.

Karliński zauważa, że na rynku gruntów budowlanych transakcji jest ostatnio bardzo dużo. – W okolicach Warszawy oferta bardzo się skurczyła. Z naszych zasobów – ponad 1 tys. działek w 2012–2013 r. – wyprzedaliśmy w ostatnich dwóch latach prawie wszystkie. Zostały nam pojedyncze, ostatnie sztuki – mówi.

Zdaniem Alicji Palińskiej z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl nic nie wskazuje, by trend wzrostu cen miał się w najbliższym czasie zmienić.

– Popyt nie maleje, podaż się kurczy, co przekłada się na wzrosty sięgające nawet kilkudziesięciu procent w ciągu sześciu miesięcy w przypadku niektórych gmin (Kosakowo, Podkowa Leśna). W skali kraju ceny gruntów rosną średnio o ok. 5 proc. kw./kw. – wskazuje Palińska.

– Jeśli spojrzymy na najdroższe lokalizacje, to na przykład w Piastowie pod Warszawą za mkw. działki pod koniec II kw. trzeba było zapłacić zawrotną cenę 811 zł, w Warszawie 686, w Gdyni 538 zł. Bardzo drogo było też w Szczyrku – 547 zł za mkw. W większości przypadków ceny są oczywiście bardziej przystępne, co otwiera możliwości dla mniej zamożnych. To np. 137 zł za mkw. w Myślenicach, 80 zł w Zawoi, 116 zł w Polanicy-Zdroju.

Analiza danych portalu Nieruchomosci-online.pl pokazuje, że ładnie położoną działkę w dobrej lokalizacji można kupić i poniżej 100 czy nawet 90 zł za mkw. – Jeśli budowa domu bez pozwolenia będzie rzeczywiście możliwa – a to stanie się po uchwaleniu zmian w prawie przez Sejm – to z pewnością niektórzy na taki krok się zdecydują – ocenia Alicja Palińska. – Z drugiej strony wielu kupujących działki nie będzie z pewnością ograniczać się do takiego metrażu. 70 mkw. dla cztero- czy pięcioosobowej rodziny nie będzie wystarczające.

Kuba Karliński komentuje, że dla wielu osób główną barierą w zakupie domu lub mieszkania są wysokie ceny nieruchomości i za małe dochody. – Dla tej grupy budowa niedużego domu to bardzo dobry pomysł, przy założeniu, że mają lub kupią grunt i będą w stanie przejść etap formalności i zapanować nad budową – mówi. – Nie sądzę jednak, by ten program pobudził budownictwo. Przy rozkręcającej się coraz mocniej inflacji, rosnących cenach, brakach materiałów budowlanych, niedoborze wykwalifikowanych ekip budowlanych oraz rosnących obciążeniach podatkowych dla przedsiębiorców, będzie on pomocny dla części inwestorów, których nie było stać na budowę swojego domu, oraz dla tych, którzy dysponują ziemią, na której dotychczas nie mogli wybudować domu.

Karliński podkreśla jednocześnie, że rozwiązania zaproponowane w Polskim Ładzie są często ogólne i nieprecyzyjne. – Stoją w sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Jest tam wiele myślenia życzeniowego, podobnie jak przy programie Mieszkanie+, który zamiast 3 mln mieszkań zakończył się spektakularną klapą – ocenia.

Anna Karaś komentuje zaś, że ceny mieszkań w Polsce w ostatnim roku rosną w tempie kilku-kilkunastu proc. rocznie. - Wielu mniej zamożnych klientów szuka alternatywy, co przekłada się na zwiększony popyt na domy jednorodzinne w strefach podmiejskich, które często w końcowym rozrachunku są zwykle tańsze niż czteropokojowe mieszkanie w mieście – mówi. - Pandemia i popularyzacja pracy zdalnej dodatkowo nasilają tę tendencję. Domy od dewelopera w ostatnim roku podrożały o kilkanaście procent, na co wpływ ma także wzrost cen materiałów budowlanych. Budowa domu na własny rachunek nadal jest więc najkorzystniejszym cenowo rozwiązaniem.

Kontrowersje budzi pomysł, że inwestor pod groźbą kary oświadczy, że buduje dla siebie. Będzie mógł skorzystać z nowej ścieżki i zainwestować w taki dom, gdy ma już mieszkanie? - Dobre pytanie. Wydaje się, że można budować dom dla siebie, gdy ma się już mieszkanie. Przy licznej rodzinie zawsze można uzasadnić taką inwestycję rosnącymi potrzebami mieszkaniowymi, szczególnie, że Polska jest w dalszym ciągu w ogonie dostępności mieszkań w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej – mówi Kuba Karliński.